Uy-joy ijarasini uchinchi shaxslarga nisbatan qachondan e’tiroz qilish mumkin va bu huquq qachongacha saqlanadi?
214 ta maslahat holatiga asoslangan · Yangilangan · Koreyscha asl matndan tarjima qilingan.
Uy-joy ijarachisi turar joyni qabul qilib olib, yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatdan o‘tgach, keyingi kundan boshlab ijara huquqini uchinchi shaxslarga nisbatan e’tiroz qilishi mumkin. Biroq ro‘yxatdagi manzil ijaraga olingan turar joyni aniqlash imkonini berishi kerak. E’tiroz qilish uchun zarur shartlar uzilib qolsa yoki auksionda oldingi navbatdagi huquqlar va boshqa huquqlar tugatilsa, himoya doirasi o‘zgarishi mumkin.
Bir qarashda
Asosiy qoidalar
- Ijaraga olingan turar joy topshirilib, yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatdan o‘tish to‘liq rasmiylashtirilganidan keyingi kuni uchinchi shaxslarga nisbatan e’tiroz qilish huquqi yuzaga keladi. Ro‘yxatdan o‘tish yashash joyiga ko‘chib kelganlik to‘g‘risida ariza berilgan paytda tugallangan deb hisoblanadi (Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 3-modda 1-qism (주택임대차보호법 제3조 제1항), 1- va 6-misollar).
- Yashash joyi bo‘yicha ro‘yxat uchinchi shaxslarga ijaraga olingan turar joyni va ijara huquqi mavjudligini aniqlash imkonini beruvchi oshkora qayd usuli bo‘lishi kerak. Ko‘p xonadonli turar joylarda, jumladan ko‘p xonadonli uylarda, qoida tariqasida, bino korpusi va xonadon raqami aniq ko‘rsatilishi kerak (Yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatga olish to‘g‘risidagi qonunni amalga oshirish reglamenti, 9-modda (주민등록법 시행령 제9조), 18- va 19-misollar).
- Ko‘p xonadonli ijaraga mo‘ljallangan yakka tartibdagi uyda ko‘cha (yer uchastkasi) raqami aniq ko‘rsatilgan bo‘lsa, xonadon raqami ko‘rsatilmagan taqdirda ham ro‘yxat haqiqiy bo‘lishi mumkin. Bino turi, binolar reyestri va ko‘chmas mulk reyestridagi ma’lumotlar kabi holatlarga qarab xulosa o‘zgarishi mumkin (4- va 6-misollar).
- Agar oilaning barcha a’zolari yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatini boshqa joyga ko‘chirsa, avval yuzaga kelgan huquq yo‘qolishi mumkin. Keyinchalik yana shu manzilga ro‘yxatdan o‘tilsa ham, huquq qayta ro‘yxatdan o‘tilgan paytdan boshlab yangidan yuzaga keladi (21-misol).
- Ijaraga beruvchining roziligi bilan turar joy ijaraga berilib, ikkilamchi ijarachi turar joyni qabul qilib olib, yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatdan o‘tgan bo‘lsa, ijarachi o‘zi yashamagan taqdirda ham bilvosita egalik qilish orqali e’tiroz qilish uchun zarur shartlar saqlanib qolishi mumkin. Ijaraga beruvchining roziligi bo‘lmagan taqdirda ham, ikkilamchi ijara ijaraga beruvchiga nisbatan xiyonatkorona xatti-harakat hisoblanmaydigan alohida holatlar tan olinsa, masalaga boshqacha qaralishi mumkin (9- va 15-misollar).
- Chet elliklarni ro‘yxatga olish yoki yashash joyi o‘zgarganligi haqida xabar berish yoxud xorijiy koreyslarning Koreyadagi yashash joyi haqida xabar berishi yoki yashash joyini o‘zgartirgani haqida xabar berishi, misollarda ko‘rsatilgan qonuniy talablarga muvofiq, yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatdan o‘tish bilan bir xil huquqiy oqibatlarga ega bo‘lishi mumkin. Ayrim hollarda nafaqat ijarachining o‘zi, balki u bilan birga yashovchi oila a’zolarining xabari ham ahamiyat kasb etadi (Chet elliklarning Koreyaga kirishi va chiqishi hamda immigratsiya nazorati to‘g‘risidagi qonun, 88-2-modda (출입국관리법 제88조의2); Chet eldagi koreyslarning Koreyaga kirishi-chiqishi va huquqiy maqomi to‘g‘risidagi qonun, 10-modda (재외동포법 제10조); 13- va 14-misollar).
- Auksionda faqat e’tiroz qilish huquqining mavjudligi har doim ham ijara munosabatini xaridorga nisbatan e’tiroz qilish imkonini bermaydi. Ijara huquqi oldingi navbatdagi huquqlar va auksion natijasiga qarab tugashi mumkin. E’tiroz qilish va imtiyozli qoplash huquqlariga birgalikda ega bo‘lgan ijarachi ayrim hollarda taqsimlashda olishi mumkin bo‘lgan summa chegirilgandan keyin qolgan depozit summasini xaridorga nisbatan talab qilishi mumkin (Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 3-5-modda (주택임대차보호법 제3조의5), 1-, 3- va 11-misollar).
Ko‘p beriladigan savollar
Q. Yashash joyiga ko‘chib kelganlik haqida ariza berib, uyga joylashgandan keyin uchinchi shaxslarga nisbatan e’tiroz qilish huquqi qachondan yuzaga keladi?
Turar joyni qabul qilib olib, yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatdan o‘tish tugallanganidan keyingi kundan boshlab uchinchi shaxslarga nisbatan e’tiroz qilish mumkin. Yashash joyiga ko‘chib kelganlik haqida ariza berilgan paytda ro‘yxatdan o‘tish tugallangan deb hisoblanadi (Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 3-modda 1-qism (주택임대차보호법 제3조 제1항)).
Q. Ko‘p xonadonli uyga ko‘chib kelganlik haqida ariza berishda bino korpusi yoki xonadon raqami ko‘rsatilmasa, e’tiroz qilish huquqi yuzaga kelmaydimi?
Misollarda keltirilgan qoida bo‘yicha, ko‘p xonadonli uylar kabi umumiy turar joylarda bino korpusi va xonadon raqami aniq ko‘rsatilishi kerak. Faqat ko‘cha (yer uchastkasi) raqami kiritilgan ro‘yxat uchinchi shaxslarga muayyan xonadon ijarachisini aniqlashni qiyinlashtiradi. Biroq bino haqidagi ma’lumotlar va ro‘yxat birgalikda ko‘rib chiqilganda, ijaraga olingan turar joyni aniqlash mumkin bo‘lgan alohida holatlar bor-yo‘qligi aniq vaziyatga qarab tekshirilishi kerak (17- va 18-misollar).
Q. Ko‘p xonadonli uyga ko‘chib kelganlik haqida ariza berishda xonadon raqami noto‘g‘ri ko‘rsatilsa ham, himoya qilinadimi?
Alohida mulk sifatida ro‘yxatdan o‘tkazilmagan, ko‘p xonadonli ijaraga mo‘ljallangan yakka tartibdagi uyda ko‘cha (yer uchastkasi) raqami aniq ko‘rsatilgan bo‘lsa, qulaylik uchun ishlatiladigan xonadon raqami yoki qavat noto‘g‘ri ko‘rsatilgan taqdirda ham ro‘yxat haqiqiy bo‘lishi mumkin. Biroq xulosa ko‘p xonadonli yakka tartibdagi uy yoki umumiy turar joy ekani, mulkning alohida ro‘yxatdan o‘tkazilgani va binolar reyestridagi ma’lumotlarga qarab o‘zgarishi mumkin (4- va 6-misollar).
Q. Yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatni vaqtincha boshqa joyga ko‘chirib, keyin yana avvalgi manzilga ro‘yxatdan o‘tilsa, avvalgi huquq saqlanib qoladimi?
Agar oilaning barcha a’zolari yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatini boshqa joyga ko‘chirgan bo‘lsa, avvalgi e’tiroz qilish huquqi ko‘chib ketilgan paytda yo‘qolishi mumkin. Misolda tushuntirilishicha, qayta ro‘yxatdan o‘tilganda avvalgi huquq orqaga qaytib tiklanmaydi; yangi huquq qayta ro‘yxatdan o‘tilgan paytdan boshlab yuzaga keladi (21-misol).
Q. Ijarachi ko‘chib ketib, uning o‘rniga ikkilamchi ijarachi yashasa, e’tiroz qilish huquqi saqlanadimi?
Ijaraga beruvchining roziligi bilan qonuniy ravishda ikkilamchi ijara tuzilib, ikkilamchi ijarachi turar joyni qabul qilib olib, yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatdan o‘tsa, ijarachi bilvosita egalik qilayotgan hollarda ham e’tiroz qilish uchun zarur shartlar tan olinishi mumkin. Ijaraga beruvchining roziligisiz tuzilgan ikkilamchi ijara bo‘yicha esa, ijaraga beruvchiga nisbatan xiyonatkorona xatti-harakat hisoblanmaydigan alohida holatlar bor-yo‘qligi muhim bo‘lishi mumkin (9- va 15-misollar).
Q. Ijara shartnomasida sana tasdiqlanmagan bo‘lsa ham, auksion xaridoriga nisbatan e’tiroz qilish mumkinmi?
Agar e’tiroz qilish uchun zarur shartlar bajarilgan va ulardan oldin tugamagan huquqlar mavjud bo‘lmasa, sana tasdiqlanmagan taqdirda ham e’tiroz qilish huquqini talab qilish mumkin bo‘lgan holatlar bor. Biroq sana tasdiqlanmagan bo‘lsa, tasdiqlangan sanaga asoslangan imtiyozli qoplash huquqini talab qilib bo‘lmaydi. Auksionda ijara huquqi saqlanib qoladimi-yo‘qmi, oldingi navbatdagi huquqlar, taqsimot natijalari va boshqa holatlar bilan birgalikda baholanishi kerak (1- va 11-misollar).
Q. Auksionda depozitning faqat bir qismi taqsimlab berilsa, qolganini xaridordan talab qilish mumkinmi?
E’tiroz qilish va imtiyozli qoplash huquqlariga birgalikda ega bo‘lgan ijarachiga depozitning to‘liq summasi taqsimlab berilmagan bo‘lsa, misollarda keltirilgan sud amaliyotiga ko‘ra, ijarachi to‘g‘ri taqsimot navbati asosida olishi mumkin bo‘lgan summa chegirilgandan keyin qolgan qismni xaridorga nisbatan talab qilishi mumkin. Taqsimlangan haqiqiy summa noto‘g‘ri hisoblangan bo‘lsa, mezon sifatida haqiqatan olingan summa emas, balki to‘g‘ri navbatga muvofiq taqsimlanishi lozim bo‘lgan summa olinishi mumkin (1-, 3- va 24-misollar).
Q. Chet elliklar yoki xorijdagi koreyslar ham uy-joy ijarasi bo‘yicha uchinchi shaxslarga nisbatan e’tiroz qilish huquqiga ega bo‘lishi mumkinmi?
Misollarda keltirilgan qonunlarga muvofiq, Chet elliklarning Koreyaga kirishi va chiqishi hamda immigratsiya nazorati to‘g‘risidagi qonun bo‘yicha chet elliklarni ro‘yxatga olish yoki yashash joyi o‘zgargani haqida xabar berish, shuningdek Chet eldagi koreyslarning Koreyaga kirishi-chiqishi va huquqiy maqomi to‘g‘risidagi qonun bo‘yicha Koreyadagi yashash joyi haqida xabar berish yoki yashash joyini o‘zgartirgani haqida xabar berish yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatdan o‘tish bilan bir xil huquqiy oqibatlarga ega bo‘lishi mumkin. Xorijda yashovchi Koreya fuqarosi bo‘lgan ijarachining birga yashovchi oila a’zosi bergan xabar e’tiroz qilish huquqi shartlarini qanoatlantiradimi-yo‘qmi, misollarda tushuntirilgan qonunchilik, oilaviy munosabatlar va boshqa aniq holatlarga qarab tekshirilishi kerak (13- va 14-misollar).
Tegishli qonunlar
- Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 3-modda 1-qism (주택임대차보호법 제3조 제1항)
- Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 3-modda 2-, 3- va 4-qismlar (주택임대차보호법 제3조 제2항·제3항·제4항)
- Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 3-2-modda (주택임대차보호법 제3조의2)
- Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 3-3-modda (주택임대차보호법 제3조의3)
- Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 3-5-modda (주택임대차보호법 제3조의5)
- Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 4-modda 2-qism (주택임대차보호법 제4조 제2항)
- Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 8-modda (주택임대차보호법 제8조)
- Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 12-modda (주택임대차보호법 제12조)
- Yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatga olish to‘g‘risidagi qonunni amalga oshirish reglamenti, 9-modda (주민등록법 시행령 제9조)
- Chet elliklarning Koreyaga kirishi va chiqishi hamda immigratsiya nazorati to‘g‘risidagi qonun, 31-, 32-, 36- va 88-2-moddalar (출입국관리법 제31조·제32조·제36조·제88조의2)
- Chet eldagi koreyslarning Koreyaga kirishi-chiqishi va huquqiy maqomi to‘g‘risidagi qonun, 10-modda (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조)
- Fuqarolik kodeksi, 365-, 366-, 575-, 578- va 629-moddalar (민법 제365조·제366조·제575조·제578조·제629조)
- Fuqarolik protsessida majburiy ijro to‘g‘risidagi qonun, 88-, 91-, 127- va 135-moddalar (민사집행법 제88조·제91조·제127조·제135조)
- Ko‘chmas mulkka bo‘lgan haqiqiy huquqlarni boshqa shaxs nomiga ro‘yxatdan o‘tkazish to‘g‘risidagi qonun, 4- va 8-moddalar (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조·제8조)
- Dastlabki ro‘yxatga olish garovi va boshqalar to‘g‘risidagi qonun, 2-, 3-, 4-, 5- va 12-moddalar (가등기담보 등에 관한 법률 제2조·제3조·제4조·제5조·제12조)
E’tibor bering
- E’tiroz qilish huquqi uyga joylashish yoki yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatdan o‘tishning faqat bittasi bilan yuzaga kelmaydi; u ikkala shart ham bajarilganidan keyingi kundan boshlab yuzaga keladi.
- Manzil ko‘rsatilishi ijaraga olingan turar joyni aniqlash imkonini bermasa yoki yashash joyi bo‘yicha ro‘yxat boshqa joyga ko‘chirilsa, e’tiroz qilish huquqi tan olinmasligi yoki avval yuzaga kelgan huquq uzilib qolishi mumkin. Umumiy turar joylardagi bino korpusi va xonadon raqamini, shuningdek haqiqiy manzilni tekshirish lozim.
- Auksionda e’tiroz qilish va imtiyozli qoplash huquqlarining saqlanishi hamda depozitning qolgan qismi miqdori oldingi navbatdagi huquqlar, taqsimot navbati, taqsimotni talab qilish va turar joyni topshirish hamda yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatning saqlanib qolishiga qarab o‘zgarishi mumkin.
- Misollarda qonunning o‘zgartirilishidan oldingi va amaldagi tahriridagi modda raqamlari birgalikda uchraydi. Shu sababli muayyan ishda tegishli vaqtda amal qilgan qonun va ishning aniq holatlarini tekshirish kerak.
Tegishli maqolalar
Manba holatlar
Ushbu qo‘llanma quyidagi Koreya yuridik yordam korporatsiyasi holatlari (koreys tilida) asosida AI tomonidan tuzilgan.
- 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 주택임차권의 법률관계
- 매각대금 납부 후 주택임차권에 대항력 있음을 알게된 매수인의 구제
- 매수인에게 대항할 수 있는 배당받지 못한 보증금 잔액의 범위
- 단독주택이 다세대 구분건물로 변경된 경우 기존 전입신고의 효력
- 주택신축 중 토지에 근저당권이 설정된 경우 주택임차권 보호 여부
- 다가구주택 전입신고 시 동·호수를 잘못 기재한 경우의 대항력
- 주임법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기는 언제까지인지 등
- 주택을 매도하면서 임차인으로 변경된 매도인의 대항력 취득시점
- 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마침으로써 임차인의 대항요건이 유지, 존속하는 경우
- 가압류된 주택의 매수인으로부터 임차 후 가압류권자에 의해 경매될 경우 임차권 보호
- 주택 경매로 2층의 선순위 전세권 소멸 시 1층의 후순위 전세권 소멸 여부
- 근저당된 건물을 임차하여 대항력 갖춘 후 등기의 유용이 있는 경우
- 재외국민이 주택을 임대차계약을 체결하고 그 동거가족인 외국인 또는 외국국적동포가 국내거소신고를 한 경우 대항력 취득 여부
- 외국국적동포의 국내거소신고가 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되는지 여부
- 간접점유의 경우에도 주택임대차보호법상 대항요건이 인정되는지
- 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배되는 경우
- 연립주택의 전입신고를 함에 있어 부동산등기부상 ‘동’의 기재와 다르게 신고하였음에도 임대차의 공시방법으로 유효한 경우
- 다세대주택의 전입신고 시 동·호수를 기재하지 않은 경우의 대항력
- 공무원의 실수로 주민등록이 잘못 기재된 경우 대항력 있는지
- 전입신고 후 토지 분할로 건물소재지 지번이 변경된 경우 대항력
- 임차인이 주민등록을 일시 옮겼다가 재전입한 경우 대항력
- 담보가등기 된 후 대항력을 갖춘 주택임차인의 청산금에 대한 권리
- 명의수탁자로부터 주택을 임차한 자의 명의신탁자에 대한 대항력
- 배당이의소송에서 패소한 임차인의 매수인에 대한 대항력
- 공동저당된 대지와 주택이 재건축된 후 일괄매각 시 임차인의 대항력
Bu Koreya huquqi haqida umumiy ma’lumot, sizning holatingiz uchun yuridik maslahat emas. Advokat yoki Koreya yuridik yordam korporatsiyasiga murojaat qiling (Koreyada 132).