Ijara shartnomasining tugashi, garov puli va yer ustidagi inshootni sotib olish bo‘yicha qo‘llanma
61 ta maslahat holatiga asoslangan · Yangilangan · Koreyscha asl matndan tarjima qilingan.
Ijara tugaganida bino yoki inshootni sotib olishni talab qilish mumkinligi, shuningdek, ijara huquqini yangi mulkdorga qarshi qo‘llash mumkinligi ijara maqsadi, tugash sababi, ro‘yxatdan o‘tkazilganligi va yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatda turish holati kabi omillarga qarab o‘zgaradi. Garov pulidan kechiktirilgan ijara haqini va boshqa qarzlarni chegirish mumkinligi ham talab huquqi qanday yuzaga kelgani hamda ijara tugagan-tugamaganiga qarab baholanishi kerak.
Bir qarashda
Asosiy qoidalar
- Yerni bino qurish va unga egalik qilish kabi maqsadlarda ijaraga olgan hollarda, ijara shartnomasi muddat tugashi singari sabab bilan yakunlanganda va yer ustidagi inshoot saqlanib qolganida, muayyan shartlar asosida shartnomani yangilash yoki inshootni sotib olishni talab qilish mumkin (Fuqarolik kodeksi, 283-modda (민법 제283조) va 643-modda (민법 제643조)).
- Ijarachining yer ustidagi inshootni sotib olishni talab qilish huquqi, ijara ijarachining majburiyatni bajarmagani sababli bekor qilinganida tan olinmasligi mumkin. Inshoot ijara maqsadiga zid bo‘lsa yoki iqtisodiy qiymati yetarli bo‘lmasa ham bu huquq cheklanishi mumkin (2-, 12- va 14-misollar).
- Yer ustidagi inshootni sotib olishni talab qilish huquqi tan olingan bo‘lsa, binoni topshirish va mulk huquqini o‘tkazish majburiyati bilan ijaraga beruvchining sotib olish pulini to‘lash majburiyati bir vaqtda bajarilishi lozim bo‘lishi mumkin (1- va 2-misollar).
- Yerga bo‘lgan ijara huquqini, qoida tariqasida, uchinchi shaxslarga qarshi qo‘llash uchun uni ro‘yxatdan o‘tkazish kerak. Biroq bino qurish va unga egalik qilish maqsadidagi ijara munosabatida yer ustidagi binoni ro‘yxatdan o‘tkazishning o‘zi ham huquqni uchinchi shaxslarga qarshi qo‘llash imkonini berishi mumkin. Shunga qaramay, ijara huquqi boshqa shaxsga o‘tkazilganida, ijaraga beruvchining roziligi masalasi alohida yuzaga kelishi mumkin (Fuqarolik kodeksi, 622-modda (민법 제622조) va 629-modda (민법 제629조); 3-, 6- va 25-misollar).
- Tijorat binosi ijarasida ijara haqi qarzi ikki davr uchun to‘lanishi kerak bo‘lgan miqdorga yetganida, ijaraga beruvchi shartnomani bekor qilishi mumkin. Shartnomani yangilashni rad etishga asos bo‘ladigan ijara haqi qarzdorligi mezonini alohida ko‘rib chiqish kerak (Fuqarolik kodeksi, 640-modda (민법 제640조); 7-misol).
- Ijara garov puli ijara tugagandan keyin ijaraga olingan mulk qaytarilguniga qadar yuzaga kelgan ijarachining majburiyatlarini ta’minlashi mumkin. Biroq ijara haqi talabining huquqi kimga tegishli ekani — u o‘tkazilishidan oldin yuzaga kelgan bo‘lsa — yoki kelishuvga asoslangan alohida xarajatlarni chegirish mumkinligi haqiqiy talab huquqining xususiyati va talab huquqi o‘tkazilishiga rozilik berilgan paytdagi holatlarga qarab o‘zgaradi (9-, 10- va 16-misollar).
- Uy-joy ijarasida ijara huquqini uchinchi shaxslarga qarshi qo‘llash uchun uy-joyni topshirib olish va yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatdan o‘tish talab etiladi. Ro‘yxatdagi qayd ham ushbu huquqni uchinchi shaxslarga qarshi qo‘llash davom etadigan vaqt mobaynida uzluksiz saqlanishi kerak. Biroq tegishli idora qaydni o‘z tashabbusi bilan bekor qilganidan keyin, qonunda nazarda tutilgan e’tiroz bildirish tartibi orqali ro‘yxat tiklangan kabi holatlarga qarab, huquqni uchinchi shaxslarga qarshi qo‘llash imkoniyati saqlanib qolishi mumkin (Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 3-modda (주택임대차보호법 제3조); 17- va 20-misollar).
- Foydalanish uchun qarzga berish shartnomasida muddat belgilanmagan bo‘lsa, foydalanish va undan naf olish uchun yetarli vaqt o‘tgan-o‘tmagani shartnoma tuzilgan paytdagi holatlar, foydalanish muddati va sharoitlari hamda mulkni qaytarib olish zarurati kabi omillarni birgalikda hisobga olib aniqlanadi (Fuqarolik kodeksi, 613-modda (민법 제613조); 15-misol).
Ko‘p beriladigan savollar
Q. Yer ijarasi tugadi. Uyni buzishim kerakmi?
Agar yer bino qurish va unga egalik qilish maqsadida ijaraga olingan bo‘lsa va ijara muddati tugashi kabi sabablar bilan ijara munosabati yakunlanganida bino hali mavjud bo‘lsa, shartnomani yangilashni talab qilish mumkin. Ijaraga beruvchi yangilashni istamasa, yer ustidagi inshootni sotib olishni talab qilish mumkin. Biroq shartnoma ijarachining majburiyatni bajarmagani sababli bekor qilingan bo‘lsa, sotib olishni talab qilish huquqi tan olinmasligi mumkin.
Q. Ruxsatsiz qurilgan bino ham yer ustidagi inshootni sotib olishni talab qilish huquqi doirasiga kiradimi?
Ruxsatsiz qurilgan bino ham ijara tugagan paytda iqtisodiy qiymatini saqlab qolgan bo‘lsa, uni sotib olishni talab qilish mumkin. Biroq bino yerdan foydalanishning ijara maqsadiga zid ravishda qurilgan yoki ijaraga beruvchi kutishi qiyin bo‘lgan darajada qimmat bo‘lgan kabi alohida holatlar mavjud bo‘lsa, natija boshqacha bo‘lishi mumkin.
Q. Ijara haqini kechiktirganim sababli ijara bekor qilingan bo‘lsa ham, binoni sotib olishni talab qila olamanmi?
Ijarachining ijara haqini kechiktirishi kabi majburiyatni bajarmasligi sababli yer ijarasi bekor qilingan bo‘lsa, yer ustidagi inshootni sotib olishni talab qilish huquqi tan olinmaydi, deb tushuntiriladi. Muddat tugagani sababli ijara yakunlangan holatni majburiyat bajarilmagani sababli bekor qilingan holatdan farqlash kerak.
Q. Yer yoki binoni auksion orqali sotib olsam, avvalgi ijara huquqini ham qo‘lga kiritamanmi?
Binoga qo‘yilgan ipoteka undirilishi natijasida bino mulk huquqi auksionda yutgan shaxsga o‘tsa, alohida holatlar bo‘lmasa, binoga egalik qilish uchun yerga bo‘lgan ijara huquqi ham birga o‘tishi mumkin. Biroq ijara huquqi ijaraga beruvchining roziligisiz o‘tkazilgan bo‘lsa, bu huquqni ijaraga beruvchiga qarshi qo‘llash mumkinligi alohida baholanishi kerak.
Q. Tijorat binosi ijarachisi ikki oylik ijara haqini kechiktirsa, shartnomani bekor qilish mumkinmi?
Misoldagi tushuntirishga ko‘ra, Fuqarolik kodeksining 640-moddasi (민법 제640조) tijorat binosi ijarasiga ham tatbiq etiladi va ijara haqi ikki davr uchun to‘lanishi kerak bo‘lgan miqdorga yetganida, ijaraga beruvchi shartnomani bekor qilishi mumkin. Shartnomani yangilashni rad etishga asos bo‘ladigan ijara haqi qarzdorligi mezonini shartnomani bekor qilish mezonidan farqlash kerak.
Q. Yangi bino egasi avvalgi mulkdor davridan qolgan ijara haqi qarzini garov pulidan chegira oladimi?
Yangi mulkdor ijaraga beruvchining huquq va majburiyatlarini o‘z zimmasiga olganidan so‘ng, ijara munosabati tugasa, garov pulini qaytarishi kerak. Avvalgi mulkdor davrida yuzaga kelgan ijara haqi qarzi, qoida tariqasida, alohida talab huquqi o‘tkazilmagan bo‘lsa, yangi mulkdorga o‘tmaydi. Biroq misolda sud qaroriga berilgan tushuntirishga ko‘ra, ijara tugaganida, alohida holatlar bo‘lmasa, bu qarzdorlik ham garov pulidan chegiriladi.
Q. Da’vo muddati allaqachon o‘tgan oylik ijara haqini ham garov pulidan chegirish mumkinmi?
Ijara davom etayotgan paytda kechiktirilgan ijara haqi garov pulidan avtomatik ravishda chegirilmaydi, biroq ijara tugaganida uni garov pulidan chegirish mumkin, deb tushuntiriladi. Ijara amal qilib turganida ijarachi qarzdor bo‘lsa-da, shartnomani davom ettirgan holatga qarab, da’vo muddati o‘tgan ijara haqi ham garov pulidan chegirilishi mumkin.
Q. Ijara tugaganidan keyin bino uchun sotib olish puli olinmaguncha yerdan foydalanishda davom etsam, ijara haqi to‘lashim kerakmi?
1-misolda ijarachi yer ustidagi inshootni sotib olishni talab qilganidan keyin yerdan egalik qilish va foydalanish uchun asossiz boylikni qaytarish masalasi ko‘rib chiqiladi. Biroq taqdim etilgan javob o‘rtasida uzilib qolgan va shu sababli xulosani aniqlash imkoni yo‘q. Demak, faqat shu misol asosida sotib olish puli to‘lanishidan oldin foydalanish haqi to‘lanishi kerakligi yoki uning miqdori haqida qat’iy xulosa qilib bo‘lmaydi.
Tegishli qonunlar
- Koreya Respublikasi Konstitutsiyasi, 121-modda (헌법 제121조)
- Fuqarolik kodeksi, 163-moddaning 1-bandi (민법 제163조 제1호)
- Fuqarolik kodeksi, 203-modda (민법 제203조)
- Fuqarolik kodeksi, 211-modda (민법 제211조)
- Fuqarolik kodeksi, 283-modda (민법 제283조)
- Fuqarolik kodeksi, 358-modda (민법 제358조)
- Fuqarolik kodeksi, 390-modda (민법 제390조)
- Fuqarolik kodeksi, 391-modda (민법 제391조)
- Fuqarolik kodeksi, 451-moddaning 1-bandi (민법 제451조 제1항)
- Fuqarolik kodeksi, 495-modda (민법 제495조)
- Fuqarolik kodeksi, 609-modda (민법 제609조)
- Fuqarolik kodeksi, 613-modda (민법 제613조)
- Fuqarolik kodeksi, 615-modda (민법 제615조)
- Fuqarolik kodeksi, 622-modda (민법 제622조)
- Fuqarolik kodeksi, 629-modda (민법 제629조)
E’tibor bering
- Yer ustidagi inshootni sotib olishni talab qilish huquqi ijara tugashining sababiga qarab o‘zgarishi mumkin. Shu bois avval muddat tugaganmi yoki ijara ijarachining majburiyatni bajarmagani sababli bekor qilinganmi, shuni aniqlash kerak.
- Yerga bo‘lgan ijara huquqini uchinchi shaxslarga qarshi qo‘llash mumkinligi uning ro‘yxatdan o‘tkazilganiga bog‘liq. Yer ustidagi binoni ro‘yxatdan o‘tkazish orqali olinadigan himoyani ijara huquqini o‘tkazishda ijaraga beruvchining roziligi talab qilinishi masalasidan ham farqlash kerak.
- Qarz garov pulidan chegirilishi mumkinmi yoki u alohida kelishuvga asoslangan talab huquqimi — natija shunga qarab o‘zgarishi mumkin. Garov pulini qaytarish bo‘yicha talab huquqi boshqa shaxsga o‘tkazilgan va ijaraga beruvchi bunga e’tirozsiz rozilik bergan bo‘lsa, ayniqsa ehtiyot bo‘lish kerak.
- 5- va 13-misollar eski qonunlarga taalluqli. Shu sababli ularni amaldagi qonunchilik mazmuni deb to‘g‘ridan-to‘g‘ri qabul qilmasdan, qo‘llaniladigan vaqtni va qonunlarga o‘zgartirish kiritilgan-kiritilmaganini tekshirish kerak.
Manba holatlar
Ushbu qo‘llanma quyidagi Koreya yuridik yordam korporatsiyasi holatlari (koreys tilida) asosida AI tomonidan tuzilgan.
- 지상물매수대금 지급전까지 계속 점유·사용한 경우 부당이득반환 범위
- 토지임차인에게 인정되는 지상물매수청구권은 어떠한 것인지
- 건물등기 있는 토지임대차에서 건물을 경락받은 자의 대항력 여부
- 임차인의 건물매수청구권을 포기하기로 한 약정이 유효한지
- 구 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 임대차계약의 효력
- 토지가 양도된 경우 등기하지 않은 토지임차권의 보호 여부
- 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조에서 정한 계약해지 규정이 적용되는지 여부
- 수급인의 과실로 인한 임대인의 손해배상책임 여부
- 임차건물의 양수인이 임대차 종료시 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임을 공제하고 보증금을 반환할 수 있는지 여부
- 임대차보증금반환 채권양도시 이의를 보류하지 않고 승낙한 임대인이 임차인과의 약정사항으로 채권양수인에게 대항할 수 있는지 여부
- 토지소유자 변경된 경우 토지임차인의 지상물매수청구권 상대방
- 무허가건물에 대하여도 토지임차인의 매수청구권이 인정되는지
- 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 정당한 사유가 없는 경우, 임대인의 갱신 거절 통지의 선...
- 토지임대차에서 그 지상 임차인소유 비닐하우스에 대한 매수청구권
- 기간을 정하지 않은 사용대차에서 사용수익에 충분한 기간
- 소멸시효가 완성된 월차임을 보증금에서 공제하고 반환할 수 있는지
- 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준(2)
- 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수의...
- 토지임차인이 타인 토지에 걸쳐서 축조한 건물에 대한 매수청구권
- 주택임대차보호법상 대항력을 주장하기 위해 주민등록이 계속 존속하여야 하는지 여부
- 민법 제643조에 따른 임차인의 지상물매수청구권 행사의 상대방이 누구인지
- 임차인의 매수청구권에 관한 약정이 민법 제643조를 위반하는 약정인지에 대한 판단기준
- 임대차기간 중의 해제 해지 의사표시에 어떠한 제한이 따르는 경우, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료시에도 적용되는지 여부
- 토지인도 및 건물철거소송에서 패소한 경우의 지상물매수청구권
- 저당권의 효력과 임차권의 포함 여부(1)
Bu Koreya huquqi haqida umumiy ma’lumot, sizning holatingiz uchun yuridik maslahat emas. Advokat yoki Koreya yuridik yordam korporatsiyasiga murojaat qiling (Koreyada 132).