Ko‘chmas mulk vositachiligi bo‘yicha qo‘llanma: vositachining majburiyatlari va haqi
50 ta maslahat holatiga asoslangan · Yangilangan · Koreyscha asl matndan tarjima qilingan.
Faoliyat yurituvchi litsenziyali ko‘chmas mulk agenti vositachilik obyekti huquqiy holati va bitimga yoki undan foydalanishga qo‘yilgan cheklovlar kabi muhim holatlarni tekshirishi hamda aniq tushuntirishi shart. Bu majburiyatni lozim darajada bajarmaslik zarar keltirsa, agent zararni qoplash uchun javobgar bo‘lishi mumkin. Vositachilik haqini belgilashda shartnoma tuzilgan-tuzilmagani, vositachilik faoliyatining hissasi va qonuniy eng yuqori miqdor kabi omillarni hisobga olish kerak.
Bir qarashda
Asosiy qoidalar
- Faoliyat yurituvchi litsenziyali ko‘chmas mulk agenti topshirilgan vositachilik ishlarini vijdonli boshqaruvchiga xos ehtiyotkorlik bilan bajarishi, o‘z vazifalarini halollik va vijdonan ado etishi kerak (Fuqarolik kodeksi, 681-modda (민법 제681조); Ko‘chmas mulk agentlari to‘g‘risidagi qonun, 29-modda, 1-qism (공인중개사법 제29조 제1항)).
- Vositachilik obyekti holati, joylashuvi va huquqiy holatini, shuningdek qonunchilikda nazarda tutilgan bitim yoki undan foydalanish cheklovlarini tekshirishi, asoslovchi hujjatlarni taqdim etishi va aniq tushuntirishi lozim (Ko‘chmas mulk agentlari to‘g‘risidagi qonun, 25-modda (공인중개사법 제25조); 1-, 5- va 17-holatlar).
- Ko‘chmas mulk reyestrida ko‘rinmaydigan huquqiy munosabatlar ham, agar bitim bo‘yicha qaror qabul qilish uchun muhim bo‘lsa, tekshirish va tushuntirish doirasiga kirishi mumkin. Ko‘p xonadonli uy-joydagi avvalgi ijarachilarning garov puli va ijara muddatlarini tekshirish haqidagi misollar shular jumlasidandir (6- va 19-holatlar).
- Shartnomani vakil tuzayotgan bo‘lsa, uning vakolatlari borligini tekshirish kerak. Vositachining yordamchisi xizmat vazifasini bajarish chog‘ida zarar keltirsa, yordamchi va uni ishga olgan faoliyat yurituvchi litsenziyali ko‘chmas mulk agenti birgalikda javobgar bo‘lishi mumkin (18- va 23-holatlar).
- Vositachilik haqini talab qilishda, odatda, vositachilik shartnomasi, vositachilik qilinayotgan shartnomaning tuzilishi va vositachilik faoliyati bilan shartnomaning tuzilishi o‘rtasidagi sababiy bog‘liqlik muhimdir. Biroq vositachi hal qiluvchi rol o‘ynagan, ammo o‘ziga bog‘liq bo‘lmagan sababga ko‘ra bitimni yakunlashda qatnasha olmagan alohida holatda, amalga oshirilgan vositachilik faoliyatiga mutanosib haq talab qilish mumkinligi haqida sud qarori mavjud (4- va 22-holatlar).
- Shartnoma tuzilganidan keyin taraflarning o‘zaro kelishib uni bekor qilishi o‘z-o‘zidan vositachilik haqi to‘lanmasligini anglatmaydi. Biroq faoliyat yurituvchi litsenziyali ko‘chmas mulk agentining qasdi yoki ehtiyotsizligi sababli bitim haqiqiy emas deb topilgan, bekor qilingan yoki undan voz kechilgan bo‘lsa, agent haq ololmasligi mumkin (Ko‘chmas mulk agentlari to‘g‘risidagi qonun, 32-modda (공인중개사법 제32조); 24-holat).
- Vositachilik haqini hisoblashda bitim qiymatini aniqlash usuli va obyekt turini tekshirib, qonunda belgilangan eng yuqori miqdordan oshirmaslik kerak. Ro‘yxatdan o‘tmagan, zarur malakaga ega bo‘lmagan shaxs vositachilik faoliyatini yuritib, haq to‘lashga kelishgan bo‘lsa, bunday kelishuv kuchining cheklanishi mumkin (3-, 10-, 11- va 16-holatlar).
- Haq olinmagan vositachilik holatida ham tekshirish va tushuntirish majburiyati o‘z-o‘zidan bekor bo‘lmaydi. Biroq bitim tarafi sifatida bevosita shartnoma tuzish obyektiv jihatdan vositachilik faoliyati hisoblanmasa, kompensatsiya pulini talab qilish qiyin bo‘lishi mumkin (9- va 14-holatlar).
Ko‘p beriladigan savollar
Q. Vositachi maydon yoki yo‘nalish haqida noto‘g‘ri ma’lumot bergan bo‘lsa, zararni qoplashni talab qilish mumkinmi?
Maydon va yo‘nalish vositachilik obyekti haqidagi asosiy ma’lumotlar hisoblanadi, shuning uchun ularni aniq tekshirib, tushuntirish kerak. Noto‘g‘ri tushuntirish yoki tekshirish va tushuntirish hujjatiga noto‘g‘ri ma’lumot kiritish oqibatida zarar yuzaga kelsa, zararni qoplash majburiyati yuklanishi mumkin. Biroq bitim taraflarining ham zararning yuzaga kelishi yoki ortishiga doir aybi aniqlansa, qoplanadigan zarar miqdori kamayishi mumkin.
Q. Ko‘p xonadonli uy-joyni ijaraga olayotganda, vositachidan avvalgi ijarachilar haqidagi ma’lumotlarni tekshirishni so‘rash mumkinmi?
Misolda vositachi ijaraga beruvchidan avvalgi ijarachining garov puli, ijara muddati va uning tugash sanasi haqidagi hujjatlarni talab qilib, tekshirishi hamda ijarachiga tushuntirib, taqdim etishi shart deb topilgan. Hujjatlarni ololmagan taqdirda ham bu holatni tekshirish va tushuntirish hujjatida qayd etishi kerakligi tushuntiriladi.
Q. Vositachilik haqini to‘lamagan bo‘lsam ham, vositachidan zararni qoplashni talab qilishim mumkinmi?
Vositachilik haqini olmaganlik tekshirish va tushuntirish majburiyatini yoki bu majburiyat buzilganidan kelib chiqadigan zararni qoplash javobgarligini o‘z-o‘zidan bekor qilmaydi. Misolda bu majburiyat haq olinmagan vositachilikka nisbatan ham qo‘llanishi mumkinligi tushuntiriladi.
Q. Ijaraga beruvchining vakili ekanini aytgan shaxs bilan shartnoma tuzdim, ammo uning amalda vakolatlari bo‘lmasa, vositachi ham javobgar bo‘ladimi?
Vositachi vakil haqiqiy vakil ekanini va shartnoma tuzish vakolatiga ega ekanini tekshirishi kerak. Bu tekshiruvni lozim darajada o‘tkazmagani oqibatida ijarachi zarar ko‘rsa, vositachidan zararni qoplashni talab qilish mumkin.
Q. Oldi-sotdi shartnomasi keyinchalik bekor qilinsa, vositachilik haqini ham qaytarib olish mumkinmi?
Shartnoma haqiqiy ravishda tuzilganidan keyin taraflar o‘zaro kelishib uni bekor qilgan bo‘lsalar, haq to‘lash talab etilishi mumkin. Biroq faoliyat yurituvchi litsenziyali ko‘chmas mulk agentining qasdi yoki ehtiyotsizligi sababli bitim haqiqiy emas deb topilgan, bekor qilingan yoki undan voz kechilgan bo‘lsa, agent haq ololmasligi mumkin.
Q. Qonunda belgilangan eng yuqori miqdordan ortiq vositachilik haqini to‘lashga kelishilgan bo‘lsa, butun summani to‘lash shartmi?
Misolda qonun bilan belgilangan eng yuqori miqdordan ortiq haq to‘lash haqidagi kelishuv ortiqcha qismiga nisbatan kuchga ega bo‘lmasligi mumkinligi tushuntiriladi. Aniq eng yuqori miqdor va bitim qiymatini hisoblash tartibi vositachilik obyekti turi hamda qo‘llanadigan qoidalarga qarab tekshirilishi kerak.
Q. Shartnoma imzolanishidan sal oldin bitim to‘xtatilgan, keyin esa taraflar o‘zaro shartnoma tuzgan bo‘lsa, vositachilik haqini to‘lashim kerakmi?
Umumiy qoida bo‘yicha, haq talab qilish uchun shartnoma tuzilgan bo‘lishi kerak. Biroq sud amaliyotida vositachi shartnoma tuzilishida hal qiluvchi rol o‘ynagan, ammo o‘ziga bog‘liq bo‘lmagan sababga ko‘ra yakuniy shartnomani rasmiylashtirishda qatnasha olmagan alohida holatlarda, amalga oshirgan vositachilik faoliyati hajmiga mutanosib haq talab qilishi mumkinligi e’tirof etilgan.
Q. Vositachi bevosita ijaraga beruvchi sifatida shartnoma tuzgan bo‘lsa, Koreya litsenziyali ko‘chmas mulk agentlari uyushmasidan kompensatsiya pulini talab qilishim mumkinmi?
Misollardan birida vositachilik idorasini boshqaruvchi shaxsning bitimni bevosita bitim tarafi sifatida tuzishi, shartnomada vositachilik idorasining nomi ko‘rsatilgani yoki tekshirish va tushuntirish hujjati rasmiylashtirilgani bilangina vositachilik faoliyatiga aylanmaydi, deb topilgan. Muhimi, ushbu xatti-harakat obyektiv jihatdan bitimga ko‘maklashish yoki vositachilik qilish hisoblanadimi, shudir.
Q. Vositachi vositachilik haqini olmagan bo‘lsa ham, ro‘yxatdan o‘tmasdan vositachilik qilgani uchun jazolanishi mumkinmi?
Misolda keltirilgan sud qarorida haqni amalda olmasdan, faqat va’da qilish yoki talab qilish bilan cheklangan holatlarda ro‘yxatdan o‘tmasdan vositachilik faoliyati yuritganlik uchun nazarda tutilgan jazo qoidasini qo‘llab bo‘lmasligi tushuntiriladi. Bu xulosa misoldagi jinoiy jazo masalasiga taalluqli bo‘lib, boshqa huquqiy javobgarlik ham yo‘q degani emas.
Tegishli qonunlar
- Fuqarolik kodeksi, 681-modda (민법 제681조)
- Fuqarolik kodeksi, 686-modda, 3-qism (민법 제686조 제3항)
- Ko‘chmas mulk agentlari to‘g‘risidagi qonun, 2-modda, 1-band (공인중개사법 제2조 제1호)
- Ko‘chmas mulk agentlari to‘g‘risidagi qonun, 9-modda (공인중개사법 제9조)
- Ko‘chmas mulk agentlari to‘g‘risidagi qonun, 15-modda, 2-qism (공인중개사법 제15조 제2항)
- Ko‘chmas mulk agentlari to‘g‘risidagi qonun, 25-modda (공인중개사법 제25조)
- Ko‘chmas mulk agentlari to‘g‘risidagi qonun, 26-modda (공인중개사법 제26조)
- Ko‘chmas mulk agentlari to‘g‘risidagi qonun, 29-modda, 1-qism (공인중개사법 제29조 제1항)
- Ko‘chmas mulk agentlari to‘g‘risidagi qonun, 30-modda (공인중개사법 제30조)
- Ko‘chmas mulk agentlari to‘g‘risidagi qonun, 32-modda (공인중개사법 제32조)
- Ko‘chmas mulk agentlari to‘g‘risidagi qonun, 33-modda (공인중개사법 제33조)
- Ko‘chmas mulk agentlari to‘g‘risidagi qonun, 48-modda (공인중개사법 제48조)
- Ko‘chmas mulk agentlari to‘g‘risidagi qonunni ijro etish to‘g‘risidagi qaror, 21-modda (공인중개사법 시행령 제21조)
- Ko‘chmas mulk agentlari to‘g‘risidagi qonunni ijro etish to‘g‘risidagi qaror, 26-modda (공인중개사법 시행령 제26조)
- Ko‘chmas mulk agentlari to‘g‘risidagi qonunni ijro etish qoidalari, 20-modda (공인중개사법 시행규칙 제20조)
E’tibor bering
- Misollarda avvalgi qonun hujjatlari hamda o‘sha vaqtdagi hududiy stavkalar va bitimlar keltirilgan. Shu sababli, hozir qo‘llanadigan vositachilik haqi eng yuqori miqdori va qonun hujjatlarini alohida tekshirish kerak.
- Shartnoma tuzishdan oldin shartnomadagi xonadon raqami, maydon va yo‘nalish kadastr hujjatlaridagi ma’lumotlarga mosligini, huquqiy holat va vakolatlar tekshirilganini bevosita ko‘rib chiqish ma’qul.
- Zararni qoplash majburiyati va uning miqdori vositachining majburiyatni buzgan-buzmaganigagina emas, balki buzilish bilan zarar o‘rtasidagi sababiy bog‘liqlik va mijozning aybi kabi omillarga ham bog‘liq.
- Sug‘urta puli yoki o‘zaro yordam fondidan kompensatsiya puli talab qilish muddati shartnoma tuzilgan vaqt va qo‘llanadigan qonun hujjatlariga qarab farq qilishi mumkin. Shu bois misolda keltirilgan muddatni hozirgi ishga o‘zgarishsiz tatbiq etmay, amaldagi holatni tekshirish kerak.
Manba holatlar
Ushbu qo‘llanma quyidagi Koreya yuridik yordam korporatsiyasi holatlari (koreys tilida) asosida AI tomonidan tuzilgan.
- 개업공인중개사가 부동산중개 할 경우 주의의무
- 부동산중개인이 체결한 보증보험계약상 보험금청구권의 소멸시효 기간
- 부동산 중개보수의 산정방법
- 개업공인중개사의 보수청구권의 발생요건
- 중개업자가 아파트면적을 잘못 알려준 경우의 책임
- 다가구주택의 경우 중개업자의 확인·설명의무
- 현관문호실과 등기부호실이 달라 보증금을 떼인 경우 중개업자의 책임
- 임차인 계약갱신요구권 설명과 중개업자의 책임
- 무상의 부동산중개행위에도 개업공인중개사의 손해배상책임 있는지
- 중개사무소 개설등록 않은 자와의 중개수수료지급약정의 효력
- 부동산중개업자에게 법정수수료 초과 약정수수료를 지급의무가 있는지
- 부동산중개업자에게 법정수수료 초과 약정수수료 지급의무가 있는지
- 개업공인중개사가 중개하지 않고 거래계약서 등 작성·교부한 책임
- 중개사명의대여 받은 자를 직접 당사자로 한 계약행위가 중개행위인지
- 부동산중개업자가 부동산 관련 세금을 잘못 설명한 경우
- 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업을 하면서 체 결한 중개수수료 지급약정의 효력
- 부동산중개업자가 아파트 방향을 잘못 설명한 경우
- 대리인을 통한 임대차계약 체결시 중개업자의 주의의무
- 중개업자의 설명의무의 범위
- 부동산 중개업자의 금지행위
- 부동산 중개업자에 대한 공제금 지급계약 및 면책약관의 효력
- 부동산 중개업자가 최종적 계약서 작성에 관여하지 못하고도 중개수수료를 청구할 권한이 있는지 여부
- 중개보조원의 행위에 대한 중개업자의 책임
- 부동산매매계약이 해제된 경우에도 중개보수 지급해야 하는지
- 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 부동산 거래를 중개하는 행위의 형사 책임
Bu Koreya huquqi haqida umumiy ma’lumot, sizning holatingiz uchun yuridik maslahat emas. Advokat yoki Koreya yuridik yordam korporatsiyasiga murojaat qiling (Koreyada 132).