Uy-joy ijarasida ijaraga olingan uy-joyni saqlash va ta’mirlash bo‘yicha qo‘llanma

18 ta maslahat holatiga asoslangan · Yangilangan 4-oktabr, 2026 · Koreyscha asl matndan tarjima qilingan.

Ijaraga beruvchi ijarachiga uy-joydan shartnoma maqsadiga muvofiq foydalanish va undan naf olish imkonini beradigan zarur holatni saqlashi hamda buning uchun kerakli ta’mirlash ishlarini bajarishi lozim. Ta’mirlash ko‘lami va xarajatlarni kim ko‘tarishi nuqsonning jiddiyligi va sababi, shartnoma mazmuni hamda nuqsonning foydalanishga ta’siriga qarab farq qiladi. Ayrim hollarda ijarachi ta’mirlashni o‘zi amalga oshirgan bo‘lsa, xarajatlarni qoplashni talab qilishi mumkin.

Kimlar ishtirok etadi → Ijaraga beruvchi → Ijarachi → Ijaraga olingan uyda nuqson chiqdi: ta’mir va xarajat kimning zimmasida? → Nuqson uy-joydan shartnoma maqsadida foydalanish va naf olishga ta’sir qiladimi? → Ha — Fuqarolik kodeksi, 623-modda → Yo‘q → Katta shikastmi yoki bino asosiy qismi yoxud asosiy jihozi bilan bog‘liqmi? → Ha → Ijarachi zarur ta’mirni qilib, xarajatni to‘ladimi? → Ha — Fuqarolik kodeksi, 626-modda 1-qism → Ta’mir mas’uliyati nuqsonning ta’siri va shartnoma shartlariga bog‘liq → Ijarachi zarur xarajatlarni to‘liq qoplashni talab qilishi mumkin → Nuqsonning sababi, hajmi va ta’siri → Shartnomadagi ta’mir sharti va ko‘lami → Xarajat dalillari; nizo bo‘lsa, komissiyaga murojaat → To‘langan zarur xarajatlar dalillari → Nuqsonning sababi, hajmi va foydalanishga ta’siri → Shartnomada kim ta’mirlashi; odatdagi kichikmi yoki kapital ta’mirmi → Xarajatni tasdiqlovchi ma’l…

Asosiy qoidalar

Ijaraga beruvchining ta’mirlash majburiyati uy-joydan shartnoma maqsadi va vazifasiga muvofiq foydalanish hamda undan naf olish uchun zarur bo‘lgan doirada tan olinadi. Bunda nuqsonning hajmi va joylashuvi, foydalanishga ta’siri, ta’mirlash xarajatlari kabi turli holatlar hisobga olinadi (Fuqarolik kodeksi, 623-modda (민법 제623조), Oliy sudning 2012-yil 29-martdagi 2011다107405-sonli qarori).
Shartnomada ta’mirlashni ijarachi amalga oshiradi deb belgilangan bo‘lsa ham, ta’mirlash ko‘lamini aniq belgilaydigan alohida holat bo‘lmasa, bunday shart odatdagi kichik ta’mirlash bilan cheklanadi deb talqin qilinishi mumkin. Katta shikastlarni yoki binoning asosiy qismlari va asosiy jihozlarini kapital ta’mirlash xarajatlari ijaraga beruvchi zimmasida qolishi mumkin (Oliy sudning 1994-yil 9-dekabrdagi 94다34692-sonli qarori, Oliy sudning 2008-yil 27-martdagi 2007다91336-sonli qarori).
Ijara muddati davomida aniqlangan nuqsonlarga shartnoma tuzilgan paytdan beri mavjud bo‘lib, keyinroq aniqlangan nuqsonlar ham kirishi mumkin. Binoning tuzilishidagi nuqson tufayli kondensatsiya yuzaga kelsa, uning sababini tekshirish va bartaraf etish choralarini ko‘rish talab qilinishi mumkin (Fuqarolik kodeksi, 623-modda (민법 제623조), Oliy sudning 2012-yil 14-iyundagi 2010다89876-sonli qarori).
Ijarachi ijaraga beruvchining ta’mirlash majburiyatiga kiradigan xarajatlarni to‘lagan bo‘lsa, sarflagan zahoti zarur xarajatlarni qoplashni talab qilishi mumkin. Zarur xarajatlar saqlanib qolgan-qolmaganidan qat’i nazar, sarflangan mablag‘ning to‘liq miqdorini talab qilish mumkin (Fuqarolik kodeksi, 626-modda 1-qism (민법 제626조 제1항)).
Ijaraga beruvchi ta’mirlamagani sababli uy-joydan foydalanish yoki undan naf olish qiyinlashsa yoxud ta’mirlash vaqtida shunday to‘sqinlik yuzaga kelsa, to‘sqinlik darajasiga muvofiq ijara haqini to‘lashdan bosh tortish mumkin. Zarur xarajatlar qoplanishini talab qilish bilan ijara haqini to‘lash bir vaqtda bajarilishi kerakligini vaj qilib keltirish, shuningdek, shartlari mavjud bo‘lsa, o‘zaro hisob-kitob qilish yoki mol-mulkni ushlab turish huquqini amalga oshirish masalasini ko‘rib chiqish mumkin (Fuqarolik kodeksi, 626-modda 1-qism (민법 제626조 제1항)).
Agar yong‘in ijaraga beruvchi nazorat qiladigan yoki boshqaradigan hududdagi nuqson tufayli kelib chiqqan bo‘lsa yoxud ijaraga beruvchi ta’mirlash ishlarini topshirgan pudratchining ehtiyotsizligi sababli yuz bergan bo‘lsa, ijaraga beruvchining javobgarligi tan olinishi mumkin. Aksincha, ijarachi hodisa o‘ziga bog‘liq bo‘lmagan sabablarga ko‘ra yuz berganini yoki vijdonli boshqaruvchidan talab qilinadigan ehtiyotkorlikni ko‘rsatganini isbotlashi talab qilinishi mumkin (Fuqarolik kodeksi, 374-modda (민법 제374조), 390-modda (민법 제390조), 391-modda (민법 제391조), 615-modda (민법 제615조), 654-modda (민법 제654조)).
Ta’mirlash majburiyati yoki xarajatlarni kim ko‘tarishi masalasidagi nizoni Uy-joy ijarasi bo‘yicha nizolarni hal qilish komissiyasiga murosaga keltirish tartibida ko‘rib chiqish haqida ariza berish orqali hal etishga urinib ko‘rish mumkin (Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 14-modda 2-qism 4-band (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)).

Ko‘p beriladigan savollar

Q. Ijaraga beruvchi ta’mirlashni rad etsa, o‘zim ta’mirlab, xarajatlarni talab qila olamanmi?

Agar nuqson ijaraga beruvchining ta’mirlash majburiyatiga kirsa, ijarachi ta’mirni o‘zi amalga oshirib, zarur xarajatlar qoplanishini talab qilishi mumkin. Xarajatlarni to‘lagan zahoti ularni qoplashni talab qilish mumkin; zarur xarajatlarning hozir ham saqlanib qolgan-qolmaganidan qat’i nazar, sarflangan mablag‘ning to‘liq miqdorini talab qilish mumkin (Fuqarolik kodeksi, 626-modda 1-qism (민법 제626조 제1항)).

Holat 16, Holat 12

Q. Shartnomada binoni ijarachi ta’mirlaydi deb yozilgan bo‘lsa, katta ta’mirlash xarajatlarini ham men ko‘taramanmi?

Ta’mirlash hajmini aniq belgilaydigan alohida holat bo‘lmasa, ijarachining zimmasidagi ta’mirlash odatda yuz berishi mumkin bo‘lgan shikastlarni bartaraf etishga qaratilgan kichik ta’mirlash bilan cheklanishi mumkin. Katta shikastlarni, binoning asosiy qismlarini kapital ta’mirlashni va asosiy jihozlarni almashtirishni ijaraga beruvchi zimmasida qoldirish mumkin (Oliy sudning 1994-yil 9-dekabrdagi 94다34692-sonli qarori).

Holat 5, Holat 10

Q. Ta’mirlash davomida uy-joydan to‘g‘ri foydalana olmadim. Ijara haqini to‘lamasam bo‘ladimi?

Uy-joydan foydalanish yoki undan naf olishga to‘sqinlik qilinsa, ushbu to‘sqinlik darajasiga to‘g‘ri keladigan ijara haqini to‘lashdan bosh tortish mumkin. Ijaraga beruvchi ta’mirlash majburiyatini bajarayotganda foydalanishda yuzaga kelgan to‘sqinliklarga ham shu qoida tatbiq etiladi (Oliy sudning 1997-yil 25-apreldagi 96다44778-sonli qarori, Oliy sudning 2015-yil 26-fevraldagi 2014다65724-sonli qarori).

Holat 15, Holat 4

Q. Kondensatsiya yuzaga kelsa, ijaraga beruvchidan muammoni hal qilishni talab qila olamanmi?

Agar binoning tuzilishidagi nuqsonlar, masalan, issiqlik yoki namlikdan himoya qilish choralari yetarli emasligi sababli kondensatsiya yuzaga kelsa, ijaraga beruvchi uning sababini tekshirish va bartaraf etish majburiyatini olishi mumkin. Vaziyatga qarab, namlikni qurituvchi uskuna yoki havoni konditsiyalash tizimini o‘rnatish, polni ta’mirlash kabi zarur choralarni ko‘rishni talab qilish mumkin (Oliy sudning 2012-yil 14-iyundagi 2010다89876-sonli qarori).

Holat 13

Q. Ta’mirlash xarajatlarini talab qilishimdan oldin uy egasi o‘zgarsa, kimga murojaat qilishim kerak?

Agar ijara huquqi uchinchi shaxslarga qarshi kuchga ega bo‘lsa va ijaraga berilgan mulk sotilgan bo‘lsa, yangi mulkdor ijaraga beruvchining huquqiy maqomini egallaydi va xarajatlarni qoplashni undan talab qilish mumkin. Agar ijara huquqi uchinchi shaxslarga qarshi kuchga ega bo‘lmasa, qoida tariqasida, talab avvalgi mulkdorga qo‘yilishi kerak. Sud amaliyotida ijarachi Fuqarolik kodeksining 203-moddasiga asosan yangi mulkdordan xarajatlarni talab qila olmasligi tushuntirilgan (Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 3-modda 4-qism (주택임대차보호법 제3조 제4항), Oliy sudning 2003-yil 25-iyuldagi 2001다64751-sonli qarori).

Holat 11

Q. Yuqori qavatdagi xonadon balkonidan suv sizsa, talabni yuqori qavatdagi xonadon egasiga qo‘yishim kerakmi yoki boshqaruv birlashmasigami?

Agar suv sizishining sababi umumiy foydalanish qismida bo‘lsa, boshqaruv birlashmasidan, xususiy foydalanish qismida bo‘lsa, qoida tariqasida, yuqori qavatdagi xonadon egasidan zararni qoplashni talab qilish kerak. Balkon xususiy foydalanish qismimi yoki umumiy foydalanish qismimi, buni binoning tuzilishi va obyektiv maqsadini hisobga olib, har bir holat bo‘yicha aniqlash lozim; shu sababli bu masalani barcha holatlar uchun bir xil tarzda hal qilib bo‘lmaydi.

Holat 2

Q. Ijaraga olingan uyda yong‘in chiqsa, ijarachi qachon zararni qoplash javobgarligidan ozod bo‘lishi mumkin?

Ijarachi ijaraga olingan mulkni asrab-avaylashi va ijara tugaganda uni avvalgi holatiga keltirib qaytarishi shart. Shu sababli, agar shikastlanish ijarachining aybisiz yuz berganini isbotlay olmasa, u zararni qoplashga majbur bo‘lishi mumkin. Biroq yong‘in ijaraga beruvchi nazorat qiladigan yoki boshqaradigan hududdagi nuqson tufayli kelib chiqqan bo‘lsa yoxud ijaraga beruvchi topshirgan ta’mirlash ishlarini bajarayotgan pudratchining ehtiyotsizligi sababli yuz bergan bo‘lsa, ijaraga beruvchining javobgarligi tan olinishi mumkin (Fuqarolik kodeksi, 374-modda (민법 제374조), 390-modda (민법 제390조), 391-modda (민법 제391조), 615-modda (민법 제615조), 654-modda (민법 제654조)).

Holat 3, Holat 7, Holat 8, Holat 9

Q. Nuqsonni aniqlaganimdan keyin uy egasiga kech xabar bersam, nima bo‘ladi?

Agar ijaraga beruvchi nuqson haqida bilmagan bo‘lsa va ijarachi ham bu haqda kechiktirmay xabar bermagan bo‘lsa, ijaraga beruvchi xabar olmagani sababli ta’mirlashni amalga oshira olmagan qism doirasida uning zararni qoplash javobgarligi cheklanishi mumkin. Nuqson aniqlanganda bu haqda ijaraga beruvchiga kechiktirmay xabar berish muhim.

Holat 14

Q. Ta’mirlash masalasida nizo bor. Sudga murojaat qilishdan boshqa yo‘l bormi?

Ijaraga beruvchi yoki ijarachi Uy-joy ijarasi bo‘yicha nizolarni hal qilish komissiyasiga nizoni murosaga keltirish tartibida ko‘rib chiqish haqida ariza berishi mumkin. Ijaraga olingan uy-joyni saqlash va ta’mirlashga oid nizolar ham bunday tartibda ko‘rib chiqilishi mumkin (Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 14-modda 2-qism 4-band (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)).

Holat 18

Tegishli qonunlar

Fuqarolik kodeksi, 203-modda (민법 제203조)
Fuqarolik kodeksi, 374-modda (민법 제374조)
Fuqarolik kodeksi, 390-modda (민법 제390조)
Fuqarolik kodeksi, 391-modda (민법 제391조)
Fuqarolik kodeksi, 575-modda 1-qism (민법 제575조 제1항)
Fuqarolik kodeksi, 580-modda 1-qism (민법 제580조 제1항)
Fuqarolik kodeksi, 615-modda (민법 제615조)
Fuqarolik kodeksi, 623-modda (민법 제623조)
Fuqarolik kodeksi, 626-modda 1-qism (민법 제626조 제1항)
Fuqarolik kodeksi, 630-modda 1-qism (민법 제630조 제1항)
Fuqarolik kodeksi, 652-modda (민법 제652조)
Fuqarolik kodeksi, 654-modda (민법 제654조)
Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 3-modda 4-qism (주택임대차보호법 제3조 제4항)
Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonun, 14-modda 2-qism 4-band (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)

E’tibor bering

Ta’mirlash majburiyati ijaraga beruvchi yoki ijarachining zimmasidaligini faqat shartnoma matniga qarab aniqlash qiyin. Ta’mirlash ko‘lamini belgilovchi maxsus shartlar, nuqsonning hajmi va sababi hamda uning uy-joydan foydalanishga ta’sirini birgalikda ko‘rib chiqish kerak.
Ijarachi ta’mirlashni o‘zi amalga oshirishidan oldin nuqson va ta’mirlash zarurati, ijaraga beruvchiga xabar qilingan ma’lumotlar hamda sarflangan xarajatlarni tasdiqlash mumkin bo‘lishi uchun dalillarni saqlab qo‘ygani ma’qul.
Ijarachi nuqsonni aniqlashi bilan ijaraga beruvchiga kechiktirmay xabar berishi kerak. Xabar kechikgani sababli ta’mirlashni amalga oshirib bo‘lmagan qism doirasida ijaraga beruvchining javobgarligi cheklanishi mumkin.
Tashqi muhit yoki atrofdagi xavf tufayli ijarachining boshqa mol-mulkiga zarar yetishi mumkinligi haqidagi holatning o‘zi ijaraga beruvchiga himoya choralarini ko‘rish majburiyatini yuklamaydi. Shartnoma maqsadiga muvofiq foydalanish yoki undan naf olishga to‘sqinlik qiladigan alohida holatlar bor-yo‘qligini ko‘rib chiqish lozim.

Manba holatlar

Ushbu qo‘llanma quyidagi Koreya yuridik yordam korporatsiyasi holatlari (koreys tilida) asosida AI tomonidan tuzilgan.

Bu Koreya huquqi haqida umumiy ma’lumot, sizning holatingiz uchun yuridik maslahat emas. Advokat yoki Koreya yuridik yordam korporatsiyasiga murojaat qiling (Koreyada 132).