Kam miqdordagi ijara garoviga ega ijarachining eng ustuvor qoplash huquqi: talablar va taqsimot tartibi
51 ta maslahat holatiga asoslangan · Yangilangan · Koreyscha asl matndan tarjima qilingan.
Kam miqdordagi ijara garoviga ega ijarachi belgilangan talablarni bajarsa, garovning muayyan qismini ustuvor garov huquqi egalaridan oldin undirish huquqiga ega bo‘lishi mumkin. Biroq qo‘llanadigan garov mezonlari va qoplanadigan summa hududga, garov huquqi qachon olinganiga va boshqa holatlarga qarab farq qiladi. Auksionda taqsimotdan ulush olish uchun belgilangan muddatgacha taqsimot talabi berish kerak.
Bir qarashda
Asosiy qoidalar
- Eng ustuvor qoplash huquqini talab qilish uchun auksion o‘tkazish to‘g‘risidagi ariza qayd etilishidan oldin uy-joyni egallab, yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatdan o‘tish kerak (Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunning 8-moddasi 1-qismi va 3-moddasi 1-qismi (주택임대차보호법 제8조 제1항, 제3조 제1항)).
- Kam miqdordagi ijara garoviga to‘g‘ri keladigan garovning yuqori chegarasi va ustuvor qoplash summasi hududlarga qarab farq qiladi. O‘zgartirishdan oldin garov huquqini olgan shaxslar bilan munosabatlarda garov huquqi olingan paytda amal qilgan ijro qarori qo‘llanishi mumkin (Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunni amalga oshirish farmoniga ilovaning 2-moddasi (주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조)).
- Eng ustuvor qoplash summasi garovning to‘liq summasi emas, balki ijro qarorida belgilangan muayyan summadir. Bunday summalar jami uy-joy qiymatining yarmidan oshsa, taqsimot shu chegara doirasida amalga oshiriladi (Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunning 8-moddasi 3-qismi (주택임대차보호법 제8조 제3항)).
- Uy-joy qiymati faqat sotish narxini anglatmaydi. U sotishdan tushgan mablag‘ga taqsimot kunigacha xaridor taklifi uchun qo‘yilgan kafolat pulidan hisoblangan foizlar va musodara qilingan kafolat pullari kabi summalarni qo‘shib, ijro xarajatlarini chegirgandan keyin qoladigan, amalda taqsimlanadigan mablag‘ asosida aniqlanadi (Oliy sudning 2001. 4. 27 sanasidagi 2001다8974-sonli qarori).
- Kam miqdordagi ijara garovini qaytarish talabi bo‘yicha taqsimotda ishtirok etish uchun taqsimot talabi berilishi kerak. Shu sababli taqsimot talabi berishning oxirgi muddatigacha huquqni qayd etib, taqsimot talabi berish lozim (Fuqarolik ijrosi to‘g‘risidagi qonunning 84-moddasi 1-qismi va 88-moddasi 1-qismi (민사집행법 제84조 제1항, 제88조 제1항)).
- Eng ustuvor qoplash huquqini saqlash uchun taqsimot talabi berishning oxirgi muddatigacha uy-joyni egallash va yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatdan o‘tganlikni saqlash kerak. Ungacha ko‘chish zarur bo‘lsa, misolda avval ijara huquqini ro‘yxatdan o‘tkazib, keyin ko‘chish tavsiya etilgan.
- Kam miqdordagi ijara garoviga ega ijarachi maqomi hamda sanasi tasdiqlangan hujjat asosidagi ustuvor qoplash huquqi mavjud bo‘lsa, avval eng ustuvor qoplash summasi taqsimlanadi, qolgan garov esa sanasi tasdiqlangan hujjatdagi navbatga ko‘ra taqsimlanadi (Oliy sudning 2007. 11. 15 sanasidagi 2007다45562-sonli qarori).
- Agar ijara shartnomasining asosiy maqsadi amalda yashash va foydalanish emas, balki qarzni ustuvor garov huquqi egasidan oldin undirish bo‘lsa, kam miqdordagi ijara garoviga ega ijarachi sifatida himoya berilmasligi mumkin (Oliy sudning 2001. 5. 8 sanasidagi 2001다14733-sonli qarori; Oliy sudning 2013. 12. 12 sanasidagi 2013다62223-sonli qarori).
Ko‘p beriladigan savollar
Q. Kam miqdordagi ijara garoviga ega ijarachining eng ustuvor qoplash huquqini olish uchun qanday talablar bajarilishi kerak?
Auksion o‘tkazish to‘g‘risidagi ariza qayd etilishidan oldin uy-joyni egallab, yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatdan o‘tish kerak. Eng ustuvor qoplash huquqining o‘zi uchun sanasi tasdiqlangan bo‘lishi shart emas. Biroq ijara garovining eng ustuvor qoplash miqdoridan ortiq qismi bo‘yicha sanasi tasdiqlangan hujjatga asoslangan ustuvor qoplash huquqini talab qilish uchun alohida talablarni bajarish lozim.
Q. Kam miqdordagi ijara garovi mezonlari va eng ustuvor qoplash summasini qayerdan bilish mumkin?
Mezonlar hududga qarab farq qiladi, shuningdek, o‘zgartirilgan ijro qaroridagi mezonlar avvaldan mavjud bo‘lgan barcha garov huquqi egalariga aynan bir xil tarzda tatbiq etilmaydi. Ijaraga olingan uy-joyga garov huquqi qachon o‘rnatilganini va qaysi ijro qarori qo‘llanishini aniqlash lozim. Misolda keltirilgan summalar o‘sha paytda amal qilgan ijro qaroriga asoslangan, shu sababli ularni hozirgi mezonlar deb qat’iy qabul qilmaslik kerak.
Q. Kam miqdordagi ijara garoviga ega ijarachi auksionda taqsimot talabini bermasa ham taqsimotdan ulush olishi mumkinmi?
Yo‘q. Kam miqdordagi ijara garovini qaytarish talabi bo‘yicha taqsimotda ishtirok etish uchun taqsimot talabi berilishi kerak, shu sababli taqsimot talabi berishning oxirgi muddatigacha qonuniy ravishda talab qo‘yish lozim. Taqsimot talabi berilmagani uchun taqsimotdan chetda qolgan shaxs keyinchalik quyi navbatdagi kreditorlarga taqsimlangan summani asossiz boyish sifatida qaytarishni talab qila olmasligi haqida sud pretsedenti keltirilgan.
Q. Taqsimot talabi berilgan bo‘lsa, auksion davomida ko‘chib ketsa ham eng ustuvor qoplash huquqini saqlab qolish mumkinmi?
Misolga ko‘ra, taqsimot talabi berishning oxirgi muddatigacha uy-joyni egallash va yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatdan o‘tganlikni saqlash kerak. Muddat tugashidan oldin ko‘chish zarur bo‘lsa, avval ijara huquqini ro‘yxatdan o‘tkazib, keyin ko‘chish lozim. Ijro tartib-taomili bekor qilinishi ham mumkinligi sababli, xaridor sotib olish narxini to‘liq to‘laguniga qadar qarshi qo‘yish uchun zarur shartlarni saqlash xavfsizroq ekani tavsiya etiladi.
Q. Garov bir nechta kam miqdordagi ijara garoviga ega ijarachilarning eng ustuvor qoplash summalari jamidan kam bo‘lsa, taqsimot qanday amalga oshiriladi?
Eng ustuvor qoplash summalarining jami uy-joy qiymatining yarmidan oshsa, taqsimot shu chegara doirasida amalga oshiriladi. Har bir ijarachi olishi mumkin bo‘lgan eng ustuvor qoplash summasi bir xil bo‘lsa, mablag‘ teng taqsimlanadi. Summalar farq qilsa, misolda taqsimot har bir ijarachining eng ustuvor tartibda qoplashi mumkin bo‘lgan summasiga mutanosib ravishda amalga oshirilishi ko‘rsatilgan.
Q. Oila a’zolari yoki do‘stlar bitta uy-joyni bo‘lib ijaraga olsa, garov summasi har biri uchun alohida hisoblanadimi?
Bir uy-joyda ijarachilar oilaviy umumiy xo‘jalik tarzida yashasa, ular bitta ijarachi deb hisoblanib, garov summalari qo‘shib hisoblanishi mumkin. Biroq tanish bo‘lish yoki oshxona va hammomdan birgalikda foydalanishning o‘zi oilaviy umumiy xo‘jalik mavjud degan xulosaga kelish uchun yetarli emas. Yaqin hayotiy hamjamiyat mavjudligini ko‘rsatadigan munosabatlar va garovning iqtisodiy jihatdan kimga tegishli ekanligi kabi holatlar o‘rganilishi kerak.
Q. Taqsimot talabi bera olmagan kam miqdordagi ijara garoviga ega ijarachi auksion xaridoriga nisbatan ijara munosabatlarini talab qila olmaydimi?
Taqsimot talabi berilmagani bilangina ijara munosabatlaridan kelib chiqadigan qarshi qo‘yish huquqidan yoki garovni qaytarishni talab qilish huquqidan voz kechilgan deb hisoblab bo‘lmasligi haqida sud pretsedenti mavjud. Biroq xaridorga qarshi huquqni qo‘llash mumkinligi ustuvor huquqlar mavjudligi kabi muayyan holatlarga bog‘liq bo‘lishi mumkin. Bu taqsimot olish uchun taqsimot talabi berishning o‘rnini bosmaydi.
Q. Avval qarzga berilgan pulni garovga aylantirib, ijara shartnomasi tuzilsa, eng ustuvor qoplash huquqini olish mumkinmi?
Mavjud qarzning garovga aylantirilgani bilangina qarshi qo‘yish huquqi yoki eng ustuvor qoplash huquqi avtomatik ravishda inkor etilmaydi. Biroq shartnomaning asosiy maqsadi uy-joydan amalda yashash uchun foydalanmasdan, qarzni ustuvor garov huquqi egasidan oldin undirish bo‘lsa yoki ijara munosabatlari soxta tarzda tuzilgan bo‘lsa, himoya berilmasligi mumkin.
Q. Uy-joy va yerning egalari turlicha bo‘lsa yoki faqat yer auksionga qo‘yilsa ham eng ustuvor qoplash huquqini talab qilish mumkinmi?
Misolda keltirilgan sud pretsedentiga ko‘ra, ijara munosabatlari vujudga kelgan paytda ijaraga beruvchiga tegishli bo‘lgan yer keyinchalik uchinchi shaxsga o‘tgan taqdirda ham, faqat yer auksionga qo‘yilsa, uning auksiondan tushgan mablag‘lariga nisbatan ustuvor qoplash huquqini amalga oshirish mumkin. Yer va uy-joyning egalari turlicha bo‘lib qolgan holatlarda ham bu qoida qo‘llanishi mumkinligi tushuntirilgan.
Tegishli qonunlar
- Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunning 1-moddasi (주택임대차보호법 제1조)
- Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunning 2-moddasi (주택임대차보호법 제2조)
- Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunning 3-moddasi 1-qismi (주택임대차보호법 제3조 제1항)
- Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunning 3-2-moddasi 2-qismi (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
- Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunning 8-moddasi (주택임대차보호법 제8조)
- Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunni amalga oshirish farmonining 3-moddasi (주택임대차보호법 시행령 제3조)
- Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunni amalga oshirish farmonining 4-moddasi (주택임대차보호법 시행령 제4조)
- Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunni amalga oshirish farmonining 10-moddasi 2- va 4-qismlari (주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항·제4항)
- Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunni amalga oshirish farmonining 11-moddasi (주택임대차보호법 시행령 제11조)
- Uy-joy ijarasini himoya qilish to‘g‘risidagi qonunni amalga oshirish farmoniga ilovaning 2-moddasi (주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조)
- Fuqarolik ijrosi to‘g‘risidagi qonunning 84-moddasi 1-qismi (민사집행법 제84조 제1항)
- Fuqarolik ijrosi to‘g‘risidagi qonunning 88-moddasi 1-qismi (민사집행법 제88조 제1항)
E’tibor bering
- Garov mezonlari va eng ustuvor qoplash summasi hududga hamda garov huquqi olingan vaqtga qarab farq qilishi mumkin. Shu sababli misollarda keltirilgan avvalgi summalarni hozirgi mezonlar sifatida to‘g‘ridan-to‘g‘ri ishlatmaslik lozim.
- Taqsimot talabi berishning oxirgi muddatini sud belgilaydi. Uni aniqlab, belgilangan muddat ichida taqsimot talabi berish kerak. Uy-joyni egallash va yashash joyi bo‘yicha ro‘yxatdan o‘tganlik ham shu muddatgacha saqlanishi kerak.
- Eng ustuvor qoplash summalarining jami uy-joy qiymatining yarmidan oshsa, har bir ijarachi talab qilgan summaning hammasi taqsimlanmasligi mumkin.
- Ijara munosabatlari haqiqatda yashash maqsadida emas, balki qarzni undirish maqsadida tuzilgan yoki soxta deb topilgan bo‘lsa, kam miqdordagi ijara garoviga ega ijarachilarga beriladigan himoya qo‘llanmasligi mumkin.
Manba holatlar
Ushbu qo‘llanma quyidagi Koreya yuridik yordam korporatsiyasi holatlari (koreys tilida) asosida AI tomonidan tuzilgan.
- 소액임차인의 최우선변제권의 내용과 범위
- 소액임차인의 최우선변제권과 확정일자에 의한 우선변제권의 관계
- 소액임차보증금과 근로자의 최종 3월분 체불임금간 배당순위
- 가정공동생활을 하는 임차인들 각각 소액임차인이 되는지
- 경매 시 배당요구하지 않은 소액임차인의 부당이득반환청구권
- 임차주택 경매 시 소액임차인의 대항요건 유지기간
- 채권담보 수단으로 소액임차인이 된 경우 보호 가능한지
- 소액임차인의 배당요구권 및 그 행사기한
- 경매 시 소액보증금액이 주택가액의 2분의 1을 초과한 경우
- 최선순위 전세권자의 지위와 주택임대차보호법상 임차인의 지위를 함께 가진 경우, 경매절차에서 두 지위를 모두 주장할 수 있는지 ...
- 소액임차인 최우선변제금 산정의 기준인 ‘주택가액’의 의미
- 토지에 대한 최우선변제권 행사 가부
- 배당요구 하지 않은 소액임차인의 매수인에 대한 대항력
- 주택임대차보호법시행령 제10조 제4항의 가정공동생활의 의미
- 비주거용건물에 저당권 설정 후 주거용건물로 용도변경 된 경우
- 전차인의 최우선변제권 행사
- 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서도 주택임차인의 소액보증금 최우선변제권이 인정되는지 여부
- 주택임대차보호법을 악용하여 임대차계약을 체결한 경우
- 저당권자 배제 목적 소액임차권의 설정
- 소액임차인의 최우선변제청구의 절차와 방법
- 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 그 배당방법
- 소액임차권의 설정과 사해행위
- 거주 지역의 소액임차인 보호 범위
- 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부
- 채권회수 목적 소액임차인
Bu Koreya huquqi haqida umumiy ma’lumot, sizning holatingiz uchun yuridik maslahat emas. Advokat yoki Koreya yuridik yordam korporatsiyasiga murojaat qiling (Koreyada 132).