Qonuniy yer usti huquqi va jeonse huquqining vujudga kelishi hamda amalga oshirilishi bo‘yicha qo‘llanma
158 ta maslahat holatiga asoslangan · Yangilangan · Koreyscha asl matndan tarjima qilingan.
Yer va bino egalari farqlanib qolganining o‘zi har doim ham qonuniy yer usti huquqi vujudga kelishini anglatmaydi. Jeonse huquqi ham ijara munosabatlaridan alohida ashyoviy huquq bo‘lib, auksion, huquqni o‘zgartirish yoki talab huquqini o‘tkazishda huquqning qachon vujudga kelgani, ro‘yxatdan o‘tkazilganligi hamda huquqlarning navbati uning doirasi va kuchiga ta’sir qiladi.
Bir qarashda
Asosiy qoidalar
- Odat huquqiga ko‘ra qonuniy yer usti huquqi yer va bino avval bir kishiga tegishli bo‘lib, keyinchalik ulardan birining egaligi o‘zgargan hamda binoni buzish haqidagi kelishuv kabi alohida holatlar bo‘lmaganida tan olinishi mumkin. Tasarruf paytida ikkisi ham bir kishiga tegishli bo‘lishi kifoya; ular boshidanoq bir kishiga tegishli bo‘lishi shart emas (2-holat).
- Odat huquqiga ko‘ra qonuniy yer usti huquqi ro‘yxatdan o‘tkazilmasdan ham vujudga kelishi mumkin. Biroq bu huquqni olgan bino egasi binoni boshqa shaxsga o‘tkazsa, faqat bino egaligining o‘zi oluvchi qonuniy yer usti huquqini ham olganini anglatmaydi (Fuqarolik kodeksining 187-moddasi (민법 제187조), 2- va 3-holatlar).
- Yerga ipoteka huquqi o‘rnatilgan paytda bino bo‘lmagan bo‘lsa, bino keyin qurilib, auksion natijasida yer va bino egalari farqlanib qolgan taqdirda ham qonuniy yer usti huquqi tan olinmasligi mumkin (Fuqarolik kodeksining 366-moddasi (민법 제366조), 4-holat).
- Qonuniy yer usti huquqi yoki yer usti huquqi bo‘yicha yer haqini aniqlashda kelishuv, sud qarori va boshqa aniq holatlar tekshirilishi kerak. Yer haqi belgilangandan keyin kamida ikki yillik to‘lov kechiktirilsa, huquqni tugatishni talab qilish mumkin. Biroq yer egasi o‘zgargan hollarda, avvalgi egasiga to‘lov kechiktirilgan davrni yangi egaga nisbatan kechiktirilgan davrga qo‘shib hisoblash mumkin bo‘lmagan holatlar mavjud (Fuqarolik kodeksining 287-moddasi (민법 제287조), 11- va 24-holatlar).
- Binoga o‘rnatilgan jeonse huquqining kuchi bino mavjud bo‘lishi uchun zarur bo‘lgan yer usti huquqi yoki ijara huquqiga ham taalluqli bo‘lishi mumkin. Bino va uning joylashgan yeri bir kishiga tegishli bo‘lgan paytda binoga jeonse huquqi o‘rnatilib, keyinchalik yer egasi o‘zgarsa, qonuniy yer usti huquqi masalasi yuzaga kelishi mumkin (Fuqarolik kodeksining 304- va 305-moddalari (민법 제304조·제305조), 5-holat).
- Uy-joy ijarasi bo‘yicha uchinchi shaxslarga qarshi qo‘yish va ustuvor tartibda haq olish huquqlari jeonse huquqi egasining huquqlaridan alohida hisoblanadi. Jeonse huquqini o‘rnatish ro‘yxatdan o‘tkazilgan bo‘lsa ham, Uy-joy ijarasi to‘g‘risidagi qonun bo‘yicha uchinchi shaxslarga qarshi qo‘yish shartlari yo‘qotilsa, ushbu qonun asosidagi himoyani davom ettirib bo‘lmaydigan holatlar mavjud (Uy-joy ijarasi to‘g‘risidagi qonunning 3-moddasi (주택임대차보호법 제3조), 8-holat).
- Jeonse huquqi muddati tugashi kabi sabab bilan bekor qilinganda, ayrim alohida holatlarda faqat jeonse pulini qaytarib olish talabi alohida o‘tkazilishi mumkin. Biroq jeonse huquqi hali amal qilayotgan bo‘lsa, jeonse pulini qaytarib olish talabini jeonse huquqidan ajratib o‘tkazishga yo‘l qo‘yilmasligi mumkin (10- va 16-holatlar).
- Jeonse huquqini o‘zgartirish ro‘yxatdan o‘tkazilgandan keyin manfaatdor huquqlar ro‘yxatga olingan bo‘lsa, o‘zgartirish mazmuniga qarab, qo‘shimcha qayd kiritish uchun ushbu huquqlar egalarining roziligi talab qilinishi mumkin. Jeonse pulini kamaytirish va huquqning amal qilish muddatini uzaytirish turlicha tartibga solinishi mumkin (Ko‘chmas mulkni ro‘yxatdan o‘tkazish to‘g‘risidagi qonunning 52-moddasi (부동산등기법 제52조), 12- va 14-holatlar).
Ko‘p beriladigan savollar
Q. Yer va bino egalarining shaxsi farqlanib qolsa, odat huquqiga ko‘ra qonuniy yer usti huquqi vujudga keladimi?
Yer yoki bino tasarruf qilingan paytda ikkala ko‘chmas mulk bir kishiga tegishli bo‘lgan va binoni buzish to‘g‘risidagi kelishuv kabi alohida holatlar bo‘lmagan bo‘lsa, bu huquq yuzaga kelishi mumkin. Biroq yer uchastkasini qayta taqsimlash, umumiy mulk munosabatlari yoki tasarruf paytidagi huquqiy holatga qarab, bu huquq tan olinmasligi ham mumkin.
Q. Ro‘yxatdan o‘tkazilmagan yoki ruxsatsiz qurilgan bino ham qonuniy yer usti huquqining obyekti bo‘lishi mumkinmi?
Binoni bevosita qurib, unga dastlabki egalik huquqini olgan shaxs uchun, hatto bino ro‘yxatdan o‘tkazilmagan yoki ruxsatsiz qurilgan bo‘lsa ham, odat huquqiga ko‘ra qonuniy yer usti huquqi tan olinishi mumkin. Ammo ro‘yxatdan o‘tkazilmagan binoni sotib olgan shaxs, egalik huquqining o‘tishi ro‘yxatdan o‘tkazilmagan ekan, bino mulkdoriga yoki unga teng huquqqa ega deb hisoblanishi qiyin.
Q. Yerga ipoteka o‘rnatilgandan keyin bino qurilsa, qonuniy yer usti huquqi vujudga keladimi?
Agar ipoteka huquqi o‘rnatilgan paytda yer bo‘sh bo‘lib, bino keyin qurilgan bo‘lsa, auksion natijasida yer va bino egalari farqlanib qolgan taqdirda ham qonuniy yer usti huquqi tan olinmasligi mumkin. Ipoteka huquqi o‘rnatilgan paytda bino mavjud bo‘lgan-bo‘lmaganini va boshqa aniq vaqt hamda holatlarni tekshirish kerak.
Q. Qonuniy yer usti huquqi mavjud binoni sotib olgan shaxs ham bu huquqni talab qila oladimi?
Faqat binoni sotib olganlikning o‘zi qonuniy yer usti huquqining avtomatik ravishda o‘tishini anglatmaydi. Qonuniy yer usti huquqini o‘rnatish yoki o‘tkazish ro‘yxatdan o‘tkazilganmi hamda bino topshirilgan paytda taraflar o‘rtasida qanday kelishuv bo‘lganini tekshirish kerak.
Q. Yer haqi to‘lanmasa, qonuniy yer usti huquqi darhol tugaydimi?
Agar yer haqining miqdori belgilanmagan bo‘lsa, yer haqini to‘lash kechiktirildi, deb hisoblanmasligi mumkin. Yer haqi belgilangandan keyin javobgar shaxsga bog‘liq sababga ko‘ra kamida ikki yillik to‘lov kechiktirilsa, huquqni tugatishni talab qilish mumkin. Biroq yangi yer egasi mulk huquqini olganidan keyingi kechikish muddati ikki yilga yetmagan bo‘lsa, ayrim hollarda u huquqni tugatishni talab qila olmaydi.
Q. Uy-joy ijarachisi jeonse huquqini ham ro‘yxatdan o‘tkazgan bo‘lsa, boshqa joyga ko‘chib ketganidan keyin ham uy-joy ijarasi himoyasidan foydalanadimi?
Jeonse huquqi bilan Uy-joy ijarasi to‘g‘risidagi qonun bo‘yicha uchinchi shaxslarga qarshi qo‘yish va ustuvor tartibda haq olish huquqlari turli asos va shartlarga ega huquqlardir. Jeonse huquqi ro‘yxatdan o‘tkazilgan bo‘lsa ham, uy-joy ijarasi bo‘yicha uchinchi shaxslarga qarshi qo‘yish shartlari yo‘qotilsa, Uy-joy ijarasi to‘g‘risidagi qonun asosidagi himoya ham yo‘qolishi mumkin.
Q. Jeonse muddati tugagandan keyin jeonse pulini qaytarib olish talabini alohida o‘tkazish mumkinmi?
Jeonse huquqi muddati tugashi kabi sabab bilan bekor qilingandan keyin, jeonse huquqini tasarruf etish bilan bog‘liq bo‘lmagan alohida holatlarda, faqat jeonse pulini qaytarib olish talabi boshqa shaxsga o‘tkazilishi mumkin. Bunda oluvchi jeonse huquqining o‘zini emas, talab huquqini olishi mumkin. Shu sababli huquq o‘tkazilgan vaqtni va jeonse huquqining holatini tekshirish kerak.
Q. Jeonse huquqining amal qilish muddatini uzaytirish yoki jeonse pulini kamaytirishda keyingi navbatdagi ipoteka huquqi egasining roziligi kerakmi?
Faqat jeonse puli kamaytirilganini aks ettiruvchi o‘zgartirish yozuvini kiritishda keyingi navbatdagi ipoteka huquqi egasining roziligisiz qo‘shimcha qayd kiritish mumkin bo‘lgan holatlar mavjud. Aksincha, huquq amal qilish muddatini uzaytirish uchun manfaatdor uchinchi shaxsning roziligi talab qilinib, shundagina qo‘shimcha qayd kiritilishi mumkin. Shu bois o‘zgartirish mazmuniga qarab farqlash lozim.
Q. Auksion yoki davlat mulkini sotish jarayonida eng ustuvor jeonse huquqi bilan nima bo‘ladi?
Fuqarolik ijrosi bo‘yicha auksionda eng ustuvor jeonse huquqi, qoida tariqasida, xaridorga o‘tadi, biroq jeonse huquqi egasi taqsimotdan ulush olishni talab qilsa, sotuv natijasida huquq tugashi mumkin. Davlat mulkini sotish tartibida esa uchinchi shaxslarga qarshi qo‘yilishi mumkin bo‘lgan jeonse huquqi taqsimot talabi berilgan-berilmaganidan qat’i nazar xaridorga o‘tishi mumkin. Shu sababli tartib turini va jeonse huquqining uchinchi shaxslarga qarshi qo‘yilish imkoniyatini farqlash kerak.
Tegishli qonunlar
- Fuqarolik kodeksining 186-moddasi (민법 제186조)
- Fuqarolik kodeksining 187-moddasi (민법 제187조)
- Fuqarolik kodeksining 245-moddasi (민법 제245조)
- Fuqarolik kodeksining 248-moddasi (민법 제248조)
- Fuqarolik kodeksining 279-moddasi (민법 제279조)
- Fuqarolik kodeksining 283-moddasi (민법 제283조)
- Fuqarolik kodeksining 287-moddasi (민법 제287조)
- Fuqarolik kodeksining 303-moddasi (민법 제303조)
- Fuqarolik kodeksining 304-moddasi (민법 제304조)
- Fuqarolik kodeksining 305-moddasi (민법 제305조)
- Fuqarolik kodeksining 318-moddasi (민법 제318조)
- Fuqarolik kodeksining 366-moddasi (민법 제366조)
- Fuqarolik kodeksining 492-moddasi (민법 제492조)
- Ko‘chmas mulkka doir haqiqiy huquq egasining nomi bilan ro‘yxatdan o‘tkazish to‘g‘risidagi qonunning 2- va 8-moddalari (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조·제8조)
- Uy-joy ijarasi to‘g‘risidagi qonunning 3-, 3-3- va 3-4-moddalari (주택임대차보호법 제3조·제3조의3·제3조의4)
E’tibor bering
- Qonuniy yer usti huquqi vujudga kelgan-kelmaganligi yer va bino egaligi o‘zgarishining sababi va vaqtiga, ipoteka yoki mol-mulkni xatlash kabi avvalgi huquqlarga hamda taraflar o‘rtasidagi kelishuvga qarab farq qilishi mumkin.
- Qonuniy yer usti huquqi vujudga kelgan taqdirda ham yer haqi masalasi yuzaga kelishi mumkin. Yer haqi kechiktirilgani sababli huquqni tugatishni talab qilish va yer ustidagi inshootni sotib olishni talab qilish mumkinligi huquqning tugash sababiga qarab farq qiladi.
- Jeonse huquqi va ijara munosabatlaridan kelib chiqadigan huquqlar bir xil emas. Ijara bo‘yicha uchinchi shaxslarga qarshi qo‘yish shartlari, jumladan ro‘yxatdan o‘tish va egalik qilish, hamda jeonse huquqini ro‘yxatdan o‘tkazishning yuridik kuchi alohida tekshirilishi kerak.
- Jeonse huquqini o‘zgartirishni ro‘yxatdan o‘tkazish, uni boshqa shaxsga o‘tkazish va auksionda tushgan mablag‘ni taqsimlash bo‘yicha natija huquqlar navbati va tartibga qarab farq qilishi mumkin. Shu sababli ro‘yxatga olish yozuvlari va huquqiy o‘zgarishlar vaqtini birgalikda tekshirish kerak.
Tegishli maqolalar
Manba holatlar
Ushbu qo‘llanma quyidagi Koreya yuridik yordam korporatsiyasi holatlari (koreys tilida) asosida AI tomonidan tuzilgan.
- 명의신탁 해지로 소유권 환원 시 수탁자의 법정지상권 취득 여부
- 건물소유자의 토지소유자에 대한 건물의 관습법상 법정지상권
- 미등기 무허가건물도 관습법상의 법정지상권이 인정되는지
- 토지에 저당권이 설정된 후 신축된 건물의 법정지상권의 성립 여부
- 전세권설정건물양수인의 법정지상권 포기가 전세권자에게 미치는지
- 지상물이 지상권자 본인의 토지에 걸쳐서 존재할 경우 매수청구권 행사 가능한지
- 법정지상권 성립 후 토지임대차계약 체결 시 법정지상권의 포기인지
- 주택임대차보호법상 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 함께 가졌으나 나중에 임차인의 지위를 상실한 경우, 경매절차에서 우선배당 ...
- 전세금 반환채권과 상계
- 전세금반환채권 양도 후 전세권가압류의 경우 전세권등기 말소방법
- 지상권 소멸청구 시 종전소유자에 대한 지료연체기간 합산 가능한지
- 전세권의 존속기간 변경등기 시 후순위 근저당권자의 승낙이 필요한지
- 공매절차에서의 전세권 소멸 여부
- 전세권의 전세금액 변경등기 시 후순위 근저당권자의 승낙이 필요한지
- 타인 소유의 토지에 방치한 무연고묘지의 처리방법
- 기간만료 후 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 양도할 수 있는지
- 최선순위 전세권자의 채권자가 전세기간 만료 후 채권자대위를 통해 자신의 채권을 보전 받을 수 있는지 여부
- 분묘기지권을 시효취득한 경우에도 그 사용료를 지급해야 하는지
- 지상권 점유취득시효의 인정요건 및 그 판단기준
- 집합건물의 전유부분과 대지 지분에 관하여 공동저당권이 설정된 후 집합건물이 철거되고 새로운 집합건물이 신축된 경우 법정지상권 ...
- 임대차계약에서 전세권설정의 특약이 이행되지 않은 경우, 손해배상책임의 범위와 내용
- 강제경매의 경우 관습상 법정지상권의 성립요건인 ‘토지와 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부’의 기준시점
- 환지처분으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 관습법상 법정지상권
- 법정지상권에 대한 지료미지급을 이유로 지상권소멸청구 가능한지
- 건물 일부에 관하여 전세권을 설정하였는데 그 건물이 집합건물로 변경된 경우 전세권의 효력이 미치는 범위
Bu Koreya huquqi haqida umumiy ma’lumot, sizning holatingiz uchun yuridik maslahat emas. Advokat yoki Koreya yuridik yordam korporatsiyasiga murojaat qiling (Koreyada 132).