Hướng dẫn về việc sử dụng, quản lý và phân chia tài sản đồng sở hữu

Điểm chính

• Người đồng sở hữu có thể sử dụng và hưởng lợi từ toàn bộ tài sản đồng sở hữu theo tỷ lệ phần sở hữu, đồng thời có thể định đoạt phần sở hữu đồng sở hữu của mình (Bộ luật Dân sự, Điều 263 (민법 제263조)).
• Phương thức quản lý tài sản đồng sở hữu có thể được quyết định bằng đa số phần sở hữu. Người có phần sở hữu chiếm đa số có thể quyết định sử dụng độc quyền tài sản đồng sở hữu, nhưng điều này có thể làm phát sinh vấn đề hoàn trả khoản lợi bất chính cho những người đồng sở hữu khác không thể sử dụng tài sản (Bộ luật Dân sự, Điều 265 (민법 제265조); Bản án Tòa án Tối cao ngày 27.02.2014, vụ 2011다42430).
• Nếu cho thuê tài sản đồng sở hữu mà không có sự đồng ý của những người đồng sở hữu khác, người đồng sở hữu đã cho thuê có thể phải hoàn trả khoản lợi ích tương ứng với tiền thuê nhận được vượt quá phần sở hữu của mình (Bộ luật Dân sự, Điều 741 (민법 제741조)).
• Nếu không đạt được thỏa thuận về việc phân chia tài sản đồng sở hữu, có thể yêu cầu tòa án phân chia. Nguyên tắc là phân chia hiện vật, nhưng nếu không thể phân chia hiện vật hoặc có nguy cơ giảm đáng kể giá trị thì có thể chia tiền thu được thông qua bán đấu giá (Bộ luật Dân sự, Điều 268 (민법 제268조) và Điều 269 (민법 제269조)).
• Tòa án quyết định phương thức phân chia tùy theo tình hình, vì vậy người yêu cầu không nhất thiết sẽ được sở hữu riêng phần cụ thể mà mình mong muốn. Nếu những người đồng sở hữu đã đạt được thỏa thuận phân chia thì thay vì yêu cầu phân chia lại, có thể phải yêu cầu đăng ký theo nội dung thỏa thuận (Bản án Tòa án Tối cao ngày 12.01.1995, các vụ 94다30348, 30355).
• Tài sản của hội không có tư cách pháp nhân thuộc sở hữu tập thể; việc quản lý và định đoạt tài sản phải tuân theo điều lệ nếu có, còn nếu không có điều lệ thì cần có nghị quyết của đại hội thành viên (Bộ luật Dân sự, Điều 275 (민법 제275조) và Điều 276 (민법 제276조)).
• Nếu nhà thờ tồn tại dưới hình thức một hội không có tư cách pháp nhân thì về nguyên tắc, ngay cả khi một số giáo dân rời đi, nhà thờ trước đó vẫn tiếp tục tồn tại với các giáo dân còn lại là thành viên; những giáo dân đã rời đi có thể mất quyền sử dụng và hưởng lợi từ tài sản của nhà thờ trước đó (Bản án Tòa án Tối cao ngày 20.04.2006, vụ 2004다37775).
• Trừ khi có hoàn cảnh đặc biệt, chủ sở hữu căn hộ trong tòa nhà có nhiều căn hộ riêng biệt có thể sử dụng toàn bộ khu đất theo mục đích sử dụng, bất kể tỷ lệ phần sở hữu đất chung của mình. Tuy nhiên, nếu có người đồng sở hữu khác không phải là chủ sở hữu căn hộ riêng biệt thì yêu cầu hoàn trả khoản lợi bất chính của người đó có thể được chấp nhận (Bản án Tòa án Tối cao ngày 14.03.2013, vụ 2011다58701).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Bộ luật Dân sự, Điều 127 (민법 제127조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 186 (민법 제186조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 187 (민법 제187조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 263 (민법 제263조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 264 (민법 제264조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 265 (민법 제265조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 268 (민법 제268조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 269 (민법 제269조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 272 (민법 제272조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 275 (민법 제275조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 276 (민법 제276조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 487 (민법 제487조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 741 (민법 제741조)
• Bộ luật Dân sự, khoản 3 Điều 830 (민법 제830조 제3항)
• Bộ luật Dân sự, Điều 1006 (민법 제1006조)

Lưu ý

• Trong vụ kiện yêu cầu phân chia tài sản đồng sở hữu, có thể phải đưa đầy đủ những người đồng sở hữu khác vào tham gia tố tụng; phần sở hữu của người thừa kế chưa được đăng ký cũng có thể được xác lập thông qua thừa kế, vì vậy cần xác minh quan hệ thừa kế.
• Nguyên tắc là phân chia hiện vật, nhưng tùy tình trạng của tài sản hoặc nguy cơ giảm giá trị do việc phân chia, có thể phân chia bằng cách bán đấu giá. Việc phân chia tài sản đồng sở hữu bằng hình thức bán đấu giá có thể không được phép đối với công trình chưa đăng ký được xây dựng mà không có giấy phép xây dựng hoặc không khai báo theo quy định.
• Các thủ tục khác với tài sản đồng sở hữu có thể được áp dụng đối với việc quản lý, định đoạt và khởi kiện liên quan đến tài sản thuộc sở hữu tập thể. Đối với các hội không có tư cách pháp nhân như hội dòng tộc hoặc nhà thờ, cần kiểm tra điều lệ và việc có nghị quyết của đại hội hay không.
• Ngay cả khi giữa những người đồng sở hữu có thỏa thuận đặc biệt về việc sử dụng và hưởng lợi, nội dung xâm phạm bản chất của quyền sở hữu phần đồng sở hữu có thể không đương nhiên được chuyển giao cho người kế thừa quyền sở hữu cụ thể. Cần xem xét nội dung thỏa thuận và liệu người kế thừa có biết về thỏa thuận đó khi nhận chuyển nhượng hay không.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 교회가 두 개로 나누어진 경우 교회재산의 사용·수익 및 귀속관계
2. 종중총회 결의 없이 종중대표자가 행한 종중재산 처분행위의 효력
3. 공동소유인 토지를 분할하는 방법
4. 공유부동산을 공유자 1인 단독으로 임대한 경우 부당이득 성립 여부
5. 공유부분의 체납관리비 부담관계
6. 특허권이 공유인 경우에 특허권의 분할청구 가부
7. 종중원이 종산에 분묘를 설치할 권한이 있는지
8. 매매중도금 지급 후 토지공유자 중 1인이 사망 시 소유권이전 방법
9. 공유자의 사용수익 및 부당이득 문제
10. 건축허가나 신고 없이 건축된 미등기 건물에 대하여 경매에 의한 공유물분할이 허용되는지 여부
11. 상호명의신탁관계로 있던 토지의 지분이 경매된 경우 구분소유적 공유관계를 낙찰자에게 주장할 수 있는지
12. 대지사용과 관련한 공유지분권자와 대지권자와의 관계
13. 유체동산의 공유지분권자의 유체동산 경매시 대항방법
14. 집합건물 구분소유자들의 대지 사용 적법 여부
15. 동업 외 목적으로 공동예금한 경우의 압류 추심명령 송달받은 은행의 지급거절 가부
16. 공유자의 보존행위로서 말소등기청구 가부
17. 공유물의 사용 수익에 관한 문제
18. 공유물 분할협의 후 그 협의사항을 이행하지 않는 경우 그 청구 방법
19. 상속으로 공동소유하는 토지의 매매에 대한 묵시적 추인 여부
20. 공유물의 보존행위와 관리방법
21. 지방자치법 시행 이전의 동·리가 관습법상 인정되는 법인인지 여부 및 동·리 재산의 소유형태
22. 공유물분할청구소송의 경우 상속등기를 하지 않은 상속인이 있을 시의 문제
23. 공유자 일부 상대방을 공유로 남기는 방식의 현물분할 가부
24. 구분소유자의 다른 구분소유자에 대한 부당이득반환청구 가부
25. 공유물에 관한 특약이 특정승계인에게 당연승계되는지 여부