Hướng dẫn hoàn trả tiền đặt cọc thuê mặt bằng thương mại

Điểm chính

• Khi hợp đồng thuê chấm dứt, nghĩa vụ của bên thuê phải hoàn trả mặt bằng và nghĩa vụ của bên cho thuê phải hoàn trả tiền đặt cọc là các nghĩa vụ phải thực hiện đồng thời.
• Nếu bên cho thuê từ chối hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc chỉ vì bên thuê chưa khôi phục một phần nhỏ về tình trạng ban đầu, việc đó có thể trái với nguyên tắc thiện chí. Tuy nhiên, có thể khấu trừ vào tiền đặt cọc chi phí hợp lý để khôi phục phần còn thiếu (trường hợp 1, Bộ luật Dân sự, Điều 536).
• Nghĩa vụ khôi phục nguyên trạng của bên thuê có thể bao gồm nghĩa vụ hợp tác để bên cho thuê hoặc người khác có thể tiếp tục kinh doanh tại cửa hàng đó; vì vậy, nếu cần thực hiện thủ tục thông báo chấm dứt hoạt động kinh doanh như trong vụ việc được nêu, bên thuê có thể phải thực hiện thủ tục này (trường hợp 4, Bản án Tòa án Tối cao ngày 9/10/2008, số 2008다34903).
• Nếu thời hạn hợp đồng vẫn còn mà bên thuê muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng không có lý do chính đáng, vụ việc được nêu giải thích rằng bên thuê sẽ không được hoàn trả tiền đặt cọc cho đến khi hết thời hạn còn lại và vẫn phải trả tiền thuê trong thời gian đó (trường hợp 8).
• Ngay cả khi tòa nhà cho thuê được chuyển nhượng, nếu bên thuê có quyền đối kháng với bên thứ ba thì bên nhận chuyển nhượng có thể kế thừa địa vị của bên cho thuê và chịu nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc (trường hợp 7, Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, khoản 1 và khoản 2 Điều 3).
• Khó xác định chính xác thời điểm kết thúc vụ kiện đòi hoàn trả tiền đặt cọc; tuy nhiên, vụ việc được nêu giải thích rằng thủ tục có thể được rút ngắn so với vụ kiện dân sự thông thường theo Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê tòa nhà thương mại và Luật Xét xử các vụ việc có giá trị nhỏ (trường hợp 2).
• Khi yêu cầu bán đấu giá dựa trên bản án buộc hoàn trả tiền đặt cọc hoặc căn cứ tương tự, bên thuê có thể không cần bàn giao trước mặt bằng thuê; tuy nhiên, để nhận tiền được phân chia, bên thuê phải bàn giao mặt bằng cho người đã có quyền sở hữu thông qua việc mua đấu giá (trường hợp 3, Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, khoản 1 và khoản 3 Điều 5).
• Theo mức chuẩn được nêu trong vụ việc, tiền đặt cọc áp dụng được tính bằng cách cộng tiền thuê hàng tháng nhân với 100 vào tiền đặt cọc; phạm vi người thuê có tiền đặt cọc nhỏ và khoản tiền cố định được ưu tiên thanh toán được quy định khác nhau tùy theo khu vực (trường hợp 5 và 6, Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 2 và Điều 14; Nghị định thi hành Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 2, Điều 6 và Điều 7).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Bộ luật Dân sự, Điều 536 (민법 제536조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 615 (민법 제615조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 654 (민법 제654조)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 1 (상가건물 임대차보호법 제1조)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 2 (상가건물 임대차보호법 제2조)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, khoản 1 và khoản 2 Điều 3 (상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, khoản 1 và khoản 3 Điều 5 (상가건물 임대차보호법 제5조 제1항·제3항)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, khoản 3 Điều 14 (상가건물 임대차보호법 제14조 제3항)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 18 (상가건물 임대차보호법 제18조)
• Nghị định thi hành Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 2 (상가건물 임대차보호법 시행령 제2조)
• Nghị định thi hành Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 6 và Điều 7 (상가건물 임대차보호법 시행령 제6조·제7조)
• Luật Xét xử các vụ việc có giá trị nhỏ, Điều 6, Điều 7, Điều 10 và Điều 11-2 (소액사건심판법 제6조·제7조·제10조·제11조의2)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 41 (민사집행법 제41조)

Lưu ý

• Việc hoàn trả tiền đặt cọc và bàn giao mặt bằng có thể là các nghĩa vụ phải thực hiện đồng thời; cần kiểm tra xem bên thuê còn nghĩa vụ nào như bàn giao cửa hàng hoặc khôi phục nguyên trạng hay không.
• Ngay cả khi việc khôi phục nguyên trạng còn thiếu sót một phần, điều đó không đương nhiên cho phép tạm giữ toàn bộ tiền đặt cọc, nhưng có thể khấu trừ chi phí hợp lý để sửa chữa, khôi phục.
• Nếu đơn phương ngừng kinh doanh khi thời hạn hợp đồng vẫn còn, như trong vụ việc được nêu, việc hoàn trả tiền đặt cọc có thể bị chậm và bên thuê có thể phải chịu tiền thuê trong thời gian còn lại.
• Không nên căn cứ chỉ vào các con số nêu trong vụ việc để kết luận mức chuẩn áp dụng hiện nay đối với tiền đặt cọc và khoản ưu tiên thanh toán cho người thuê có tiền đặt cọc nhỏ; cần kiểm tra quy định theo từng khu vực.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 원상회복의 일부 미비를 이유로 임차보증금반환을 거절할 수 있는지
2. 보증금반환청구소송을 제기하는 경우 소송이 끝나기까지 얼마의 시간이 소요되는지
3. 보증금반환청구소송의 확정판결을 받아 임차상가건물에 대해 강제경매를 신청하는 경우 임차상가건물을 인도해야 하는지
4. 임대차계약 종료시 목적물반환의무
5. 상가건물임대차보호법 제14조가 적용되는 보증금의 범위
6. 상가건물임대차보호법이 적용되는 보증금의 범위
7. 상가건물이 양도된 경우 임차인은 양도인과 양수인 중 누구에게 보증금반환 청구를 하여야 하는지
8. 계약기간이 남아있는 경우 보증금 반환이 가능한지