Hướng dẫn thu hồi tiền quyền kinh doanh và bồi thường thiệt hại trong hợp đồng thuê mặt bằng thương mại

Điểm chính

• Tiền quyền kinh doanh là khoản trả cho việc chuyển nhượng hoặc cho phép sử dụng các giá trị tài sản hữu hình và vô hình như cơ sở vật chất, thiết bị kinh doanh, khách hàng, uy tín, bí quyết kinh doanh và lợi thế kinh doanh nhờ vị trí mặt bằng (Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Tòa nhà Thương mại, Điều 10-3 (상가건물임대차보호법 제10조의3)).
• Hợp đồng về tiền quyền kinh doanh là hợp đồng riêng biệt với hợp đồng thuê hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền thuê, nhưng tùy theo quá trình giao kết và nội dung, các hợp đồng này có thể được xác định là có mối liên hệ không thể tách rời (Bản án Tòa án Tối cao số 2002다25013, Bản án Tòa án Tối cao số 2016다261175).
• Thông thường, tiền quyền kinh doanh được nhận từ người thuê mới, do đó không thể yêu cầu bên cho thuê hoàn trả chỉ vì hợp đồng thuê đã chấm dứt.
• Bên cho thuê không được cản trở việc thu hồi tiền quyền kinh doanh trong khoảng thời gian từ 3 tháng trước khi hết thời hạn thuê đến khi hợp đồng thuê chấm dứt. Các hành vi cản trở có thể bao gồm yêu cầu trả tiền quyền kinh doanh, cản trở việc thanh toán tiền quyền kinh doanh, yêu cầu tiền thuê hoặc tiền đặt cọc cao hơn đáng kể, và từ chối giao kết hợp đồng mà không có lý do chính đáng (Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Tòa nhà Thương mại, Điều 10-4 khoản 1 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항)).
• Nếu bên cho thuê gây thiệt hại do hành vi cản trở, bên cho thuê có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường. Mức bồi thường không được vượt quá khoản thấp hơn giữa tiền quyền kinh doanh mà người thuê mới đã đồng ý trả và tiền quyền kinh doanh tại thời điểm hợp đồng thuê chấm dứt (Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Tòa nhà Thương mại, Điều 10-4 khoản 3 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항)).
• Trường hợp người thuê mới không có khả năng tài chính để trả tiền đặt cọc hoặc tiền thuê, hoặc có nguy cơ vi phạm nghĩa vụ của người thuê, cùng các trường hợp tương tự, có thể là lý do chính đáng để bên cho thuê từ chối giao kết hợp đồng. Người thuê phải cung cấp cho bên cho thuê thông tin mà mình biết về khả năng tài chính và năng lực thực hiện nghĩa vụ của người thuê mới (Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Tòa nhà Thương mại, Điều 10-4 khoản 2 và khoản 5 (상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항·제5항)).
• Nếu bên cho thuê nhận tiền quyền kinh doanh với cam kết bảo đảm cho hoạt động kinh doanh trong một thời hạn nhất định nhưng không thể bảo đảm đủ thời hạn đó, thì tùy tình tiết, bên cho thuê có thể phải hoàn trả một phần tiền quyền kinh doanh tương ứng với thời gian còn lại (Bản án Tòa án Tối cao số 2010다85164).
• Không thể thực hiện quyền lưu giữ đối với tòa nhà thuê chỉ dựa trên quyền yêu cầu hoàn trả tiền quyền kinh doanh (Bản án Tòa án Tối cao số 93다62119).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Tòa nhà Thương mại, Điều 8 (상가건물임대차보호법 제8조)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Tòa nhà Thương mại, Điều 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Tòa nhà Thương mại, Điều 10-3 (상가건물임대차보호법 제10조의3)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Tòa nhà Thương mại, Điều 10-4 (상가건물임대차보호법 제10조의4)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Tòa nhà Thương mại, Điều 10-5 (상가건물임대차보호법 제10조의5)
• Bộ luật Dân sự, Điều 320 (민법 제320조)

Lưu ý

• Các quy định cấm cản trở việc thu hồi tiền quyền kinh doanh áp dụng đối với hành vi xảy ra trong khoảng thời gian từ 3 tháng trước khi hết thời hạn thuê đến khi hợp đồng thuê chấm dứt. Vì vậy, cần kiểm tra thời điểm giới thiệu người thuê mới và các tài liệu liên quan.
• Không phải cứ bên cho thuê không giao kết hợp đồng với người thuê mới là đương nhiên phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Cần xem xét tổng thể khả năng tài chính và năng lực thực hiện nghĩa vụ của người thuê mới, lý do từ chối và các điều kiện mà bên cho thuê yêu cầu.
• Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại phải được thực hiện trong vòng 3 năm kể từ ngày hợp đồng thuê chấm dứt; mức bồi thường có giới hạn tối đa theo luật định.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 상가임대차에서 임대인이 권리금을 인정한다는 약정의 효력
2. 권리금 회수 기회 상실과 손해배상책임
3. 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금계약 취소
4. 임대인의 과도한 보증금 요구
5. 임대인에 청구
6. 권리금회수 방해금지 의무(2)
7. 상가임대차에서 임차인이 권리금을 회수할 수 있는지
8. 무자력 임차인과 권리금
9. 임대인이 임차인의 신규임차인 주선에 대해 거절할 수 있는지
10. 권리금회수 방해금지 의무
11. 기존임차인이 임대인에게 신규임차인의 자력등에 대한 정보 제공의무가 있는지, 임대인은 신규임차인의 자력을 이유로 임대차계약 체결...
12. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 것이 가능한지
13. 임대차계약시에 권리금이 수수되었으나 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지되어 그 보장 기간 동안 임차상가건물의 이용이 불가...
14. 권리금의 귀속
15. 권리금 반환 약정의 의미
16. 건물이 경매되는 경우에도 권리금을 받을 수 있는지
17. 전대차와 권리금 반환
18. 권리금과 유치권
19. 권리금 반환 약정의 의미
20. 권리금과 임차권보장의 약정
21. 권리금계약과 임차권양도계약의 관계
22. 권리금의 법적 성질
23. 권리금과 업무상배임죄
24. 권리금을 인정한다는 의미
25. 권리금이란 무엇인가요?