Điều kiện và lưu ý về hiệu lực đối kháng với bên thứ ba trong hợp đồng thuê mặt bằng thương mại

Điểm chính

• Hiệu lực đối kháng với bên thứ ba là quyền của người thuê được viện dẫn nội dung hợp đồng thuê với bên thứ ba, chẳng hạn như bên nhận chuyển nhượng tòa nhà thuê.
• Để có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, người thuê phải được bàn giao tòa nhà thuê và nộp đơn đăng ký kinh doanh; hiệu lực phát sinh từ ngày tiếp theo ngày nộp đơn (khoản 1 Điều 3 Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)).
• Nếu tài sản thuê ghi trên đăng ký kinh doanh không trùng với địa điểm thuê thực tế, đăng ký đó có thể không được công nhận là phương thức công khai hợp đồng thuê hợp lệ (Bản án Tòa án Tối cao ngày 25.9.2008, số 2008다44238).
• Nếu chủ sở hữu tòa nhà thay đổi sau khi người thuê có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba, bên nhận chuyển nhượng kế thừa tư cách bên cho thuê, dù quyền sở hữu thay đổi do mua bán hay bán đấu giá (khoản 2 Điều 3 Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)).
• Nếu chuyển địa điểm kinh doanh sang nơi khác và sửa đổi đăng ký kinh doanh, người thuê có thể mất hiệu lực đối kháng đối với địa điểm kinh doanh cũ (Bản án Tòa án Địa phương Daegu ngày 20.5.2008, số 2007나20356).
• Xác nhận ngày xác định là điều kiện để có quyền được ưu tiên hoàn trả, riêng biệt với hiệu lực đối kháng. Người thuê phải đáp ứng các điều kiện để có hiệu lực đối kháng, như được bàn giao tòa nhà và đăng ký kinh doanh, đồng thời phải có xác nhận ngày xác định thì mới có thể được ưu tiên hoàn trả tiền đặt cọc trước những người có quyền ở thứ tự sau trong thủ tục bán đấu giá hoặc bán công khai (khoản 2 Điều 5 Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại (상가건물임대차보호법 제5조 제2항)).
• Nếu trước khi người thuê đáp ứng các điều kiện để có hiệu lực đối kháng, tòa nhà đã có quyền thế chấp hoặc quyền khác được xác lập, thì người thuê có thể không được viện dẫn quyền thuê khi quyền sở hữu thay đổi sau đó do bán đấu giá (Vụ việc 1).
• Để nhận tiền đặt cọc theo quyền được ưu tiên hoàn trả trong thủ tục bán đấu giá hoặc bán công khai, người thuê phải bàn giao tòa nhà thuê cho bên nhận chuyển nhượng (khoản 3 Điều 5 Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại (상가건물임대차보호법 제5조 제3항)).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 3 khoản 1 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 3 khoản 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제2항)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 4 khoản 3 (상가건물임대차보호법 제4조 제3항)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 5 khoản 1 (상가건물임대차보호법 제5조 제1항)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 5 khoản 2 (상가건물임대차보호법 제5조 제2항)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 5 khoản 3 (상가건물임대차보호법 제5조 제3항)
• Bộ luật Dân sự, Điều 278 (민법 제278조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 450 khoản 1 (민법 제450조 제1항)

Lưu ý

• Cần kiểm tra xem thông tin về tài sản thuê trong đơn đăng ký kinh doanh và hợp đồng thuê đính kèm có khớp với địa điểm thuê thực tế hay không.
• Nếu sửa đổi địa chỉ địa điểm kinh doanh sang nơi khác, người thuê có thể mất hiệu lực đối kháng tại địa điểm cũ; cần xem xét ảnh hưởng trước khi sửa đổi.
• Xác nhận ngày xác định là điều kiện riêng, không phải điều kiện để có hiệu lực đối kháng; quyền được ưu tiên hoàn trả chỉ được công nhận khi đáp ứng các điều kiện nêu trong ví dụ.
• Để nhận tiền đặt cọc theo quyền được ưu tiên hoàn trả trong thủ tục bán đấu giá hoặc bán công khai, người thuê phải bàn giao tòa nhà thuê cho bên nhận chuyển nhượng.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 상가임차인의 대항력 구비요건
2. 상가임대차계약서와 다른 층을 임차하여 사용 시 그 계약의 효력
3. 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건
4. 건물 공동임차 시 임차인을 공동임차인 중 1인으로 하기로 약정한 경우
5. 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우, 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등이 양...
6. 임차할 건물에 대한 등록사항 등 열람·제공요청 가능한지
7. 임대를 한 상가건물의 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는지 여부
8. 임차한 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사람이 사업장을 다른 장소로 변경하는 사업자등록정정을 한 경우, 상가건물임대...
9. 대항력은 무엇인가요?
10. 건물의 주인이 바뀐 경우는?