Các vấn đề khác về thuê tòa nhà thương mại: quyền và những điều cần lưu ý

Điểm chính

• Tiền quyền thương mại không phải là khoản tiền mà bên thuê đương nhiên có thể yêu cầu bên cho thuê hoàn trả. Tuy nhiên, có thể xem xét riêng nếu có hoàn cảnh đặc biệt khiến bên thuê không thể sử dụng hết thời hạn thuê đã được bảo đảm, hoặc nếu bên cho thuê cản trở cơ hội thu hồi khoản tiền này thông qua bên thuê mới (vụ việc 1).
• Ngay cả khi tòa nhà thương mại được chuyển nhượng, nếu bên thuê đã nhận bàn giao tòa nhà và đăng ký kinh doanh để có hiệu lực đối kháng với người thứ ba, bên nhận chuyển nhượng có thể kế thừa tư cách của bên cho thuê (Luật Bảo vệ quyền thuê tòa nhà thương mại, Điều 3 khoản 1 và khoản 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항)).
• Bên cho thuê phải sửa chữa những hư hỏng cần thiết để bên thuê sử dụng và khai thác tài sản thuê. Tuy nhiên, cần xem xét đó là hư hỏng nhỏ không cản trở việc sử dụng hay mức độ hư hỏng gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh (Bộ luật Dân sự, Điều 623 (민법 제623조)).
• Nếu không có thỏa thuận đặc biệt, bên thuê có thể không phải chịu chi phí khôi phục hiện trạng ban đầu đối với hao mòn phát sinh từ việc sử dụng thông thường. Ngược lại, các thiết bị do bên thuê lắp đặt để phục vụ hoạt động kinh doanh có thể phải được tháo dỡ khi hợp đồng chấm dứt; chỉ riêng thỏa thuận từ bỏ quyền yêu cầu hoàn trả chi phí trang thiết bị không có nghĩa là bên thuê cũng được miễn nghĩa vụ khôi phục hiện trạng ban đầu (Bộ luật Dân sự, Điều 615 và Điều 654 (민법 제615조·제654조), vụ việc 4 và 12).
• Việc có được hoàn trả khoản chi của bên thuê hay không phụ thuộc vào việc đó là chi phí cần thiết để bảo quản tài sản, chi phí hữu ích làm tăng giá trị khách quan hay chi phí trang thiết bị chỉ phục vụ hoạt động kinh doanh của bên thuê. Cũng cần kiểm tra hợp đồng có thỏa thuận từ bỏ quyền yêu cầu hoàn trả chi phí hay không (Bộ luật Dân sự, Điều 626 (민법 제626조)).
• Sau khi hợp đồng chấm dứt, việc hoàn trả tiền đặt cọc và hoàn trả tòa nhà về nguyên tắc là các nghĩa vụ phải thực hiện đồng thời. Việc có phát sinh khoản lợi bất chính tương đương tiền thuê hay không có thể khác nhau tùy việc bên thuê chỉ tiếp tục chiếm hữu hay thực sự kinh doanh, sử dụng và khai thác tài sản (Bộ luật Dân sự, Điều 536 (민법 제536조), vụ việc 8).
• Bên thuê không đương nhiên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong thời hạn thuê chỉ vì lý do cá nhân. Cần xem xét hợp đồng có dành riêng quyền chấm dứt hay không. Ngoài ra, nếu việc sử dụng tài sản chỉ bị cản trở một phần thì bên thuê cũng không đương nhiên có quyền từ chối trả toàn bộ tiền thuê (Bộ luật Dân sự, Điều 635 và Điều 636 (민법 제635조·제636조), vụ việc 21 và 25).
• Thỏa thuận hạn chế quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng theo hướng bất lợi cho bên thuê có thể không có hiệu lực, nhưng vẫn cần kiểm tra riêng xem có căn cứ từ chối gia hạn nào được luật quy định hay không. Bên thuê lại được bên cho thuê đồng ý có thể thay mặt bên thuê thực hiện quyền yêu cầu gia hạn nếu đáp ứng một số điều kiện nhất định (Luật Bảo vệ quyền thuê tòa nhà thương mại, Điều 10, Điều 13 khoản 2 và Điều 15 (상가건물임대차보호법 제10조·제13조 제2항·제15조)).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Luật Bảo vệ quyền thuê tòa nhà thương mại, Điều 2 khoản 1 (상가건물임대차보호법 제2조 제1항)
• Luật Bảo vệ quyền thuê tòa nhà thương mại, Điều 3 khoản 1 và khoản 2 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
• Luật Bảo vệ quyền thuê tòa nhà thương mại, Điều 9 khoản 1 (상가건물임대차보호법 제9조 제1항)
• Luật Bảo vệ quyền thuê tòa nhà thương mại, Điều 10 khoản 1, khoản 4 và khoản 5 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항·제4항·제5항)
• Luật Bảo vệ quyền thuê tòa nhà thương mại, Điều 10-4 (상가건물임대차보호법 제10조의4)
• Luật Bảo vệ quyền thuê tòa nhà thương mại, Điều 13 khoản 2 (상가건물임대차보호법 제13조 제2항)
• Luật Bảo vệ quyền thuê tòa nhà thương mại, Điều 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
• Bộ luật Dân sự, phần cuối Điều 345 (민법 제345조 단서)
• Bộ luật Dân sự, Điều 346 (민법 제346조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 451 khoản 1 (민법 제451조 제1항)
• Bộ luật Dân sự, Điều 536 (민법 제536조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 543 khoản 1 (민법 제543조 제1항)
• Bộ luật Dân sự, Điều 615 (민법 제615조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 617 (민법 제617조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 618 (민법 제618조)

Lưu ý

• Việc có được hoàn trả tiền quyền thương mại, chi phí trang thiết bị hoặc chi phí hữu ích hay không không được quyết định chỉ dựa trên tên gọi của khoản tiền. Cần xem xét đồng thời các điều khoản trong hợp đồng về việc từ bỏ quyền yêu cầu hoàn trả chi phí hoặc khôi phục hiện trạng ban đầu, mục đích chi tiêu và việc khoản chi có làm tăng giá trị tài sản hay không.
• Nếu tiếp tục chiếm hữu cửa hàng sau khi hợp đồng chấm dứt, việc chờ được hoàn trả tiền đặt cọc không phải lúc nào cũng miễn nghĩa vụ thanh toán khoản tiền tương đương tiền thuê. Việc có thực sự kinh doanh và sử dụng, khai thác tài sản hay không là vấn đề quan trọng.
• Chuyển nhượng tòa nhà, cho thuê lại, chuyển nhượng quyền thuê và chuyển nhượng quyền yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc là những quan hệ pháp lý khác nhau. Cần phân biệt trường hợp nào cần sự đồng ý của bên cho thuê và cần yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc từ ai.
• Các quy định và tiêu chí pháp luật được nêu trong từng vụ việc có thể là nội dung áp dụng tại thời điểm tư vấn. Khi có tranh chấp thực tế, cần kiểm tra thời điểm giao kết hợp đồng, quy định hiện đang áp dụng và nội dung cụ thể của hợp đồng.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 상가임차인의 임차건물에 대한 시설투자비 등 회수방법
2. 임차건물의 소유권 변동 시 임차인의 계약해지권
3. 상가 영구임대계약의 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는지
4. 임대차계약 만료 후 임차인이 임차목적물의 통상적인 손모에 대해서도 수리하여 반환할 의무가 있는지
5. 임차인의 유익비상환청구권의 행사요건
6. 임대차종료 시 ‘영업허가명의변경약정’을 민사소송으로 청구 가능한지
7. 임차한 지하층에 습기가 찰 때 임대인에게 수선의무 있는지
8. 계약종료 후 목적물을 계속 점유할 때 부당이득 여부
9. 임대차 및 전대차의 기간 종료 후 전대인의 차임상당 청구 가능한지
10. 임차인이 지출한 도시가스보일러 설치비용은 임대인이 부담하는지
11. 임차인에게 불리한 약정의 효력
12. 임대인 과실로 임대차계약이 종료된 경우 임차인의 원상회복의무 면제 여부
13. 양도금지특약부임차권 양도인이 임대인의 동의를 받아주지 못한 경우
14. 임대인과 임차인 사이에서 장래 임대목적물 반환시 임차인의 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액을 임대차 종료시...
15. 상가건물임대차보호법의 위헌여부(3)
16. 상가임대차중개시 중개업자의 의무
17. 임대인에게 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자에게 임차인의 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 행위를 하지 아니하도록 할 ...
18. 임차권양도금지특약 시 임차보증금반환채권의 양도까지 금지되는지
19. 대리점영업을 양도하면서 점포도 넘겨줄 경우 임차권양도계약인지
20. 상가건물이 양도된 경우 임차인의 법적지위
21. 임대차계약기간 만료 전에도 계약을 해지할 수 있는지
22. 상가 업종제한규약의 양수인 적용 여부
23. 전대차에 대한 임대인의 동의의 시기
24. 임차보증금반환채권에도 질권을 설정할 수 있는지
25. 임대차계약에 있어서 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 경우, 임차인의 차임지급의무의 범위