Hướng dẫn về quyền được ưu tiên thanh toán trong hợp đồng thuê cửa hàng

Điểm chính

• Quyền được ưu tiên thanh toán thông thường chỉ được công nhận khi đồng thời có các điều kiện để quyền thuê có hiệu lực đối kháng — gồm nhận bàn giao tòa nhà và đăng ký kinh doanh — cùng ngày xác định chắc chắn trên hợp đồng thuê (Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Công trình Thương mại, khoản 1 Điều 3 và khoản 2 Điều 5 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항)).
• Ngay cả khi đã đăng ký kinh doanh và có ngày xác định chắc chắn, nếu chưa nhận bàn giao tòa nhà thì hiệu lực của quyền được ưu tiên thanh toán có thể chưa phát sinh ngay. Các trường hợp được nêu giải thích rằng hiệu lực phát sinh từ ngày tiếp theo sau khi đáp ứng các điều kiện để quyền thuê có hiệu lực đối kháng (các trường hợp 12, 22).
• Người thuê có tiền đặt cọc nhỏ có thể được thanh toán trước những người có quyền bảo đảm bằng tài sản khác trong phạm vi tiền đặt cọc và giới hạn khoản tiền nhất định do pháp luật quy định. Người thuê phải đáp ứng các điều kiện để quyền thuê có hiệu lực đối kháng trước khi đăng ký yêu cầu bán đấu giá; cần xác định phạm vi và giới hạn cụ thể theo quy định pháp luật áp dụng (Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Công trình Thương mại, Điều 14; Nghị định thi hành Điều 6 và Điều 7 (상가건물임대차보호법 제14조, 시행령 제6조·제7조)).
• Đăng ký kinh doanh vừa là điều kiện để xác lập quyền được ưu tiên thanh toán, vừa là điều kiện để duy trì quyền đó. Đăng ký phải được duy trì hợp pháp đến thời hạn cuối cùng yêu cầu phân chia tiền; nếu trên thực tế đã ngừng kinh doanh hoặc cho thuê lại thì dù thông tin đăng ký vẫn còn, người thuê có thể không đáp ứng điều kiện (các trường hợp 7, 19, 20).
• Để thực hiện quyền được ưu tiên thanh toán, phải yêu cầu phân chia tiền trước thời hạn cuối cùng yêu cầu phân chia được ấn định trong thủ tục bán đấu giá. Nếu không được phân chia vì không nộp yêu cầu, sẽ khó yêu cầu chủ nợ có thứ tự ưu tiên thấp hơn hoàn trả lợi ích bất chính (Luật Thi hành án dân sự, khoản 1 Điều 88 (민사집행법 제88조 제1항); các trường hợp 13, 19).
• Nếu thông tin về tài sản thuê trong hợp đồng đính kèm đăng ký kinh doanh khác với thông tin trên sổ đăng ký, hoặc không có sơ đồ của phần mặt bằng thuê, đăng ký kinh doanh có thể không công khai được việc thuê, dẫn đến vấn đề về quyền đối kháng và quyền được ưu tiên thanh toán (trường hợp 6).
• Nếu hợp đồng ghi số tiền đặt cọc thấp hơn thực tế và đã được xác nhận ngày chắc chắn, người thuê có thể được ưu tiên thanh toán căn cứ vào số tiền ghi trong hợp đồng, chứ không phải toàn bộ số tiền thực tế đã trả (trường hợp 8).
• Nếu tăng tiền đặt cọc khi gia hạn hợp đồng, về nguyên tắc, phạm vi được ưu tiên so với bên nhận thế chấp được xác lập trước khi tăng chỉ giới hạn ở số tiền đặt cọc trước khi xác lập quyền thế chấp. Nếu ký hợp đồng mới với chủ sở hữu mới để thay thế hợp đồng cũ, quyền được ưu tiên thanh toán dựa trên hợp đồng cũ cũng có thể chấm dứt (các trường hợp 15, 21).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Công trình Thương mại, Điều 3 (상가건물임대차보호법 제3조)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Công trình Thương mại, Điều 4 (상가건물임대차보호법 제4조)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Công trình Thương mại, Điều 5 (상가건물임대차보호법 제5조)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Công trình Thương mại, Điều 6 (상가건물임대차보호법 제6조)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Công trình Thương mại, Điều 8 (상가건물임대차보호법 제8조)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Công trình Thương mại, Điều 14 (상가건물임대차보호법 제14조)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Công trình Thương mại, Điều 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
• Nghị định thi hành Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Công trình Thương mại, Điều 3 (상가건물임대차보호법 시행령 제3조)
• Nghị định thi hành Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Công trình Thương mại, Điều 6 (상가건물임대차보호법 시행령 제6조)
• Nghị định thi hành Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê Công trình Thương mại, Điều 7 (상가건물임대차보호법 시행령 제7조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 88 (민사집행법 제88조)
• Luật Cơ bản về thuế quốc gia, Điều 35 (국세기본법 제35조)

Lưu ý

• Tiêu chí về số tiền đặt cọc theo từng khu vực và mức thanh toán trước nhất cho người thuê có tiền đặt cọc nhỏ có thể khác nhau giữa tiêu chí cũ được nêu trong các trường hợp và tiêu chí hiện hành. Vì vậy, cần kiểm tra pháp luật và tiêu chí của khu vực áp dụng tại thời điểm liên quan.
• Các điều kiện như đăng ký kinh doanh phải được duy trì đến thời hạn cuối cùng yêu cầu phân chia tiền, và người thuê cũng phải thực hiện yêu cầu phân chia riêng. Cần lưu ý không bỏ lỡ thời hạn và cách thức yêu cầu trong thủ tục bán đấu giá.
• Việc tăng tiền đặt cọc, thay đổi chủ nhà, ký hợp đồng mới, cho thuê lại hoặc ngừng kinh doanh có thể ảnh hưởng đến phạm vi hoặc việc duy trì quyền được ưu tiên thanh toán. Vì vậy, cần kiểm tra đồng thời nội dung hợp đồng và đăng ký kinh doanh.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 상가건물임대차보호법 시행 전 저당권자가 있는 경우 최우선변제권
2. 소액임차인의 최우선변제권의 범위 및 보장금액의 한도
3. 상가건물임대차계약 시 임차인에게 불리한 약정의 효력
4. 대항력과 최우선변제권을 겸유하고 있는 상가임차권의 법률관계
5. 상가건물임대차보호법 시행 전후에 받은 각 확정일자의 효력
6. 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우의 우선...
7. 상가를 전대한 임차인의 우선변제권 행사 가능 여부
8. 임차인이 보증금액을 실제보다 적게 신고한 경우 우선변제권의 범위
9. 구분점포 각각에 대하여 일괄하여 단일한 임대차 관계가 성립한 경우 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하는 기준
10. 상가임차보증금에 대한 우선변제권의 확보방법
11. 가족명의로 상가임대차계약을 변경시 대항력문제
12. 확정일자 부여방법
13. 우선변제권을 가진 임차인이 근저당권에 기한 강제경매절차에서 배당요구를 하지 않은 경우, 배당받은 후순위채권자에 대한 부당이득반...
14. 상가경매로 인한 보증금 법적 우선보호 가능 여부
15. 임대차계약 기간 중에 임대차 목적물의 양수인인 새로운 임대인과 임대차계약을 체결한 경우 기존의 임대차계약에 기한 우선변제권이 ...
16. 수차례 임대차계약을 갱신한 경우 배당요구 종기 후 확정일자를 변동하여 우선변제권을 주장할 수 있는지 여부
17. 상가건물의 새로운 소유자와 사이에 체결한 임대차계약
18. 임대차계약 갱신 후 배당요구
19. 상가건물임대차보호법상 우선변제권의 행사방법
20. 배당요구 종기까지 적법한 사업자등록이 유지되지 않은 경우의 우선변제권
21. 계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하는 경우의 우선변제권
22. 우선변제권 있는 상가임차인과 저당권자 사이의 배당순위
23. 임차상가건물에 임차권등기가 되기 전에 이미 저당권이 설정되어 있었던 경우에 임차인이 저당권자보다 우선하는지
24. 임차권한 없는 자로부터의 임대차
25. 상가건물 임대차보호법상의 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 조세채권자와의 우선순위 결정 방법