Hướng dẫn cốt yếu về quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng thuê cửa hàng
Dựa trên 9 vụ tư vấn · Cập nhật · Dịch từ bản gốc tiếng Hàn.
Bên thuê có thể yêu cầu gia hạn hợp đồng trong khoảng thời gian nêu trong tình huống; nếu không có căn cứ luật định, bên cho thuê khó có thể từ chối. Tuy nhiên, kết quả có thể khác nhau tùy vào việc chậm trả tiền thuê, việc kế thừa tư cách bên cho thuê, tình trạng cho thuê lại và các yếu tố khác. Cần phân biệt quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng với việc chấm dứt hợp đồng do chậm trả tiền thuê.
Sơ đồ tóm tắt
Điểm chính
- Bên thuê có thể yêu cầu gia hạn hợp đồng trong khoảng thời gian từ 6 tháng đến 1 tháng trước ngày hết hạn thuê; nếu không có lý do chính đáng, bên cho thuê không được từ chối (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 10 khoản 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항)).
- Theo tình huống, quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng có thể được thực hiện trong phạm vi tổng thời hạn thuê, bao gồm cả thời hạn thuê ban đầu, không vượt quá 5 năm (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 10 khoản 2 (상가건물임대차보호법 제10조 제2항); Tình huống 6 và 8).
- Ngay cả khi bên cho thuê đã thông báo từ chối gia hạn trước đó, bên thuê vẫn có thể yêu cầu gia hạn riêng nếu không có căn cứ chính đáng để từ chối (Phán quyết số 2013다35115 của Tòa án Tối cao ngày 30 tháng 4 năm 2014; Tình huống 5).
- Chỉ riêng việc chậm trả tiền thuê một lần không phải là căn cứ để từ chối yêu cầu gia hạn; tuy nhiên, nếu đã có khoản chậm trả đạt mức tương đương tiền thuê của 3 kỳ thì đó có thể là căn cứ từ chối (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 10 khoản 1 điểm 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호); Tình huống 1 và 9).
- Tình huống giải thích rằng, riêng biệt với căn cứ từ chối gia hạn do chậm trả 3 kỳ, bên cho thuê có thể chấm dứt hợp đồng nếu khoản tiền thuê chậm trả đạt mức tương đương tiền thuê của 2 kỳ (Bộ luật Dân sự, Điều 640 (민법 제640조); Phán quyết số 2012다28486 của Tòa án Tối cao ngày 24 tháng 7 năm 2014; Tình huống 1).
- Việc từ chối gia hạn đối với cửa hàng đồng sở hữu là hành vi quản lý tài sản chung; trong hoàn cảnh về phần sở hữu của các đồng sở hữu nêu trong tình huống, cần có quyết định dựa trên phần sở hữu quá bán (Bộ luật Dân sự, Điều 265 (민법 제265조); Phán quyết số 2010다37905 của Tòa án Tối cao ngày 9 tháng 9 năm 2010; Tình huống 4).
- Người thuê lại được bên cho thuê đồng ý có thể nhân danh bên thuê yêu cầu gia hạn trong thời hạn bên thuê được thực hiện quyền yêu cầu gia hạn. Tuy nhiên, nếu có tình tiết khiến bên thuê không thể thực hiện quyền thì người thuê lại cũng có thể không thực hiện được quyền đó (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 13 khoản 2 (상가건물임대차보호법 제13조 제2항); Tình huống 6).
- Về nguyên tắc, khi hợp đồng được gia hạn thì hợp đồng được xem là đã được giao kết theo các điều kiện như hợp đồng thuê trước đó; tuy nhiên, tiền thuê và tiền đặt cọc có thể được điều chỉnh tăng hoặc giảm trong phạm vi luật định (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 10 khoản 3 và Điều 11 (상가건물임대차보호법 제10조 제3항, 제11조); Tình huống 3).
Câu hỏi thường gặp
Q. Tôi có thể yêu cầu gia hạn dù bên cho thuê đã từ chối gia hạn hợp đồng trước đó không?
Có thể. Theo tình huống, thông báo từ chối của bên cho thuê và yêu cầu gia hạn của bên thuê là hai cơ chế riêng biệt. Vì vậy, nếu không có lý do chính đáng để từ chối, bên thuê vẫn có thể yêu cầu gia hạn ngay cả khi bên cho thuê đã thông báo trước.
Q. Tôi chậm trả tiền thuê một lần thì bên cho thuê có thể từ chối gia hạn không?
Tình huống giải thích rằng bên cho thuê không thể từ chối yêu cầu gia hạn chỉ vì bên thuê chậm trả tiền thuê một lần. Tuy nhiên, việc đã có khoản chậm trả đạt mức tương đương tiền thuê của 3 kỳ có thể là căn cứ để từ chối gia hạn.
Q. Nếu chậm trả tiền thuê 2 kỳ thì bên cho thuê có thể vừa từ chối gia hạn vừa chấm dứt hợp đồng không?
Tình huống phân biệt hai vấn đề này. Căn cứ từ chối yêu cầu gia hạn là việc chậm trả đạt mức tương đương tiền thuê của 3 kỳ; còn theo Điều 640 Bộ luật Dân sự, hợp đồng có thể bị chấm dứt khi khoản tiền thuê chậm trả đạt mức tương đương tiền thuê của 2 kỳ.
Q. Sau khi cửa hàng được bán cho người khác, tôi có thể yêu cầu gia hạn dù còn nợ tiền thuê chủ nhà cũ không?
Theo tình huống, nếu bên nhận chuyển nhượng không nhận chuyển nhượng riêng khoản nợ tiền thuê quá hạn, thì khó có thể từ chối gia hạn chỉ dựa trên khoản tiền thuê mà bên thuê còn nợ chủ nhà trước đó. Cần xem xét riêng liệu khoản tiền thuê quá hạn đối với bên nhận chuyển nhượng có đạt mức tương đương tiền thuê của 3 kỳ hay không.
Q. Nếu chỉ một đồng sở hữu thông báo từ chối gia hạn thì thông báo đó có hiệu lực không?
Trong tình huống này, tòa án nhận định việc từ chối gia hạn không có hiệu lực vì chỉ một trong hai đồng sở hữu có phần sở hữu 1/2 đưa ra thông báo và không chứng minh được sự đồng ý của người đồng sở hữu còn lại. Cần kiểm tra phần sở hữu của các đồng sở hữu và việc ra quyết định.
Q. Người thuê lại được bên cho thuê đồng ý có thể trực tiếp yêu cầu gia hạn không?
Theo tình huống, người thuê lại đã ký hợp đồng thuê lại với sự đồng ý của bên cho thuê có thể nhân danh bên thuê, thực hiện quyền của bên thuê để yêu cầu bên cho thuê gia hạn trong thời hạn bên thuê được thực hiện quyền yêu cầu gia hạn. Vì đây là việc thực hiện thay quyền của bên thuê nên việc này cũng phụ thuộc vào tình trạng quyền của bên thuê.
Q. Nếu tòa nhà vẫn an toàn, bên cho thuê có thể từ chối gia hạn vì lý do tái thiết không?
Tình huống giới thiệu một bản án cấp dưới đã công nhận quyền từ chối gia hạn để tái thiết, ngay cả khi không có vấn đề về an toàn. Tuy nhiên, đây là nhận định của tòa án cấp dưới, không phải phán quyết của Tòa án Tối cao.
Q. Sau khi hợp đồng được gia hạn, bên cho thuê có thể tăng tiền thuê hoặc tiền đặt cọc không?
Theo tình huống, sau khi gia hạn, tiền thuê và tiền đặt cọc vẫn có thể được điều chỉnh tăng hoặc giảm trong phạm vi luật định. Tình huống 3 nêu mức trần tăng và hạn chế tăng thêm trong vòng 1 năm sau khi đã tăng; do đó, thay vì áp dụng nguyên các con số này cho tình huống khác, cần kiểm tra các giả định của tình huống đó.
Luật liên quan
- Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
- Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 10 khoản 1 điểm 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호)
- Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 10 khoản 1 điểm 7 mục c (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다목)
- Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 10 khoản 2 (상가건물임대차보호법 제10조 제2항)
- Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 10 khoản 3 (상가건물임대차보호법 제10조 제3항)
- Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 10 khoản 4 (상가건물임대차보호법 제10조 제4항)
- Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 11 (상가건물임대차보호법 제11조)
- Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 13 khoản 2 (상가건물임대차보호법 제13조 제2항)
- Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
- Nghị định thi hành Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 4 (상가건물임대차보호법 시행령 제4조)
- Bộ luật Dân sự, Điều 265 (민법 제265조)
- Bộ luật Dân sự, Điều 640 (민법 제640조)
Lưu ý
- Tình huống giải thích rằng có thể yêu cầu gia hạn từ 6 tháng đến 1 tháng trước ngày hết hạn thuê; cần kiểm tra để không bỏ lỡ thời hạn này.
- Mốc chậm trả 3 kỳ là căn cứ từ chối yêu cầu gia hạn, còn mốc chậm trả 2 kỳ được nêu là căn cứ chấm dứt hợp đồng; đây là hai tiêu chí khác nhau.
- Phần giải thích về tái thiết trong Tình huống 2 dựa trên bản án của tòa án cấp dưới; không nên khẳng định đó là nguyên tắc pháp lý đã được Tòa án Tối cao xác lập.
- Các con số về việc tăng tiền thuê trong Tình huống 3 và tiêu chí về tổng thời hạn thuê trong Tình huống 6 và 8 là nội dung được nêu trong từng tình huống tư vấn. Khi áp dụng vào hợp đồng cụ thể, cần xem xét cả những giả định của tình huống tương ứng.
Các vụ tư vấn làm căn cứ
Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).
- 임대차 계약서에 민법 제640조와 동일한 내용의 특약이 있는 경우 상가건물임대차보호법 제10조 및 제15조의 적용가부
- 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임차인의 계약갱신요구를 거...
- 계약갱신과 차임과 보증금
- 상가건물의 임대인이 공동소유자들인 경우 임차인의 계약갱신청구에 대한 임대인들의 적법한 거절 방법
- 임대인이 먼저 임차인에게 갱신거절 통지를 한 경우에도 임차인의 계약갱신요구가 가능한지
- 전차인의 계약갱신요구권
- 임대인 지위승계와 차임연체 갱신청구
- 갱신청구권 기간
- 차임연체와 갱신청구
Đây là thông tin chung về pháp luật Hàn Quốc, không phải tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể. Hãy hỏi luật sư hoặc Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (gọi 132 tại Hàn Quốc).