Hướng dẫn về quyền được thanh toán ưu tiên cao nhất của người thuê mặt bằng kinh doanh có khoản tiền đặt cọc thấp
Dựa trên 10 vụ tư vấn · Cập nhật · Dịch từ bản gốc tiếng Hàn.
Việc người thuê mặt bằng kinh doanh có khoản tiền đặt cọc thấp có được hưởng quyền thanh toán ưu tiên cao nhất hay không có thể khác nhau tùy thuộc vào số tiền đặt cọc, hoàn cảnh thuê, cách sử dụng mặt bằng và đối tượng bị bán đấu giá. Nhiều trường hợp được nêu cho rằng có thể áp dụng tương tự các nguyên tắc pháp lý về thuê nhà ở cho thuê mặt bằng kinh doanh; do đó, cần xem xét các điều kiện và tình tiết cụ thể của từng vụ việc.
Sơ đồ tóm tắt
Điểm chính
- Có trường hợp cho rằng dù thửa đất thuộc sở hữu của bên cho thuê khi hợp đồng thuê được xác lập sau đó được chuyển nhượng cho bên thứ ba, người thuê vẫn có thể thực hiện quyền được thanh toán ưu tiên cao nhất từ tiền bán đấu giá thửa đất (Trường hợp 1).
- Có nhận định rằng người thuê lại được bên cho thuê đồng ý có thể thực hiện thay quyền được thanh toán ưu tiên của người thuê nếu việc chiếm hữu và các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba được duy trì hợp pháp, không bị gián đoạn (Trường hợp 2).
- Có trường hợp cho rằng quyền được thanh toán ưu tiên cao nhất có thể được thực hiện ngay cả trong thủ tục xử lý riêng đối với quyền bảo đảm bằng đăng ký tạm thời (Trường hợp 3).
- Khi nhiều cửa hàng riêng biệt được sử dụng làm một địa điểm kinh doanh duy nhất và hình thành một quan hệ thuê duy nhất, việc xác định người thuê có khoản tiền đặt cọc thấp hay không căn cứ vào tổng số tiền đặt cọc quy đổi, thay vì xem xét riêng từng cửa hàng (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, khoản 2 Điều 2 và Điều 14 (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 제14조); Trường hợp 4).
- Có nhận định rằng ngay cả khi chuyển khoản nợ hiện có thành tiền đặt cọc hoặc giảm tiền đặt cọc một cách chính đáng, người thuê vẫn có thể được bảo vệ nếu không có tình tiết đặc biệt, chẳng hạn như hợp đồng thuê giả tạo, và đáp ứng các điều kiện cần thiết (Trường hợp 5 và 7).
- Có trường hợp cho rằng nếu tiền đặt cọc tăng hoặc giảm trong thời gian thuê, việc xác định người thuê có khoản tiền đặt cọc thấp hay không căn cứ vào số tiền đặt cọc tại thời điểm phân chia tiền thu được (Trường hợp 8).
- Nếu thuê mặt bằng kinh doanh được xây dựng sau khi thế chấp quyền sử dụng đất chưa có công trình, người thuê không thể được ưu tiên hơn chủ nợ nhận thế chấp trước đó đối với tiền bán đấu giá đất, nhưng có thể được thanh toán ưu tiên cao nhất từ tiền bán đấu giá tòa nhà kinh doanh (Trường hợp 6).
- Nếu biết việc bán đấu giá sắp diễn ra và ký hợp đồng nhằm lạm dụng chế độ bảo vệ, người thuê có thể bị loại khỏi đối tượng được bảo vệ theo diện người thuê có khoản tiền đặt cọc thấp. Bên cho thuê không nhất thiết phải là chủ sở hữu, miễn là có thẩm quyền cho thuê hợp pháp (Trường hợp 9 và 10).
Câu hỏi thường gặp
Q. Sau khi chủ sở hữu mặt bằng kinh doanh và chủ sở hữu đất không còn là cùng một người, nếu chỉ có đất bị bán đấu giá thì tôi có được thanh toán ưu tiên cao nhất không?
Có trường hợp cho rằng ngay cả khi thửa đất thuộc sở hữu của bên cho thuê vào thời điểm hợp đồng thuê được xác lập sau đó được chuyển nhượng cho bên thứ ba, người thuê vẫn có thể thực hiện quyền được thanh toán ưu tiên cao nhất từ tiền bán đấu giá thửa đất. Tuy nhiên, việc áp dụng quy định này cho thuê mặt bằng kinh doanh là nhận định tương tự dựa trên nguyên tắc pháp lý về thuê nhà ở được nêu trong các trường hợp.
Q. Người thuê lại được bên cho thuê đồng ý có được thanh toán ưu tiên cao nhất không?
Có nhận định rằng trong trường hợp việc cho thuê lại hợp pháp, quyền chiếm hữu được kế thừa và các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba không bị gián đoạn, người thuê lại có thể thực hiện thay quyền được thanh toán ưu tiên của người thuê. Diễn biến của việc chấp thuận cho thuê lại và việc đáp ứng liên tục các điều kiện là rất quan trọng.
Q. Tôi có thể thực hiện quyền của mình nếu mặt bằng kinh doanh bị xử lý theo thủ tục riêng của người có quyền bảo đảm bằng đăng ký tạm thời, thay vì bị bán đấu giá không?
Trường hợp được nêu cho rằng người thuê có khoản tiền đặt cọc thấp có thể thực hiện quyền được thanh toán ưu tiên cao nhất ngay cả trong thủ tục xử lý riêng của người có quyền bảo đảm bằng đăng ký tạm thời, không qua bán đấu giá. Nhận định này là việc áp dụng tương tự các nguyên tắc pháp lý về thuê nhà ở cho thuê mặt bằng kinh doanh.
Q. Nếu thuê nhiều cửa hàng riêng biệt để sử dụng làm một địa điểm kinh doanh duy nhất thì có xác định riêng tư cách người thuê có khoản tiền đặt cọc thấp cho từng cửa hàng không?
Nếu có thể xem các cửa hàng riêng biệt là thuộc một quan hệ thuê duy nhất, chứ không phải mỗi cửa hàng có một quan hệ thuê riêng, thì không đánh giá riêng từng cửa hàng. Việc xác định người thuê có khoản tiền đặt cọc thấp hay không được thực hiện bằng cách cộng tổng số tiền đặt cọc quy đổi của tất cả các cửa hàng riêng biệt.
Q. Tôi có được bảo vệ nếu ký hợp đồng bằng cách chuyển khoản tiền chủ nhà còn nợ tôi thành tiền đặt cọc, hoặc sau đó giảm tiền đặt cọc không?
Chỉ riêng việc chuyển khoản nợ hiện có thành tiền đặt cọc không nhất thiết loại trừ việc được bảo vệ. Trường hợp tiền đặt cọc được giảm một cách chính đáng theo hợp đồng mới cũng có thể được bảo vệ nếu không có tình tiết đặc biệt, chẳng hạn như hợp đồng giả tạo, và đáp ứng các điều kiện cần thiết.
Q. Nếu tiền đặt cọc thay đổi trong thời hạn hợp đồng thì căn cứ vào số tiền ở thời điểm nào để xác định người thuê có khoản tiền đặt cọc thấp hay không?
Trường hợp được nêu giải thích rằng về nguyên tắc, việc xác định căn cứ vào số tiền đặt cọc tại thời điểm phân chia tiền thu được. Vì vậy, dù tại thời điểm ký hợp đồng người thuê thuộc diện có khoản tiền đặt cọc thấp, nhưng nếu tiền đặt cọc được tăng trước khi phân chia và vượt quá giới hạn thì người thuê có thể không còn thuộc diện này; ngược lại, nếu tiền đặt cọc giảm thì có thể thuộc diện này.
Q. Nếu thuê mặt bằng kinh doanh được xây sau khi đất đã bị thế chấp thì tôi có được thanh toán ưu tiên từ tiền bán đấu giá đất không?
Theo trường hợp được nêu, người thuê có khoản tiền đặt cọc thấp thuê mặt bằng kinh doanh được xây dựng sau khi thế chấp quyền sử dụng đất không thể được ưu tiên hơn chủ nợ nhận thế chấp trước đó đối với tiền bán đấu giá đất. Tuy nhiên, người thuê được cho là có thể được thanh toán ưu tiên cao nhất từ tiền bán đấu giá tòa nhà kinh doanh.
Q. Nếu biết việc bán đấu giá sắp diễn ra và ký hợp đồng đáp ứng điều kiện dành cho người thuê có khoản tiền đặt cọc thấp thì tôi có được bảo vệ không?
Nếu hợp đồng được ký với mục đích lạm dụng chế độ để thu lợi bất chính trong khi dự đoán rằng việc bán đấu giá sắp bắt đầu, người thuê có thể bị loại khỏi đối tượng được bảo vệ theo diện người thuê có khoản tiền đặt cọc thấp. Hoàn cảnh ký hợp đồng, chẳng hạn như số tiền đặt cọc hoặc thời điểm thanh toán, có thể bị xem xét.
Q. Tôi có được bảo vệ với tư cách người thuê có khoản tiền đặt cọc thấp nếu ký hợp đồng với người không phải chủ sở hữu mặt bằng kinh doanh không?
Có nhận định rằng người cho thuê không phải là chủ sở hữu vẫn có thể được bảo vệ nếu có thẩm quyền hợp pháp để ký kết hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh. Cần xác minh người đó trên thực tế có thẩm quyền cho thuê hợp pháp hay không.
Luật liên quan
- Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, khoản 1 Điều 3 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
- Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, khoản 2 Điều 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
- Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, khoản 1 Điều 8 (주택임대차보호법 제8조 제1항)
- Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, khoản 3 Điều 8 (주택임대차보호법 제8조 제3항)
- Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, khoản 2 Điều 2 (상가건물 임대차보호법 제2조 제2항)
- Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 14 (상가건물 임대차보호법 제14조)
- Luật về các biện pháp bảo đảm bằng đăng ký tạm thời, v.v. (가등기담보 등에 관한 법률)
Lưu ý
- Nhiều trường hợp được nêu là các nhận định về Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, được cho là có thể áp dụng tương tự cho thuê mặt bằng kinh doanh; vì vậy, không nên mặc nhiên cho rằng kết luận sẽ luôn giống nhau trong các vụ việc thuê mặt bằng kinh doanh.
- Nếu nhiều cửa hàng được công nhận là một địa điểm kinh doanh duy nhất và thuộc một quan hệ thuê duy nhất, có thể cộng tổng số tiền đặt cọc quy đổi để đưa ra đánh giá.
- Nếu tiền đặt cọc tăng hoặc giảm, cần kiểm tra số tiền tại thời điểm phân chia tiền thu được, thay vì chỉ xem số tiền tại thời điểm ký hợp đồng.
- Nếu hợp đồng là giả tạo hoặc có tình tiết cho thấy chế độ thanh toán ưu tiên cao nhất bị lạm dụng, việc bảo vệ có thể bị hạn chế.
Các vụ tư vấn làm căn cứ
Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).
- 토지에 대한 최우선변제권 행사 가부
- 전차인의 최우선변제권 행사
- 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서도 주택임차인의 소액보증금 최우선변제권이 인정되는지 여부
- 수 개의 구분점포를 동일 임대인에게 임차한 경우
- 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부
- 나대지에 저당권이 설정된 후 신축건물을 임차한 경우
- 보증금액이 감액된 경우 소액임차인 최우선변제권 행사 가부
- 임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감ㆍ변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단 기준
- 상가건물임대차보호법을 악용하여 임대차계약을 체결한 경우
- 상가 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우의 적용여부
Đây là thông tin chung về pháp luật Hàn Quốc, không phải tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể. Hãy hỏi luật sư hoặc Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (gọi 132 tại Hàn Quốc).