Thời hạn thuê mặt bằng kinh doanh: thỏa thuận, gia hạn và chấm dứt
Dựa trên 9 vụ tư vấn · Cập nhật · Dịch từ bản gốc tiếng Hàn.
Nếu thời hạn thuê mặt bằng kinh doanh được ấn định dưới 1 năm thì về nguyên tắc được xem là 1 năm, nhưng bên thuê có thể yêu cầu công nhận thời hạn ngắn hơn đã thỏa thuận là có hiệu lực. Quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng, việc gia hạn mặc nhiên và quan hệ thuê tiếp tục do chưa được hoàn trả tiền đặt cọc đều có điều kiện và hệ quả khác nhau; vì vậy cần xem xét nội dung hợp đồng và thời điểm áp dụng quy định pháp luật.
Sơ đồ tóm tắt
Điểm chính
- Hợp đồng thuê không xác định thời hạn hoặc có thời hạn dưới 1 năm về nguyên tắc được xem là có thời hạn 1 năm. Tuy nhiên, bên thuê có thể yêu cầu công nhận thời hạn đã thỏa thuận dưới 1 năm là có hiệu lực (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 9 khoản 1 (상가건물임대차보호법 제9조 제1항)).
- Có thể thực hiện quyền yêu cầu gia hạn trong khoảng thời gian từ 6 tháng đến 1 tháng trước khi thời hạn thuê kết thúc; bên cho thuê có thể từ chối gia hạn nếu có lý do luật định (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 10 khoản 1 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항)).
- Tổng thời hạn được bảo đảm theo quyền yêu cầu gia hạn được giải thích là 5 năm hoặc 10 năm tùy từng trường hợp. Vì thời hạn khác nhau tùy thời điểm giao kết hợp đồng và việc sửa đổi pháp luật được nêu trong từng trường hợp, cần kiểm tra quy định áp dụng thay vì khẳng định một thời hạn chung cho mọi trường hợp (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 10 khoản 2 (상가건물임대차보호법 제10조 제2항)).
- Thời hạn được bảo đảm theo quyền yêu cầu gia hạn không phải là thời hạn tối đa của hợp đồng. Nếu bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận thời hạn dài hơn thì thời hạn ghi trong hợp đồng có thể được bảo đảm.
- Nếu bên cho thuê không thông báo việc từ chối gia hạn hoặc thay đổi điều kiện trong thời hạn quy định thì hợp đồng có thể được xem là đã gia hạn theo các điều kiện như trước; thời hạn của hợp đồng thuê được gia hạn được xem là 1 năm (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 10 khoản 4 (상가건물임대차보호법 제10조 제4항)).
- Khi hợp đồng được gia hạn mặc nhiên, bên thuê có thể thông báo chấm dứt cho bên cho thuê bất cứ lúc nào; việc chấm dứt có hiệu lực sau 3 tháng kể từ ngày bên cho thuê nhận được thông báo (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 10 khoản 5 (상가건물임대차보호법 제10조 제5항)).
- Nếu bên thuê chưa được hoàn trả tiền đặt cọc sau khi hợp đồng thuê kết thúc thì quan hệ thuê được xem là vẫn tiếp tục cho đến khi bên thuê nhận lại tiền đặt cọc (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 9 khoản 2 (상가건물임대차보호법 제9조 제2항)).
- Nếu cần thu hồi quyền chiếm hữu để phá dỡ hoặc xây dựng lại toàn bộ hay phần lớn tòa nhà thì đây có thể là lý do từ chối gia hạn. Chỉ dựa vào lời nói rằng sẽ xây dựng lại tòa nhà thì có đủ căn cứ hay không không thể được khẳng định chỉ từ phần giải thích trong các trường hợp được nêu (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 10 khoản 1 điểm 7 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호)).
Câu hỏi thường gặp
Q. Có thể ấn định thời hạn thuê mặt bằng kinh doanh là 6 tháng hoặc 8 tháng không?
Có thể giao kết hợp đồng với thời hạn dưới 1 năm. Về nguyên tắc, thời hạn được xem là 1 năm, nhưng bên thuê có thể yêu cầu công nhận thời hạn dưới 1 năm đã thỏa thuận là có hiệu lực.
Q. Nếu hợp đồng ghi thời hạn dưới 1 năm thì bên thuê bắt buộc phải thuê đủ 1 năm sao?
Không hẳn như vậy. Để bảo đảm sự ổn định kinh tế cho bên thuê, luật lấy thời hạn 1 năm làm nguyên tắc, đồng thời cho phép bên thuê yêu cầu công nhận thời hạn ngắn hơn đã thỏa thuận là có hiệu lực nếu họ muốn.
Q. Nếu bên cho thuê yêu cầu tôi rời đi khi hợp đồng hết hạn, tôi có thể yêu cầu gia hạn không?
Về nguyên tắc, bên thuê có thể yêu cầu gia hạn hợp đồng trong khoảng thời gian từ 6 tháng đến 1 tháng trước khi hết hạn. Tuy nhiên, bên cho thuê có thể từ chối nếu có lý do luật định, chẳng hạn như bên thuê chậm trả tiền thuê.
Q. Có thể thực hiện quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng trong thời hạn bao nhiêu năm?
Các trường hợp được nêu có cả trường hợp giải thích rằng tổng thời hạn thuê không vượt quá 5 năm và trường hợp giải thích rằng tổng thời hạn thuê không vượt quá 10 năm. Cần kiểm tra quy định pháp luật áp dụng tại thời điểm giao kết hợp đồng.
Q. Nếu bên cho thuê không thông báo gia hạn thì hợp đồng tự động được kéo dài thêm bao nhiêu năm?
Theo các trường hợp được nêu, nếu bên cho thuê không thông báo việc từ chối gia hạn hoặc thay đổi điều kiện trong thời hạn quy định thì hợp đồng được gia hạn theo các điều kiện như trước, và thời hạn được xem là 1 năm. Thời hạn hợp đồng ban đầu không được lặp lại nguyên vẹn.
Q. Nếu hợp đồng được gia hạn mặc nhiên mà bên thuê muốn chuyển đi thì phải làm thế nào?
Bên thuê có thể thông báo chấm dứt hợp đồng cho bên cho thuê. Việc chấm dứt có hiệu lực sau 3 tháng kể từ ngày thông báo đến được bên cho thuê.
Q. Hợp đồng thuê đã chấm dứt nhưng nếu tôi tiếp tục chiếm hữu mặt bằng vì chưa nhận lại tiền đặt cọc thì có phải là hưởng lợi bất chính không?
Theo trường hợp được nêu, quan hệ thuê được xem là vẫn tiếp tục cho đến khi bên thuê nhận lại tiền đặt cọc. Vì vậy, việc tiếp tục chiếm hữu mặt bằng trong khi chưa được hoàn trả tiền đặt cọc không đương nhiên cấu thành việc hưởng lợi bất chính.
Q. Bên cho thuê có thể từ chối gia hạn với lý do xây dựng lại tòa nhà không?
Nếu cần thu hồi quyền chiếm hữu để phá dỡ hoặc xây dựng lại toàn bộ hay phần lớn tòa nhà thì đây có thể là lý do từ chối gia hạn theo luật định. Việc trường hợp cụ thể có thuộc lý do đó hay không cần được xem xét dựa trên các tình tiết cụ thể.
Q. Nếu hợp đồng ghi thời hạn 7 năm thì tôi có thể thuê quá 5 năm không?
Theo trường hợp được nêu, thời hạn có thể thực hiện quyền yêu cầu gia hạn không ấn định thời hạn tối đa của hợp đồng thuê. Nếu bên cho thuê và bên thuê đã thỏa thuận thời hạn 7 năm thì thời hạn ghi trong hợp đồng có thể được bảo đảm.
Luật liên quan
- Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 2 (상가건물임대차보호법 제2조)
- Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 3 (상가건물임대차보호법 제3조)
- Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 9 (상가건물임대차보호법 제9조)
- Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, Điều 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
- Nghị định thi hành Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại (상가건물임대차보호법 시행령)
- Luật Thuế giá trị gia tăng, Điều 8 (부가가치세법 제8조)
- Luật Thuế thu nhập, Điều 168 (소득세법 제168조)
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Điều 111 (법인세법 제111조)
Lưu ý
- Cần yêu cầu gia hạn trong khoảng thời gian từ 6 tháng đến 1 tháng trước khi hợp đồng hết hạn; hãy lưu ý không để lỡ thời hạn này.
- Tổng thời hạn được bảo đảm theo quyền yêu cầu gia hạn được nêu khác nhau giữa các trường hợp: 5 năm hoặc 10 năm. Không nên chỉ căn cứ vào phần giải thích của các trường hợp đó để kết luận thời hạn áp dụng cho mọi hợp đồng hiện nay.
- Ngay cả khi bên thuê thông báo chấm dứt sau khi hợp đồng được gia hạn mặc nhiên, hợp đồng cũng không chấm dứt ngay lập tức; theo phần giải thích trong các trường hợp được nêu, việc chấm dứt có hiệu lực sau 3 tháng kể từ khi thông báo.
- Cần xem xét đồng thời yêu cầu của bên thuê và các điều kiện áp dụng luật khi xác định hiệu lực của thỏa thuận có thời hạn dưới 1 năm và việc áp dụng Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại (상가건물임대차보호법).
Các vụ tư vấn làm căn cứ
Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).
Đây là thông tin chung về pháp luật Hàn Quốc, không phải tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể. Hãy hỏi luật sư hoặc Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (gọi 132 tại Hàn Quốc).