Hướng dẫn về việc tăng, giảm tiền đặt cọc và tiền thuê trong hợp đồng thuê mặt bằng thương mại

Điểm chính

• Chỉ vì hoạt động kinh doanh sa sút thì tiền thuê hằng tháng không tự động giảm; nếu tiền thuê và các khoản tương tự trở nên không còn hợp lý do gánh nặng liên quan đến tòa nhà thuê hoặc do biến động tình hình kinh tế, bên thuê có thể yêu cầu giảm cho thời gian tiếp theo (Điều 11 Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại (상가건물임대차보호법 제11조), Tình huống 1).
• Theo tiêu chí được viện dẫn trong các tình huống, yêu cầu tăng tiền thuê hoặc tiền đặt cọc không được vượt quá 9% số tiền tại thời điểm yêu cầu; không thể yêu cầu tăng lần nữa trong vòng 1 năm kể từ lần tăng trước (Điều 11 Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại (상가건물임대차보호법 제11조), Điều 4 Nghị định thi hành Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại (상가건물임대차보호법 시행령 제4조), Tình huống 1·2·4·8).
• Cần phân biệt trường hợp một bên yêu cầu tăng tiền thuê theo luật trong thời gian hợp đồng thuê còn hiệu lực với trường hợp các bên thỏa thuận tăng tiền thuê. Các phán quyết được viện dẫn trong các tình huống, gồm cả phán quyết của tòa cấp dưới, cho rằng giới hạn 9% không áp dụng đối với việc tăng theo thỏa thuận (Tình huống 7·9).
• Nếu ký hợp đồng mới sau khi thời hạn hợp đồng kết thúc, theo phán quyết của Tòa án Tối cao được viện dẫn trong các tình huống, giới hạn 9% đối với yêu cầu tăng hoặc giảm tiền thuê không áp dụng. Ngược lại, khi hợp đồng được gia hạn theo luật, tiền thuê và tiền đặt cọc có thể được tăng hoặc giảm trong phạm vi luật định (Khoản 3 Điều 10 Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại (상가건물임대차보호법 제10조 제3항), Tình huống 3·7·10).
• Khi chuyển một phần tiền đặt cọc thành tiền thuê hằng tháng, có quy định riêng về mức trần của tỷ lệ áp dụng cho khoản tiền được chuyển đổi. Theo tiêu chí được viện dẫn trong các tình huống, đó là tỷ lệ thấp hơn trong hai tỷ lệ: 12% mỗi năm và lãi suất bằng 4,5 lần lãi suất cơ bản của Ngân hàng Hàn Quốc (Điều 12 Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại (상가건물임대차보호법 제12조), Điều 5 Nghị định thi hành Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại (상가건물임대차보호법 시행령 제5조), Tình huống 2).
• Các tình huống giới thiệu phán quyết của Tòa án Tối cao cho rằng thỏa thuận vượt quá mức trần tăng theo luật có thể vô hiệu đối với phần vượt quá; tiền thuê đã trả vượt mức có thể được yêu cầu hoàn trả với tư cách là khoản lợi bất chính (Điều 11·15 Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại (상가건물임대차보호법 제11조·제15조), Điều 741 Bộ luật Dân sự (민법 제741조), Tình huống 6).
• Thỏa thuận cho phép bên cho thuê đơn phương tăng tiền thuê hằng tháng và không cho bên thuê phản đối là bất lợi cho bên thuê nên không có hiệu lực; chỉ yêu cầu đơn phương của một bên không làm tăng tiền thuê (Điều 11·15 Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại (상가건물임대차보호법 제11조·제15조), Tình huống 1·11).
• Các tình huống nêu rằng ngay cả khi chỉ chưa thanh toán một phần tiền thuê đã tăng, vẫn cộng gộp các khoản nợ để xác định liệu số tiền có bằng 3 kỳ tiền thuê hay không. Tổng số tiền còn nợ rất quan trọng khi xem xét việc từ chối gia hạn hoặc chấm dứt hợp đồng thuê (Điểm 1 Khoản 1 Điều 10 và Điều 10-8 Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호·제10조의8), Tình huống 5).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại, Điều 1 (상가건물임대차보호법 제1조)
• Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại, Điều 2 (상가건물임대차보호법 제2조)
• Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại, Điều 9 (상가건물임대차보호법 제9조)
• Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại, Điều 10 (상가건물임대차보호법 제10조)
• Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại, Điều 10-8 (상가건물임대차보호법 제10조의8)
• Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại, Điều 11 (상가건물임대차보호법 제11조)
• Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại, Điều 12 (상가건물임대차보호법 제12조)
• Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại, Điều 15 (상가건물임대차보호법 제15조)
• Nghị định thi hành Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại, Điều 2 (상가건물임대차보호법 시행령 제2조)
• Nghị định thi hành Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại, Điều 4 (상가건물임대차보호법 시행령 제4조)
• Nghị định thi hành Luật Bảo vệ việc thuê tòa nhà thương mại, Điều 5 (상가건물임대차보호법 시행령 제5조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 628 (민법 제628조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 652 (민법 제652조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 741 (민법 제741조)

Lưu ý

• Mức trần 9% và tiêu chí quy đổi tiền đặt cọc thành tiền thuê hằng tháng nêu trong các tình huống là nội dung của pháp luật và phán quyết được viện dẫn trong từng tình huống. Trước tiên cần xác định loại hợp đồng thuê và quy định pháp luật áp dụng.
• Cần phân biệt yêu cầu tăng tiền thuê theo luật, thỏa thuận tăng tiền thuê giữa các bên và việc ký hợp đồng mới sau khi hợp đồng kết thúc, vì các tình huống xử lý những trường hợp này khác nhau.
• Theo quy định được viện dẫn trong các tình huống, quyền yêu cầu gia hạn được công nhận trong phạm vi tổng thời hạn, bao gồm cả thời hạn thuê ban đầu, không vượt quá 5 năm; việc gia hạn có thể bị từ chối nếu có căn cứ theo luật (Tình huống 4).
• Thời điểm thông báo từ chối gia hạn hoặc thay đổi điều kiện, cũng như tổng số tiền thuê còn nợ, có thể ảnh hưởng đến việc gia hạn hoặc chấm dứt hợp đồng. Vì vậy, cần kiểm tra nội dung hợp đồng và thời điểm thông báo.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 상가영업 부진을 이유로 월세인하를 요구할 수 있는지
2. 임대인이 임차인에게 고율의 월세를 부과할 때 구제방법
3. 상가임대인이 임대차기간 만료된 3개월 후 보증금증액 요구한 경우
4. 건물 주인이 상가임대료를 대폭 인상하는 경우 규제방안
5. 차임증액청구의 효력과 차임의 연체
6. 상가건물임대차보호법상의 차임 증액비율을 초과한 경우 초과 부분의 반환을 청구할 수 있는지 여부
7. 임대차계약 기간이 종료하여 임대인과 재계약 협상을 하면서 임대인이 기존 차임에서 15% 인상된 금액으로 차임을 정해도 유효한지...
8. 상가임대차월세상한선
9. 차임인상합의에도 상가건물임대차보호법 및 동법 시행령 상의 인상율(100분의 9한도)가 적용되는지 여부
10. 재계약과 보증금 등 인상
11. 일방적 차임인상이 가능하도록 정한 약정의 효력