Khi nào có thể chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, và cần thực hiện như thế nào?

Điểm chính

• Nếu không có thỏa thuận khác, tiền đặt cọc có thể được coi là tiền đặt cọc hủy bỏ hợp đồng. Do đó, trước khi một trong hai bên bắt đầu thực hiện hợp đồng, bên giao tiền có thể từ bỏ tiền đặt cọc, còn bên nhận tiền có thể trả lại gấp đôi số tiền đó để hủy bỏ hợp đồng (Bộ luật Dân sự, Điều 565).
• Nếu các bên chỉ cam kết thanh toán tiền đặt cọc nhưng trên thực tế chưa giao tiền thì về nguyên tắc, quyền hủy bỏ hợp đồng theo chế định tiền đặt cọc hủy bỏ hợp đồng chưa phát sinh (vụ việc 12).
• Về nguyên tắc, để hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ, cần ấn định một thời hạn hợp lý, yêu cầu thực hiện nghĩa vụ và bên kia phải không thực hiện trong thời hạn đó (Bộ luật Dân sự, Điều 544).
• Ngay cả khi có thỏa thuận rằng hợp đồng tự động bị hủy bỏ nếu không thanh toán khoản tiền còn lại, hợp đồng có thể không tự động bị hủy bỏ chỉ vì thời hạn đã qua nếu bên bán chưa đưa ra việc thực hiện nghĩa vụ phải thực hiện đồng thời và do đó chưa đặt bên mua vào tình trạng chậm thực hiện nghĩa vụ (vụ việc 11).
• Khi hợp đồng bị hủy bỏ, về nguyên tắc, mỗi bên phải hoàn trả những gì mình đã nhận; khoản tiền phải hoàn trả phải kèm theo tiền lãi tính từ ngày nhận tiền (Bộ luật Dân sự, Điều 548). Có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ, tách biệt với việc hủy bỏ hợp đồng (Bộ luật Dân sự, Điều 551).
• Chỉ riêng việc tài sản là đối tượng mua bán đang bị kê biên bảo toàn thường không đủ để hủy bỏ hợp đồng. Tuy nhiên, có thể hủy bỏ hợp đồng nếu xác định được rằng việc thực hiện nghĩa vụ đăng ký chuyển quyền sở hữu là không thể (vụ việc 15).
• Để hủy bỏ hợp đồng do thay đổi hoàn cảnh, cần đáp ứng các điều kiện như tình tiết khách quan làm cơ sở cho hợp đồng thay đổi theo cách khó lường trước và việc tiếp tục duy trì hợp đồng trái đáng kể với nguyên tắc thiện chí (vụ việc 13).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Luật Quy hoạch và Sử dụng đất đai quốc gia, Điều 117 khoản 1, Điều 118 khoản 1 và khoản 6 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항, 제118조 제1항·제6항)
• Bộ luật Dân sự, Điều 109, Điều 153, Điều 393, Điều 398 khoản 2, các Điều 400 đến 403, Điều 536, Điều 538, Điều 543 khoản 1, các Điều 544 đến 546, Điều 548 khoản 1 và khoản 2, Điều 551, các Điều 555 đến 558, Điều 565, các Điều 572 đến 574 (민법 제109조, 제153조, 제393조, 제398조 제2항, 제400조부터 제403조까지, 제536조, 제538조, 제543조 제1항, 제544조부터 제546조까지, 제548조 제1항·제2항, 제551조, 제555조부터 제558조까지, 제565조, 제572조부터 제574조까지)
• Luật Điều chỉnh các Điều khoản và Điều kiện Giao dịch (약관의 규제에 관한 법률)
• Quy tắc về Cung ứng Nhà ở trước đây, Điều 27 khoản 3 và khoản 4 (구 주택공급에 관한 규칙 제27조 제3항·제4항)
• Luật Đặc biệt về Thúc đẩy Tố tụng, v.v., Điều 3 khoản 1 (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항)

Lưu ý

• Ngay cả khi hợp đồng có điều khoản tự động hủy bỏ hoặc phạt vi phạm, hiệu lực của việc hủy bỏ có thể khác nhau tùy thuộc vào quan hệ thực hiện đồng thời và việc bên kia có đưa ra việc thực hiện nghĩa vụ hay không.
• Khi yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn, nếu yêu cầu một khoản tiền cao hơn đáng kể so với số tiền thực tế phải trả và nêu rõ rằng sẽ không nhận khoản thanh toán nếu bên kia không trả số tiền đó, thì việc hủy bỏ dựa trên yêu cầu ấy có thể không có hiệu lực.
• Hiệu quả của việc hủy bỏ hoặc khôi phục tình trạng ban đầu có thể khác nhau tùy thuộc vào việc một bên đã bắt đầu thực hiện hợp đồng trước khi hợp đồng bị hủy bỏ hay chưa, và việc bên thứ ba có được quyền sau khi hợp đồng bị hủy bỏ hay không.
• Đối với hợp đồng cần được chấp thuận giao dịch đất đai, hợp đồng tặng cho, hợp đồng mua bán căn hộ hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, v.v., các điều kiện hủy bỏ áp dụng có thể khác nhau tùy theo tính chất và nội dung thỏa thuận của từng hợp đồng; không nên chỉ dựa vào các nguyên tắc chung để đưa ra kết luận.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 토지거래 허가지역 내의 부동산 매매계약이 해제되는 경우
2. 위약금특약이 없는 경우 매매계약해제와 손해배상의 범위
3. 매매목적 토지의 수량이 부족한 경우 대금 감액청구가 가능한지
4. 위약금특약이 있는 경우 매매계약해제와 손해배상의 범위
5. 매수인의 잔금이행지체로 인한 계약해제의 법률관계
6. 분양중도금 지체 중 입주예정일 도래한 경우 입주지연책임 발생시기
7. 증여의사로 부동산소유권이전등기 후 증여계약 해제가 가능한지
8. 중도금까지 받은 부동산 매도인이 이중매매를 한 경우
9. 매수인의 소유권이전등기비용이 채무불이행으로 인한 손해인지
10. 매매대금조로 받은 어음의 부도 예상을 이유로 계약해제 가능한지
11. 부동산매매계약에서 잔대금미지급의 경우 자동해제된다는 특약의 효력
12. 계약금을 지급하지 않고 있던 중 계약해제 할 경우 법률관계
13. 지방자치단체로부터 매수한 토지가 공공공지로 편입된 경우 계약해제 가능한지
14. 매도인을 위한 손해배상액예정만 있는 경우 매수인의 손해배상청구권
15. 매매목적물이 가압류된 사유로 매매계약을 해제할 수 있는지
16. 토지매수인으로부터 소유권이전등기를 마친 후 매매계약이 해제된 경우
17. 매도인의 적법한 계약해제 후 매수인도 계약취소 할 수 있는지
18. 중도금 지급기일 전에 중도금을 지급한 경우 매도인의 계약해제 가능 여부
19. 채권자가 협력하지 않을 경우 계약해제 및 손해배상청구 가능한지
20. 중도금 및 잔금 액수를 초과한 통장사본을 제시한 것이 적법한 이행제공인지
21. 이행인수와 인수채무 불이행할 경우 매매계약해제가 가능한지
22. 입주지연 지체상금산정의 경우 중도금 연기일수를 공제할 수 있는지
23. 계약해제로 인한 원상회복의 경우 금전반환에 적용되는 이자비율
24. 분양대상 아파트 부근에 군사격장이 있음을 이유로 한 계약해지
25. 실제채무를 초과한 이행최고에 터 잡은 계약해제의 효력이 있는지