Phạm vi áp dụng của Luật Bảo vệ quyền thuê nhà ở: Những trường hợp nào được bảo vệ?

Dựa trên 31 vụ tư vấn · Cập nhật 4 tháng 10, 2026 · Dịch từ bản gốc tiếng Hàn.

Việc Luật Bảo vệ quyền thuê nhà ở có được áp dụng hay không không chỉ được quyết định dựa trên thông tin ghi trong sổ đăng ký nhà đất hoặc sổ đăng ký quyền sở hữu; việc xác định còn căn cứ tổng hợp vào kết cấu và cách sử dụng thực tế của tòa nhà tại thời điểm giao kết hợp đồng thuê. Tuy nhiên, chỉ riêng việc nhà được dùng làm nơi ở chưa đủ; cũng cần xem xét mục đích thuê, việc thực tế có cư trú tại đó hay không và người giao kết hợp đồng có quyền cho thuê hay không.

Các bên liên quan → Bên thuê → Bên cho thuê → Thuê nhà hoặc không gian vừa ở vừa kinh doanh → Khi ký, nhà đã phù hợp để ở hoặc có tình tiết đặc biệt như bên cho thuê đồng ý sửa đổi? → Có → Việc ở có thực chất, đáng kể và là nơi sinh hoạt chính? → Không → Có thể không thuộc phạm vi bảo vệ → Người thuê đáp ứng điều kiện cần thiết và bên cho thuê có quyền cho thuê? → Có thể được bảo vệ nếu đáp ứng các điều kiện áp dụng → Kiểm tra kết cấu và cách dùng thực tế → Tình trạng nhà và phần diện tích ở tại thời điểm ký → Kiểm tra mục đích và việc cư trú → Mục đích thuê, sinh hoạt hằng ngày và mức độ sử dụng để ở → Kiểm tra hồ sơ và quyền cho thuê → Đăng ký cư trú hoặc thủ tục thay thế; quyền hợp pháp của bên cho thuê

Điểm chính

Việc tòa nhà có phải là nhà ở hay không được xác định căn cứ vào công năng thực tế chứ không phải công năng ghi trong hồ sơ. Nếu nhà vừa được dùng để ở vừa được dùng cho hoạt động kinh doanh, cần xem xét đồng thời mục đích thuê, kết cấu và hình dạng của tòa nhà cũng như phần thuê, cách thức sử dụng thực tế và việc có sinh hoạt hằng ngày tại đó hay không (vụ việc 1, 13, 19, 20).
Ngay cả khi nhà vừa được dùng để ở vừa được dùng cho hoạt động kinh doanh, quy định vẫn có thể được áp dụng nếu không gian ở thực tế đáng kể và là nơi sinh hoạt chính của bên thuê. Ngược lại, quy định có thể không được áp dụng nếu việc ở chỉ là phần phụ của hoạt động kinh doanh hoặc diện tích dùng để ở rất nhỏ (vụ việc 13, 19, 20).
Quy định có thể được áp dụng đối với nhà chưa đăng ký, nhà xây không phép hoặc tòa nhà được ghi trong hồ sơ là nhà máy, nhà kho, nếu trên thực tế đó là nhà ở. Tuy nhiên, nhà phải có kết cấu phù hợp để ở từ thời điểm giao kết hợp đồng; nếu bên thuê tự ý sửa đổi sau khi ký hợp đồng thì quy định có thể không được áp dụng, trừ khi có tình tiết đặc biệt như bên cho thuê đồng ý (vụ việc 2, 4, 10, 21).
Không gian như tầng tum, không được ghi trong sổ đăng ký nhà đất hoặc sổ đăng ký quyền sở hữu, cũng có thể thuộc đối tượng được bảo vệ nếu vào thời điểm giao kết hợp đồng không gian đó đã có kết cấu phù hợp để ở và được thuê, sử dụng thực tế làm nhà ở (vụ việc 4).
Người nước ngoài cũng có thể được bảo vệ thay cho việc đăng ký cư trú và khai báo chuyển đến nơi ở nếu đã hoàn tất đăng ký người nước ngoài và khai báo thay đổi nơi cư trú; các vụ việc giải thích việc khai báo nơi cư trú trong nước của người Hàn Quốc ở nước ngoài là thủ tục thay thế đăng ký cư trú (vụ việc 3, 6; Luật Bảo vệ quyền thuê nhà ở, Điều 3 khoản 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항); Luật Quản lý Xuất nhập cảnh, Điều 88-2 (출입국관리법 제88조의2)).
Nếu một pháp nhân là doanh nghiệp vừa và nhỏ thuê nhà làm nơi ở cho nhân viên, pháp nhân có thể được công nhận quyền đối kháng với bên thứ ba khi nhân viên do pháp nhân lựa chọn đã nhận bàn giao nhà và hoàn tất đăng ký cư trú (vụ việc 8, 23; Luật Bảo vệ quyền thuê nhà ở, Điều 3 khoản 3 (주택임대차보호법 제3조 제3항)).
Ngay cả khi bên cho thuê không phải là người đứng tên sở hữu trong sổ đăng ký, quy định vẫn có thể được áp dụng nếu người đó có quyền cho thuê hợp pháp. Ngược lại, nếu giao kết hợp đồng với người chưa có quyền cho thuê hợp pháp, chẳng hạn người khai báo là người trả giá cao nhất trong thủ tục bán đấu giá, thì không thể có được quyền ưu tiên thanh toán (vụ việc 14, 17).
Hợp đồng thuê nhà được xác định là có mục đích chính không phải để ở mà là thu hồi khoản nợ hoặc lợi dụng chế độ ưu tiên thanh toán cao nhất có thể không được bảo vệ theo chế độ dành cho người thuê nhà diện tiền thuê thấp (vụ việc 15, 16; Luật Bảo vệ quyền thuê nhà ở, Điều 8 (주택임대차보호법 제8조)).

Câu hỏi thường gặp

Q. Nếu sử dụng một phần cửa hàng hoặc văn phòng như nhà ở thì có được áp dụng không?

Có thể được áp dụng. Việc xác định được căn cứ tổng hợp vào mục đích thuê, kết cấu và diện tích, cách thức sử dụng, việc có sinh hoạt hằng ngày tại đó hay không, dựa trên cách sử dụng thực tế chứ không chỉ căn cứ vào công năng ghi trong hồ sơ. Tuy nhiên, quy định có thể không được áp dụng nếu phòng ngủ hoặc nhà bếp chỉ là phần phụ phục vụ hoạt động kinh doanh, hoặc diện tích dùng để ở rất nhỏ.

Vụ 1, Vụ 13, Vụ 19, Vụ 20

Q. Nhà chưa đăng ký, nhà xây không phép hoặc phòng trên tầng tum có được bảo vệ không?

Chỉ riêng việc nhà chưa được đăng ký quyền sở hữu hoặc chưa được cấp phép xây dựng không khiến nhà bị loại khỏi phạm vi áp dụng. Nếu tòa nhà thực tế được sử dụng làm nhà ở thì quy định có thể áp dụng cho cả nhà chưa đăng ký, nhà xây không phép hoặc tầng tum không được ghi trong hồ sơ. Tuy nhiên, cần xem xét liệu nhà đã có kết cấu phù hợp để ở vào thời điểm giao kết hợp đồng hay chưa và tình trạng sử dụng thực tế.

Vụ 2, Vụ 4, Vụ 21

Q. Nếu tôi thuê nhà máy hoặc nhà kho rồi sửa thành nơi ở thì có được áp dụng không?

Vào thời điểm giao kết hợp đồng, về thực chất, nhà phải có sẵn kết cấu phù hợp để ở hoặc vừa ở vừa sử dụng vào mục đích khác. Nếu sau khi ký hợp đồng, bên thuê tự ý sửa nhà thành nơi ở thì quy định có thể không được áp dụng, trừ khi có tình tiết đặc biệt, chẳng hạn bên cho thuê đồng ý việc sửa đổi.

Vụ 10

Q. Người nước ngoài hoặc người Hàn Quốc ở nước ngoài có được Luật Bảo vệ quyền thuê nhà ở bảo vệ không?

Theo các vụ việc được nêu, người nước ngoài có thể được bảo vệ nếu đăng ký người nước ngoài và khai báo thay đổi nơi cư trú; các thủ tục này thay thế việc đăng ký cư trú và khai báo chuyển đến nơi ở. Đối với người Hàn Quốc ở nước ngoài, các vụ việc giải thích thủ tục khai báo nơi cư trú trong nước tại địa chỉ của nhà thuê. Cần xem xét các điều kiện khác, chẳng hạn việc giao nhà, tùy từng vụ việc.

Vụ 3, Vụ 6

Q. Nhà công ty thuê làm chỗ ở cho nhân viên có được bảo vệ không?

Một pháp nhân thuộc diện doanh nghiệp vừa và nhỏ theo Luật Cơ bản về Doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể được công nhận quyền đối kháng với bên thứ ba nếu thuê nhà để làm nơi ở cho nhân viên, đồng thời nhân viên do pháp nhân lựa chọn đã nhận bàn giao nhà và hoàn tất đăng ký cư trú. Theo các vụ việc được nêu, để có quyền ưu tiên thanh toán, hợp đồng giữa pháp nhân và bên cho thuê cũng phải có ngày xác định chắc chắn.

Vụ 8, Vụ 23

Q. Nếu lưu trú dài hạn tại nhà nghỉ hoặc cơ sở lưu trú thì Luật Bảo vệ quyền thuê nhà ở có được áp dụng không?

Quy định không áp dụng nếu rõ ràng đó là hợp đồng thuê nhằm mục đích sử dụng tạm thời, như hợp đồng lưu trú giữa cơ sở kinh doanh dịch vụ lưu trú và khách. Tuy nhiên, nếu kết cấu và công năng thực tế của tòa nhà phù hợp để ở và hợp đồng không nhằm mục đích sử dụng tạm thời thì không thể chỉ dựa vào việc hồ sơ ghi tòa nhà là nhà nghỉ hoặc loại hình tương tự để kết luận có áp dụng hay không.

Vụ 18

Q. Hợp đồng có hiệu lực không nếu chủ nhà không phải là người đứng tên sở hữu trong sổ đăng ký?

Ngay cả khi bên cho thuê không phải là chủ sở hữu, Luật Bảo vệ quyền thuê nhà ở vẫn có thể được áp dụng nếu người đó có quyền hợp pháp giao kết hợp đồng thuê. Tuy nhiên, nếu ký hợp đồng với người không có quyền cho thuê, chẳng hạn người khai báo là người trả giá cao nhất trong thủ tục bán đấu giá nhưng chưa nộp tiền mua tài sản, thì không thể có được quyền ưu tiên thanh toán.

Vụ 14, Vụ 17

Q. Tôi có được bảo vệ với tư cách người thuê nhà diện tiền thuê thấp nếu vào ở trong nhà của con nợ để đòi nợ không?

Bên thuê có thể không được bảo vệ nếu mục đích chính của hợp đồng không phải là thực sự sử dụng nhà để ở mà là thu hồi khoản nợ hoặc nhận tiền trước những người có quyền bảo đảm ưu tiên trước. Các vụ việc cũng giải thích rằng người thuê nhà diện tiền thuê thấp không thuộc đối tượng được bảo vệ nếu bên cho thuê và bên thuê giao kết hợp đồng nhằm lợi dụng chế độ ưu tiên thanh toán cao nhất.

Vụ 15, Vụ 16

Q. Nếu nhà vẫn giữ nguyên nhưng chỉ khu đất bị bán đấu giá riêng thì tôi có được ưu tiên nhận lại tiền đặt cọc không?

Theo án lệ được trích dẫn trong các vụ việc, bên thuê đáp ứng các điều kiện để có quyền đối kháng với bên thứ ba và ngày xác định chắc chắn, cũng như người thuê nhà diện tiền thuê thấp, có thể thực hiện quyền ưu tiên thanh toán đối với số tiền thu được từ việc xử lý khu đất, ngay cả khi chỉ khu đất được bán đấu giá riêng, không kèm theo ngôi nhà thuê. Các vụ việc cũng cho biết quyền ưu tiên thanh toán đối với khu đất có thể được công nhận cả trong trường hợp nhà chưa đăng ký.

Vụ 2, Vụ 24

Luật liên quan

Luật Bảo vệ quyền thuê nhà ở, Điều 1 (주택임대차보호법 제1조)
Luật Bảo vệ quyền thuê nhà ở, Điều 2 (주택임대차보호법 제2조)
Luật Bảo vệ quyền thuê nhà ở, Điều 3 khoản 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
Luật Bảo vệ quyền thuê nhà ở, Điều 3 khoản 3 (주택임대차보호법 제3조 제3항)
Luật Bảo vệ quyền thuê nhà ở, Điều 3-2 khoản 1 (주택임대차보호법 제3조의2 제1항)
Luật Bảo vệ quyền thuê nhà ở, Điều 3-2 khoản 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
Luật Bảo vệ quyền thuê nhà ở, Điều 8 (주택임대차보호법 제8조)
Luật Bảo vệ quyền thuê nhà ở, Điều 11 (주택임대차보호법 제11조)
Luật Bảo vệ quyền thuê nhà ở, Điều 12 (주택임대차보호법 제12조)
Luật về Xuất nhập cảnh và Địa vị pháp lý của người Hàn Quốc ở nước ngoài, Điều 2 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제2조)
Luật về Xuất nhập cảnh và Địa vị pháp lý của người Hàn Quốc ở nước ngoài, Điều 3 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제3조)
Luật về Xuất nhập cảnh và Địa vị pháp lý của người Hàn Quốc ở nước ngoài, Điều 6 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조)
Luật về Xuất nhập cảnh và Địa vị pháp lý của người Hàn Quốc ở nước ngoài, Điều 7 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제7조)
Luật về Xuất nhập cảnh và Địa vị pháp lý của người Hàn Quốc ở nước ngoài, Điều 10 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조)
Luật Quản lý Xuất nhập cảnh, Điều 31 (출입국관리법 제31조)

Lưu ý

Không nên kết luận có áp dụng hay không chỉ dựa trên công năng ghi trong sổ đăng ký nhà đất hoặc sổ đăng ký quyền sở hữu; cần xem xét cả kết cấu và cách sử dụng thực tế tại thời điểm giao kết hợp đồng.
Nếu bên thuê sửa nhà thành nơi ở sau khi giao kết hợp đồng, việc nhà đã có kết cấu phù hợp để ở vào thời điểm giao kết hay chưa và bên cho thuê có đồng ý hay không có thể là những yếu tố quan trọng.
Ngay cả khi nhà thực tế được sử dụng để ở, bên thuê vẫn có thể không được bảo vệ nếu xác định mục đích chính của hợp đồng là thu hồi khoản nợ hoặc lợi dụng chế độ ưu tiên thanh toán cao nhất.
Việc nhà có thuộc đối tượng áp dụng hay không và việc có được quyền đối kháng với bên thứ ba hoặc quyền ưu tiên thanh toán hay không là hai vấn đề riêng biệt. Tùy từng vụ việc, cần kiểm tra các điều kiện như nhận bàn giao nhà, đăng ký cư trú hoặc thủ tục khai báo thay thế, và ngày xác định chắc chắn.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

Đây là thông tin chung về pháp luật Hàn Quốc, không phải tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể. Hãy hỏi luật sư hoặc Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (gọi 132 tại Hàn Quốc).