Hiệu lực đối kháng của hợp đồng thuê nhà ở phát sinh và được duy trì khi nào?

Điểm chính

• Hiệu lực đối kháng phát sinh vào ngày tiếp theo sau khi đã hoàn tất cả việc nhận bàn giao nhà và đăng ký cư trú. Việc đăng ký cư trú được xem là hoàn tất vào thời điểm khai báo chuyển đến nơi ở mới (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3 khoản 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항), ví dụ 1 và 6).
• Đăng ký cư trú phải là phương thức công khai để bên thứ ba có thể biết được sự tồn tại của nhà thuê và quyền thuê nhà. Đối với nhà ở nhiều căn hộ như nhà ở nhiều hộ, về nguyên tắc phải ghi chính xác cả số tòa nhà và số căn hộ (Nghị định thi hành Luật Đăng ký cư trú, Điều 9 (주민등록법 시행령 제9조), ví dụ 18 và 19).
• Đối với nhà riêng lẻ dùng làm nhà ở cho nhiều hộ, nếu ghi chính xác số thửa đất thì đăng ký cư trú có thể hợp lệ dù không ghi số căn hộ. Việc đánh giá có thể khác nhau tùy loại công trình và tình trạng của sổ đăng ký công trình, sổ đăng ký bất động sản, v.v. (ví dụ 4 và 6).
• Nếu cả gia đình chuyển đăng ký cư trú sang nơi khác, hiệu lực đối kháng hiện có có thể chấm dứt; dù đăng ký chuyển đến lại, hiệu lực đối kháng chỉ phát sinh mới kể từ thời điểm đăng ký chuyển đến lại (ví dụ 21).
• Nếu cho thuê lại với sự chấp thuận của bên cho thuê, và người thuê lại nhận bàn giao nhà và hoàn tất đăng ký cư trú, các điều kiện để có hiệu lực đối kháng có thể được duy trì thông qua việc chiếm hữu gián tiếp, ngay cả khi người thuê không trực tiếp cư trú tại nhà. Ngay cả khi không có sự chấp thuận, vẫn có thể đánh giá khác nếu có tình tiết đặc biệt cho thấy việc cho thuê lại không phải là hành vi phản bội lòng tin đối với bên cho thuê (ví dụ 9 và 15).
• Việc đăng ký người nước ngoài, khai báo thay đổi nơi lưu trú hoặc việc người Hàn Quốc ở nước ngoài khai báo nơi cư trú trong nước, khai báo chuyển nơi cư trú có thể được công nhận hiệu lực pháp lý tương đương với đăng ký cư trú, nếu đáp ứng các yêu cầu luật định nêu trong ví dụ. Trong một số trường hợp, việc khai báo của thành viên gia đình sống cùng người thuê cũng là vấn đề cần xem xét (Luật Kiểm soát xuất nhập cảnh, Điều 88-2 (출입국관리법 제88조의2); Luật về người Hàn Quốc ở nước ngoài và địa vị pháp lý của họ, Điều 10 (재외동포법 제10조); ví dụ 13 và 14).
• Trong thủ tục đấu giá, không phải lúc nào chỉ cần có hiệu lực đối kháng là có thể viện dẫn hợp đồng thuê với người mua tài sản. Quyền thuê có thể chấm dứt tùy thuộc vào các quyền có thứ tự ưu tiên cao hơn và kết quả đấu giá; người thuê có cả hiệu lực đối kháng và quyền ưu tiên hoàn trả có thể, trong một số trường hợp, viện dẫn với người mua đối với phần tiền đặt cọc còn lại sau khi trừ đi số tiền lẽ ra có thể được phân chia cho mình (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5), ví dụ 1, 3 và 11).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3 khoản 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3 khoản 2, khoản 3 và khoản 4 (주택임대차보호법 제3조 제2항·제3항·제4항)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 4 khoản 2 (주택임대차보호법 제4조 제2항)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 8 (주택임대차보호법 제8조)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 12 (주택임대차보호법 제12조)
• Nghị định thi hành Luật Đăng ký cư trú, Điều 9 (주민등록법 시행령 제9조)
• Luật Kiểm soát xuất nhập cảnh, Điều 31, 32, 36 và 88-2 (출입국관리법 제31조·제32조·제36조·제88조의2)
• Luật về người Hàn Quốc ở nước ngoài và địa vị pháp lý của họ, Điều 10 (재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 365, 366, 575, 578 và 629 (민법 제365조·제366조·제575조·제578조·제629조)
• Luật Thi hành dân sự, Điều 88, 91, 127 và 135 (민사집행법 제88조·제91조·제127조·제135조)
• Luật về đăng ký đứng tên hộ đối với quyền thực chất trong bất động sản, Điều 4 và 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조·제8조)
• Luật về thế chấp bảo đảm bằng đăng ký trước, v.v., Điều 2, 3, 4, 5 và 12 (가등기담보 등에 관한 법률 제2조·제3조·제4조·제5조·제12조)

Lưu ý

• Hiệu lực đối kháng không phát sinh chỉ dựa trên việc dọn vào ở hoặc đăng ký cư trú; hiệu lực này phát sinh kể từ ngày tiếp theo sau khi đáp ứng cả hai điều kiện.
• Nếu thông tin địa chỉ không giúp xác định được nhà thuê hoặc nếu đăng ký cư trú được chuyển sang nơi khác, hiệu lực đối kháng có thể không được công nhận hoặc hiệu lực đối kháng hiện có có thể bị gián đoạn. Cần xác nhận số tòa nhà, số căn hộ và địa chỉ thực tế đối với nhà ở nhiều căn hộ.
• Việc hiệu lực đối kháng và quyền ưu tiên hoàn trả có được duy trì trong thủ tục đấu giá hay không, cũng như phạm vi số tiền đặt cọc còn lại, có thể thay đổi tùy thuộc vào các quyền có thứ tự ưu tiên cao hơn, thứ tự phân chia tiền, yêu cầu phân chia và việc duy trì tình trạng bàn giao nhà, đăng ký cư trú.
• Trong các ví dụ có cả cách dẫn chiếu điều khoản trước khi sửa đổi và cách dẫn chiếu điều khoản hiện hành; vì vậy, trong vụ việc thực tế cần xác định quy định pháp luật áp dụng tại thời điểm liên quan và xem xét các tình tiết cụ thể.

Bài viết liên quan

• Bẫy đăng ký cư trú: Khi ngôi nhà đơn lập lại yêu cầu số phòng cụ thể

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 주택임차권의 법률관계
2. 매각대금 납부 후 주택임차권에 대항력 있음을 알게된 매수인의 구제
3. 매수인에게 대항할 수 있는 배당받지 못한 보증금 잔액의 범위
4. 단독주택이 다세대 구분건물로 변경된 경우 기존 전입신고의 효력
5. 주택신축 중 토지에 근저당권이 설정된 경우 주택임차권 보호 여부
6. 다가구주택 전입신고 시 동·호수를 잘못 기재한 경우의 대항력
7. 주임법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기는 언제까지인지 등
8. 주택을 매도하면서 임차인으로 변경된 매도인의 대항력 취득시점
9. 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마침으로써 임차인의 대항요건이 유지, 존속하는 경우
10. 가압류된 주택의 매수인으로부터 임차 후 가압류권자에 의해 경매될 경우 임차권 보호
11. 주택 경매로 2층의 선순위 전세권 소멸 시 1층의 후순위 전세권 소멸 여부
12. 근저당된 건물을 임차하여 대항력 갖춘 후 등기의 유용이 있는 경우
13. 재외국민이 주택을 임대차계약을 체결하고 그 동거가족인 외국인 또는 외국국적동포가 국내거소신고를 한 경우 대항력 취득 여부
14. 외국국적동포의 국내거소신고가 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되는지 여부
15. 간접점유의 경우에도 주택임대차보호법상 대항요건이 인정되는지
16. 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배되는 경우
17. 연립주택의 전입신고를 함에 있어 부동산등기부상 ‘동’의 기재와 다르게 신고하였음에도 임대차의 공시방법으로 유효한 경우
18. 다세대주택의 전입신고 시 동·호수를 기재하지 않은 경우의 대항력
19. 공무원의 실수로 주민등록이 잘못 기재된 경우 대항력 있는지
20. 전입신고 후 토지 분할로 건물소재지 지번이 변경된 경우 대항력
21. 임차인이 주민등록을 일시 옮겼다가 재전입한 경우 대항력
22. 담보가등기 된 후 대항력을 갖춘 주택임차인의 청산금에 대한 권리
23. 명의수탁자로부터 주택을 임차한 자의 명의신탁자에 대한 대항력
24. 배당이의소송에서 패소한 임차인의 매수인에 대한 대항력
25. 공동저당된 대지와 주택이 재건축된 후 일괄매각 시 임차인의 대항력