Hướng dẫn cốt lõi về các vấn đề khác trong thuê nhà ở

Điểm chính

• Việc cho thuê nhà thuộc sở hữu chung là vấn đề quản lý tài sản chung và có thể được quyết định theo đa số quá bán phần sở hữu (Bộ luật Dân sự, từ Điều 263 đến Điều 265 (민법 제263조부터 제265조까지)).
• Nếu nhà cho thuê có đủ điều kiện đối kháng được chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng về nguyên tắc kế thừa tư cách bên cho thuê và nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc cũng được chuyển sang bên nhận chuyển nhượng (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3 (주택임대차보호법 제3조)).
• Nếu quyền thuê được chuyển nhượng hoặc nhà được cho thuê lại với sự đồng ý của bên cho thuê, đồng thời việc chiếm hữu nhà và đăng ký cư trú được duy trì, quyền đối kháng của người thuê ban đầu có thể tiếp tục được duy trì; quyền được ưu tiên hoàn trả cũng có thể được thực hiện trực tiếp hoặc thay cho người thuê ban đầu.
• Về nguyên tắc, hợp đồng cho thuê lại không có sự đồng ý của bên cho thuê không thể được viện dẫn đối với bên cho thuê; tuy nhiên, có thể được đánh giá khác nếu có tình tiết đặc biệt cho thấy việc đó không phải là hành vi phản bội lòng tin đối với bên cho thuê (Bộ luật Dân sự, Điều 629 (민법 제629조)).
• Ngay cả khi tiếp tục chiếm hữu nhà sau khi hợp đồng chấm dứt do chưa nhận lại tiền đặt cọc, nghĩa vụ hoàn trả khoản lợi bất chính có thể không phát sinh nếu người thuê không thực tế sử dụng, khai thác nhà và thu được lợi ích.
• Nếu tài sản thuê bị thiêu hủy do hỏa hoạn không rõ nguyên nhân, người thuê chỉ có thể được miễn trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu chứng minh đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ cẩn trọng của người quản lý tốt.
• Để được ưu tiên hoàn trả trong thủ tục đấu giá, trong một số trường hợp phải nộp yêu cầu phân chia trước thời hạn cuối; việc không nhận được thông báo đấu giá trước khi khai báo quyền không đủ để làm căn cứ khiếu nại quyết định cho phép bán đấu giá.
• Nếu bên cho thuê ký hợp đồng mà không thông báo nhà cho thuê đang bị đưa ra đấu giá, bên cho thuê có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại dân sự hoặc có thể bị xem xét về tội lừa đảo.

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Bộ luật Dân sự, Điều 191 (민법 제191조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 263 (민법 제263조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 264 (민법 제264조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 265 (민법 제265조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 392 (민법 제392조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 507 (민법 제507조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 623 (민법 제623조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 629 (민법 제629조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 758 (민법 제758조)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3 (주택임대차보호법 제3조)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 8 (주택임대차보호법 제8조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 41 (민사집행법 제41조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 84 (민사집행법 제84조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 90 (민사집행법 제90조)

Lưu ý

• Trong một số trường hợp, muốn nhận tiền phân chia trong thủ tục đấu giá phải nộp yêu cầu phân chia trước thời hạn cuối; vì vậy, không nên chờ thông báo đấu giá mà cần kiểm tra thủ tục và thời hạn.
• Muốn phản đối việc chuyển nhượng nhà cho thuê và từ chối kế thừa tư cách bên cho thuê, phải phản đối trong một thời hạn hợp lý kể từ khi biết việc chuyển nhượng.
• Sau khi chuyển đăng ký cư trú, người thuê có thể không có quyền đối kháng với người mua nhà sau đó, người nhận thế chấp hoặc những người tương tự; vì vậy cần thận trọng khi chuyển địa chỉ trước khi nhận lại tiền đặt cọc.
• Việc hỏa hoạn không rõ nguyên nhân không tự động miễn trách nhiệm cho người thuê; người thuê có thể phải chứng minh đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ cẩn trọng.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 공유주택 임차 시 공유자 전원의 동의를 받아야 하는지
2. 반대의무 이행 없이 임차주택 소유권이전등기청구권 압류 가능한지
3. 주택소유자의 임차인에 대한 공작물소유자로서의 책임
4. 경매통지 없었음을 이유로 임차주택의 매각허가결정에 항고 가능한지
5. 임차주택에서 원인불명의 화재가 발생한 경우 임차인의 책임
6. 임대인이 파산선고를 받은 경우 임차인에게 별제권이 인정되는지
7. 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의...
8. 임대주택 분양제한기간 만료 후 임대인의 임대차계약 해지권 있는지
9. 동시이행항변권으로 임차건물 계속 점유 시 부당이득 성립범위
10. 임대주택법에 위반하여 체결된 임대차계약의 효력
11. 주택 경매절차의 매수인이 매각물건명세서에 기재되어 공시된 내용을 기초로 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취...
12. 임대차계약 체결 시 임대인이 경매사실을 알리지 않은 경우
13. 임대인의 동의 없는 주택전대차계약의 효력
14. 대항력 있는 주택임차인이 임대인의 동의 하에 임차권 양도한 경우
15. 임차건물에 도둑이 든 경우 임대인에게 손해배상책임이 있는지
16. 신탁법에 따라 신탁된 임차주택 수탁자의 임대인 지위승계 여부
17. 대항력 있는 주택임차인이 임대인의 동의 받아 전대차한 경우의 효력
18. 임차인이 임대인의 동의하에 임차권 양도하고, 전차인이 주택인도받아 주민등록을 마친 경우 임차인이 대항력을 취득하는지 여부
19. 임차인이 임차주택을 매수한 경우 임차권의 소멸 여부
20. 임대인의 동의를 얻어 주택을 양도 또는 전대 받은 경우 임차권의 양수인 내지 전차인이 원래 임차인이 가지는 우선변제권을 행사할...
21. 임차보증금에 대한 전부명령 송달 후 연체된 월세의 공제 여부
22. 주민등록이 공시방법으로 인정되기 위한 요건
23. 임차주택이 양도된 경우 양도인의 주택임차보증금채무가 소멸되는지
24. 임차인의 이행지체 중 그 과실 없이 임차건물반환이 불가능해진 경우
25. 임차주택이 양도된 후 임차인의 주소를 이전할 경우 양수인에 대한 대항력