Quyền ưu tiên thanh toán trong hợp đồng thuê nhà: điều kiện và thứ tự phân chia

Điểm chính

• Quyền ưu tiên thanh toán thông thường đòi hỏi phải bàn giao nhà, đăng ký cư trú và có ngày xác nhận trên hợp đồng thuê (Housing Lease Protection Act, Articles 3 and 3-2 (주택임대차보호법 제3조, 제3조의2)).
• Nếu điều kiện để có hiệu lực đối kháng và ngày xác nhận trên hợp đồng được đáp ứng cùng một ngày, quyền ưu tiên thanh toán phát sinh từ 0 giờ ngày hôm sau. Quyền thế chấp tối đa được xác lập trong cùng ngày có thể được ưu tiên hơn người thuê (các trường hợp 10, 15).
• Nếu ngày xác nhận trên hợp đồng muộn hơn ngày kê biên bảo toàn tài sản, người thuê không thể được ưu tiên hơn chủ nợ có quyền kê biên bảo toàn tài sản đó và về nguyên tắc sẽ được phân chia theo tỷ lệ cùng chủ nợ này. Cần xem xét riêng quyền được ưu tiên thanh toán trước của người thuê thuộc diện có tiền đặt cọc nhỏ (trường hợp 18).
• Người thuê có thể thực hiện quyền ưu tiên thanh toán đối với tiền bán đất khi nhà thuê và đất được đấu giá cùng nhau hoặc chỉ riêng đất được đấu giá. Tuy nhiên, nếu công trình được xây sau khi quyền thế chấp trên đất đã được xác lập, người thuê nhà xây mới có thể không được ưu tiên thanh toán từ tiền bán đất (các trường hợp 2, 23, 24).
• Người thuê có hiệu lực đối kháng có thể yêu cầu phân chia tiền bán tài sản trong thủ tục đấu giá ngay cả trước khi thời hạn thuê kết thúc. Yêu cầu này có thể được xem là tuyên bố ý định chấm dứt hợp đồng thuê; hợp đồng có thể chấm dứt khi thông báo về yêu cầu phân chia được gửi đến bên cho thuê (trường hợp 3).
• Trong thủ tục đấu giá, để thực hiện quyền ưu tiên thanh toán, người thuê phải thực hiện các biện pháp cần thiết, chẳng hạn như khai báo quyền và yêu cầu phân chia tiền bán tài sản. Chỉ vì không nhận được thông báo về việc tiến hành đấu giá thì không thể thay thế cho việc yêu cầu phân chia hoặc dùng làm căn cứ tranh chấp thủ tục đấu giá (trường hợp 20).
• Các khoản nợ phát sinh từ hợp đồng thuê, chẳng hạn như tiền thuê còn nợ, có thể bị khấu trừ vào tiền đặt cọc. Khi xác định số tiền thực tế được phân chia, cần kiểm tra cả tiền đặt cọc lẫn các khoản nợ bị khấu trừ (trường hợp 11).
• Người chỉ nhận chuyển nhượng quyền đòi hoàn trả tiền đặt cọc, tách rời khỏi quyền thuê, không thể thực hiện quyền ưu tiên thanh toán của người thuê theo Housing Lease Protection Act (trường hợp 25).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Housing Lease Protection Act, Article 2 (주택임대차보호법 제2조)
• Housing Lease Protection Act, Article 3 (주택임대차보호법 제3조)
• Housing Lease Protection Act, Article 3-2 (주택임대차보호법 제3조의2)
• Housing Lease Protection Act, Article 3-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
• Housing Lease Protection Act, Article 3-4 (주택임대차보호법 제3조의4)
• Housing Lease Protection Act, Article 4 (주택임대차보호법 제4조)
• Housing Lease Protection Act, Article 8 (주택임대차보호법 제8조)
• Housing Lease Protection Act, Article 8-2 (주택임대차보호법 제8조의2)
• Article 3 of the Addenda to the Civil Act (민법 부칙 제3조)
• Civil Act, Article 359 (민법 제359조)
• Civil Act, Article 548 (민법 제548조)
• Civil Act, Article 621 (민법 제621조)
• Civil Execution Act, Article 41 (민사집행법 제41조)
• Civil Execution Act, Article 89 (민사집행법 제89조)
• Civil Execution Act, Article 90 (민사집행법 제90조)

Lưu ý

• Chỉ có ngày xác nhận trên hợp đồng hoặc chỉ đăng ký chuyển đến nơi ở thì chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện chung để được hưởng quyền ưu tiên thanh toán. Cần kiểm tra riêng việc bàn giao nhà, đăng ký cư trú và ngày xác nhận trên hợp đồng.
• Trong thủ tục đấu giá, người thuê phải tự thực hiện việc yêu cầu phân chia tiền bán tài sản. Cần lưu ý không trì hoãn các biện pháp cần thiết chỉ vì đang chờ thông báo về việc tiến hành đấu giá hoặc không nhận được thông báo.
• Yêu cầu phân chia tiền bán tài sản trước khi hợp đồng hết hạn có thể được hiểu là ý định chấm dứt hợp đồng thuê. Vì vậy, cần kiểm tra hệ quả của yêu cầu này và thời điểm thông báo được gửi đến bên cho thuê.
• Theo nội dung hướng dẫn trong trường hợp này, mức tiền đặt cọc của người thuê thuộc diện có tiền đặt cọc nhỏ và khoản tiền được ưu tiên thanh toán trước thay đổi tùy thời điểm và khu vực. Không nên áp dụng nguyên xi số tiền của một trường hợp cụ thể cho tình huống hiện tại.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 외국인이 한 외국인등록이나 체류지 변경신고에 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는지
2. 저당된 토지에 신축한 주택 임차인의 토지매각금에 대한 권리
3. 임차주택의 경매 시 기간만료 전 임차인의 배당요구권
4. 공증받은 임대차계약서로 우선변제권 인정되는지
5. 주택임대차보호법상의 확정일자제도와 전세권설정등기의 차이점
6. 확정일자 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우 구제방법
7. 주택임대차보호법상 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 함께 가졌으나 나중에 임차인의 지위를 상실한 경우, 경매절차에서 우선배당 ...
8. 상환이행판결을 받은 확정일자부 임차인이 경매신청하는 경우
9. 배당받지 못한 후순위 임차인이 후행 경매에서 배당요구할 수 있는지
10. 같은 날 대항력 및 확정일자를 받은 세입자와 근저당권자간의 순위
11. 연체차임이 배당받을 보증금에서 공제되는지 여부
12. 임차주택을 매수한 임차인이 배당금채권으로 매각대금과 상계 가능한지
13. 저당된 토지에 재건축한 주택 임차인의 토지매각금에 대한 권리
14. 계약서에 아파트의 동·호수 기재가 없는 경우 우선변제권 유무
15. 전입신고와 확정일자를 갖춘 다음 날 설정된 저당권과의 우선순위
16. 임차인이 임대인의 승낙을 받아 주택을 전대한 경우에도 우선변제권이 있는지
17. 무단용도 변경된 건물 임차인의 우선변제권
18. 대항요건은 갖추었으나 제3자의 가압류 후 확정일자를 받은 경우
19. 임대인의 개인회생 면책과 임차인의 우선변제권
20. 임차인이 경매절차 진행사실을 통지받지 못한 경우
21. 분양계약 해제와 임차인
22. 임차권한 없는 자로부터의 임대차
23. 대지 소유자가 달라진 경우의 우선변제권
24. 미등기주택 임차인의 우선변제권
25. 임차보증금반환 채권을 양수한 채권양수인의 우선변제권 여부