Hướng dẫn nộp đơn yêu cầu ra lệnh đăng ký quyền thuê nhà ở và hiệu lực

Điểm chính

• Người thuê chưa được hoàn trả tiền đặt cọc sau khi hợp đồng thuê chấm dứt có thể nộp đơn yêu cầu ra lệnh đăng ký quyền thuê mà không cần sự đồng ý hoặc hợp tác của bên cho thuê (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3-3 khoản 1 (주택임대차보호법 제3조의3 제1항), ví dụ 6 và 9).
• Khi việc đăng ký quyền thuê hoàn tất, người thuê có được hiệu lực đối kháng và quyền ưu tiên nhận thanh toán; các quyền đã có trước khi đăng ký vẫn được duy trì. Sau khi đăng ký, người thuê có thể duy trì các quyền hiện có mà không cần đáp ứng điều kiện chiếm hữu hoặc đăng ký cư trú (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3-3 khoản 5 (주택임대차보호법 제3조의3 제5항), ví dụ 3 và 6).
• An toàn nhất là chuyển nhà hoặc chuyển đăng ký cư trú sau khi xác nhận việc đăng ký quyền thuê đã thực sự hoàn tất. Chỉ nộp đơn yêu cầu ra lệnh không có nghĩa là việc đăng ký đã hoàn tất (ví dụ 3).
• Nếu đã có hiệu lực đối kháng trước khi đăng ký thì căn cứ để xác định người thuê có thể viện dẫn quyền đó đối với người mua tài sản qua bán đấu giá hay không là thời điểm ban đầu người thuê có được hiệu lực đối kháng, chứ không phải ngày đăng ký quyền thuê. Nếu chưa có hiệu lực đối kháng trước khi đăng ký thì chỉ việc đăng ký không giúp người thuê có thứ tự ưu tiên cao hơn các quyền đã xác lập trước đó (ví dụ 5, 17 và 22).
• Nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc của bên cho thuê phải được thực hiện trước nghĩa vụ xóa đăng ký quyền thuê của người thuê. Người thuê có thể xóa đăng ký sau khi nhận được tiền đặt cọc (Bản án Tòa án Tối cao ngày 9 tháng 6 năm 2005, số 2005Da4529 (대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결), ví dụ 2 và 14).
• Nếu việc đăng ký quyền thuê được hoàn tất trước khi đăng ký quyết định đầu tiên về việc bắt đầu thủ tục bán đấu giá thì người thuê có thể thuộc diện chủ nợ được phân chia tiền mà không cần nộp yêu cầu phân chia riêng (Bản án Tòa án Tối cao ngày 15 tháng 9 năm 2005, số 2005Da33039 (대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결), ví dụ 7 và 20).
• Người thuê nhà sau khi việc đăng ký quyền thuê đã hoàn tất không được công nhận quyền ưu tiên thanh toán trước nhất dành cho người thuê có khoản thuê nhỏ. Tuy nhiên, nếu có ngày xác định chắc chắn thì người đó có thể thực hiện quyền ưu tiên nhận thanh toán theo thứ tự ưu tiên tương ứng (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3-3 khoản 6 (주택임대차보호법 제3조의3 제6항), ví dụ 4 và 8).
• Có thể yêu cầu bên cho thuê thanh toán các chi phí liên quan đến việc nộp đơn yêu cầu ra lệnh đăng ký quyền thuê và việc đăng ký theo lệnh đó (Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3-3 khoản 8 (주택임대차보호법 제3조의3 제8항), ví dụ 25).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3 khoản 1 và khoản 2 (주택임대차보호법 제3조 제1항·제2항)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3-2 khoản 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3-3 khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5, khoản 6, khoản 8 và khoản 9 (주택임대차보호법 제3조의3 제1항·제2항·제3항·제4항·제5항·제6항·제8항·제9항)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3-4 khoản 1 và khoản 2 (주택임대차보호법 제3조의4 제1항·제2항)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
• Luật Bảo vệ hợp đồng thuê nhà ở, Điều 8 (주택임대차보호법 제8조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 621 (민법 제621조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 90 (민사집행법 제90조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 148 khoản 4 (민사집행법 제148조 제4호)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 283 (민사집행법 제283조)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 286 khoản 1 (민사집행법 제286조 제1항)
• Luật Thi hành án dân sự, Điều 288 khoản 1 (민사집행법 제288조 제1항)
• Quy tắc về thủ tục lệnh đăng ký quyền thuê, Điều 2 khoản 2, Điều 4 và Điều 5 (임차권등기명령절차에 관한 규칙 제2조 제2항·제4조·제5조)

Lưu ý

• Về nguyên tắc, không thể nộp đơn yêu cầu ra lệnh đăng ký quyền thuê trước khi hợp đồng thuê chấm dứt. Chỉ vì hoàn cảnh của người thuê thì không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng trong thời hạn thuê.
• Không nên chuyển đi chỉ vì đã nộp đơn yêu cầu ra lệnh đăng ký quyền thuê; cần xác nhận việc đăng ký quyền thuê đã thực sự hoàn tất hay chưa.
• Nếu chưa có được hiệu lực đối kháng trước khi đăng ký quyền thuê thì việc đăng ký không bảo đảm thứ tự ưu tiên cao hơn các quyền đã xác lập trước đó, chẳng hạn quyền thế chấp tối cao.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 주택임차권등기와 민법 제621조에 의한 임대차등기의 효력
2. 임차보증금 반환의무와 임차권등기 말소의무가 동시이행 관계인지
3. 주택임차권등기명령에 의한 임차권등기 시 그 효력
4. 임차권등기명령에 의한 주택임차권등기 후 다시 임대하는 방법
5. 담당 공무원의 실수로 말소된 주택임차권등기의 효력
6. 임차기간 만료 후 보증금을 못 받고 이사갈 경우 대항력 유지방법
7. 임차권등기 후 배당요구를 하지 않는 임차인에 대한 배당이의 가부
8. ‘주택임차권등기’가 된 집을 임차한 소액임차인의 보호 여부
9. 임차기간 만료 전 임차권등기명령으로 주택임차권등기 가능한지
10. 임차권 등기가 부당하게 말소된 경우 구제방법
11. 허위의 임대차계약에 기한 임차권등기명령의 효력
12. 경매법원의 실수로 임차권 등기가 말소된 경우
13. 임차권등기명령의 대항력 기준시점
14. 임차권등기말소와 보증금반환의무가 동시이행인가?
15. 임차권등기를 받은 임차권자가 강제경매절차의 이해관계인인지
16. 임차권등기명령에 대한 임대인의 이의신청 가부
17. 전입신고 없이 살다가 임차권등기한 경우
18. 공부상 비주택에 대한 임대차등기명령신청
19. 임차권등기명령을 신청할 때 소요된 비용
20. 경매절차에서 배당요구를 해야 하는지 여부
21. 민법상 임차권등기와 주임법상 임차권등기
22. 임차권등기명령에 의한 등기를 한 경우 대항력의 기준시
23. 임차권등기된 주택에 소액임차인이 입주한 때
24. 임차권등기 개관
25. 임차권등기명령에 소요된 비용