Hướng dẫn về việc tăng, giảm tiền đặt cọc và tiền thuê nhà
Dựa trên 12 vụ tư vấn · Cập nhật · Dịch từ bản gốc tiếng Hàn.
Khi tăng hoặc giảm tiền đặt cọc hay tiền thuê trong hợp đồng thuê nhà, cần xem xét các điều kiện do luật quy định, chẳng hạn như thay đổi hoàn cảnh, và giới hạn mức tăng. Việc áp dụng giới hạn tăng có thể khác nhau tùy trường hợp hợp đồng được gia hạn ngầm định hay các bên ký hợp đồng mới sau khi hợp đồng chấm dứt; có thể yêu cầu hoàn trả khoản tiền đã trả vượt quá giới hạn.
Sơ đồ tóm tắt
Điểm chính
- Khi các khoản thuế, phí công hoặc gánh nặng khác liên quan đến căn nhà cho thuê thay đổi, hoặc tình hình kinh tế thay đổi khiến tiền đặt cọc hoặc tiền thuê đã thỏa thuận không còn phù hợp, các bên có thể yêu cầu tăng hoặc giảm cho thời gian tiếp theo (Điều 7 Luật Bảo vệ thuê nhà (주택임대차보호법 제7조)).
- Yêu cầu tăng trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực không được vượt quá 1/20 mức tiền thuê hoặc tiền đặt cọc đã thỏa thuận; cũng không thể yêu cầu tăng lần nữa trong vòng 1 năm kể từ khi giao kết hợp đồng hoặc lần tăng gần nhất (khoản 1 và khoản 2 Điều 8 Nghị định thi hành Luật Bảo vệ thuê nhà (주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항·제2항)).
- Nếu không có thông báo từ chối gia hạn hoặc thay đổi điều kiện hợp đồng trong khoảng thời gian từ 6 tháng đến 1 tháng trước khi thời hạn thuê kết thúc, hợp đồng được gia hạn ngầm định theo các điều kiện như trước đây và thời hạn được xem là 2 năm (Điều 6 Luật Bảo vệ thuê nhà (주택임대차보호법 제6조)).
- Án lệ được giới thiệu cho rằng giới hạn mức tăng theo Điều 7 không áp dụng khi các bên ký hợp đồng mới sau khi hợp đồng chấm dứt, hoặc tăng tiền đặt cọc, tiền thuê trước khi hợp đồng chấm dứt theo thỏa thuận của các bên (v.v., Bản án Tòa án Tối cao ngày 7 tháng 12 năm 1993, số 93다30532).
- Khi chuyển toàn bộ hoặc một phần tiền đặt cọc thành tiền thuê hằng tháng, mức tiền thuê hằng tháng không được vượt quá giới hạn tính theo tỷ lệ thấp hơn trong hai tỷ lệ do pháp luật quy định (Điều 7-2 Luật Bảo vệ thuê nhà (주택임대차보호법 제7조의2)).
- Có thể yêu cầu hoàn trả phần tiền đặt cọc hoặc tiền thuê đã trả vượt quá tỷ lệ tăng theo luật định hoặc tỷ lệ tính tiền thuê hằng tháng (Điều 10-2 Luật Bảo vệ thuê nhà (주택임대차보호법 제10조의2)).
- Người thuê cũng có thể yêu cầu giảm tiền đặt cọc do thay đổi hoàn cảnh. Tuy nhiên, nếu nội dung hợp đồng được thay đổi thông qua việc ký hợp đồng mới hoặc theo cách khác, việc tăng hoặc giảm tiền đặt cọc có thể phải đáp ứng các điều kiện riêng.
- Án lệ được giới thiệu cho rằng nếu tiền đặt cọc được giảm hợp pháp khiến người thuê thuộc diện người thuê có tiền thuê thấp, thì họ có thể được bảo vệ với tư cách đó, trừ khi có tình tiết đặc biệt như hợp đồng giả tạo (Bản án Tòa án Tối cao ngày 15 tháng 5 năm 2008, số 2007다23203).
Câu hỏi thường gặp
Q. Nếu chủ nhà nói giá thuê ở khu vực xung quanh đã tăng và yêu cầu tăng tiền đặt cọc hoặc tiền thuê hằng tháng, tôi có bắt buộc phải chấp nhận không?
Trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực, có thể yêu cầu tăng tiền thuê khi các khoản thuế, phí công hoặc gánh nặng khác tăng, hoặc tình hình kinh tế thay đổi khiến mức tiền đã thỏa thuận không còn phù hợp. Mức tăng cũng không được vượt quá 1/20 mức tiền đã thỏa thuận, vì vậy không phải lúc nào cũng phải chấp nhận yêu cầu chỉ vì giá thuê ở khu vực xung quanh tăng.
Q. Có thể yêu cầu tăng tiền đặt cọc lần nữa không lâu sau khi đã tăng không?
Theo quy định được viện dẫn trong ví dụ, không thể yêu cầu tăng thêm trong vòng 1 năm kể từ khi hợp đồng thuê hoặc tiền thuê, tiền đặt cọc đã thỏa thuận được tăng. Vì vậy, cần kiểm tra hợp đồng gần nhất hoặc thời điểm tăng gần nhất.
Q. Hợp đồng đã được gia hạn ngầm định, chủ nhà có thể tăng tiền thuê không?
Gia hạn ngầm định được thực hiện theo các điều kiện như trước đây và thời hạn được xem là 2 năm. Tuy nhiên, ngay cả trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực, vẫn có thể yêu cầu tăng tiền thuê cho thời gian tiếp theo nếu đáp ứng các điều kiện về thay đổi hoàn cảnh do luật quy định; đồng thời cần xem xét giới hạn mức tăng và quy định hạn chế 1 năm.
Q. Giới hạn mức tăng tiền đặt cọc có áp dụng khi hợp đồng hết hạn và các bên ký hợp đồng mới không?
Án lệ được giới thiệu trong ví dụ cho rằng giới hạn mức tăng theo Điều 7 Luật Bảo vệ thuê nhà (주택임대차보호법 제7조) không áp dụng khi hợp đồng thuê đã chấm dứt và các bên ký hợp đồng mới. Cần phân biệt yêu cầu tăng tiền thuê trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực với việc các bên thỏa thuận ký hợp đồng mới sau khi hợp đồng chấm dứt.
Q. Nếu chuyển một phần tiền đặt cọc thành tiền thuê hằng tháng thì tiền thuê hằng tháng bị giới hạn như thế nào?
Khi chuyển tiền đặt cọc thành tiền thuê hằng tháng, mức tiền thuê hằng tháng không được vượt quá giới hạn được tính theo tỷ lệ thấp hơn trong hai tỷ lệ quy định tại Điều 7-2 Luật Bảo vệ thuê nhà (주택임대차보호법 제7조의2). Ví dụ trong tài liệu giải thích rằng tỷ lệ dùng để tính cụ thể được xác định căn cứ vào lãi suất cơ bản và các yếu tố khác; do đó cần kiểm tra quy định áp dụng tại thời điểm chuyển đổi.
Q. Nếu đã trả tiền đặt cọc hoặc tiền thuê hằng tháng vượt quá giới hạn luật định thì có thể đòi lại không?
Điều 10-2 Luật Bảo vệ thuê nhà (주택임대차보호법 제10조의2) được viện dẫn trong ví dụ quy định rằng có thể yêu cầu hoàn trả khoản tiền đã trả vượt quá tỷ lệ tăng theo luật định hoặc tỷ lệ tính tiền thuê hằng tháng. Phạm vi được yêu cầu hoàn trả tùy thuộc vào số tiền thực tế đã trả và giới hạn tương ứng.
Q. Người thuê có thể yêu cầu giảm tiền đặt cọc trong thời hạn hợp đồng không?
Người thuê cũng có thể yêu cầu giảm tiền đặt cọc nếu các khoản thuế, phí công hoặc gánh nặng khác tăng, hoặc tình hình kinh tế thay đổi khiến mức tiền đặt cọc đã thỏa thuận không còn phù hợp. Tuy nhiên, khi tranh chấp về việc tăng hoặc giảm tiền đặt cọc trong trường hợp ký hợp đồng mới, có thể cần xem xét tính chất của việc sửa đổi hợp đồng và các điều kiện về thay đổi hoàn cảnh.
Q. Nếu giảm tiền đặt cọc để thuộc diện người thuê có tiền thuê thấp thì có được bảo vệ không?
Án lệ được giới thiệu cho rằng nếu việc giảm tiền đặt cọc được thực hiện theo một hợp đồng mới hợp pháp và mục đích chính của hợp đồng là sử dụng, khai thác căn nhà, thì người thuê có thể được bảo vệ với tư cách là người thuê có tiền thuê thấp, trừ khi có tình tiết đặc biệt như hợp đồng giả tạo.
Q. Nếu một thành viên khác trong gia đình sống tại nhà thuê thay cho người thuê và đăng ký cư trú tại đó, họ có thể viện dẫn hợp đồng thuê với chủ nhà mới không?
Trong ví dụ, căn cứ vào việc em trai hoặc em gái của người thuê tiếp tục sinh sống tại căn nhà thuê và đăng ký cư trú tại đó, tòa án cho rằng việc chiếm hữu gián tiếp của người thuê và các điều kiện để có thể viện dẫn quyền đối kháng vẫn được duy trì, đồng thời chủ sở hữu mới kế thừa vị trí của bên cho thuê. Tuy nhiên, người cư trú không phải là bên trực tiếp giao kết hợp đồng thuê phải thực hiện quyền thông qua người thuê.
Luật liên quan
- Điều 4 Luật Bảo vệ thuê nhà (주택임대차보호법 제4조)
- Điều 6 Luật Bảo vệ thuê nhà (주택임대차보호법 제6조)
- Điều 7 Luật Bảo vệ thuê nhà (주택임대차보호법 제7조)
- Điều 7-2 Luật Bảo vệ thuê nhà (주택임대차보호법 제7조의2)
- Điều 10-2 Luật Bảo vệ thuê nhà (주택임대차보호법 제10조의2)
- Khoản 1 Điều 8 Nghị định thi hành Luật Bảo vệ thuê nhà (주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항)
- Khoản 2 Điều 8 Nghị định thi hành Luật Bảo vệ thuê nhà (주택임대차보호법 시행령 제8조 제2항)
- Khoản 1 Điều 9 Nghị định thi hành Luật Bảo vệ thuê nhà (주택임대차보호법 시행령 제9조 제1항)
- Khoản 2 Điều 9 Nghị định thi hành Luật Bảo vệ thuê nhà (주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항)
Lưu ý
- Cần xác định giới hạn mức tăng căn cứ vào thời điểm yêu cầu tăng và thời điểm giao kết hợp đồng hoặc lần tăng gần nhất.
- Cần phân biệt gia hạn ngầm định với việc ký hợp đồng mới sau khi hợp đồng chấm dứt, vì giới hạn mức tăng có thể được áp dụng khác nhau.
- Mức lãi suất và kết quả tính toán trong ví dụ chuyển đổi thành tiền thuê hằng tháng chỉ áp dụng cho một thời điểm cụ thể; không nên áp dụng nguyên như vậy cho thời điểm khác.
- Việc các bên thỏa thuận giảm hoặc chuyển đổi tiền đặt cọc có thể được xử lý khác về mặt pháp lý so với trường hợp một bên yêu cầu tăng hoặc giảm trong thời gian hợp đồng còn hiệu lực.
Các vụ tư vấn làm căn cứ
Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).
- 언니 대신 동생이 임대차 목적물에 주소를 두고 사는 경우 대항력 유지 여부, 연속된 묵시의 갱신에 있어서 임대차기간 계산, 임...
- 묵시적 갱신된 임대차기간 중 임대인 일방의 차임 증액 요구가 유효하기 위한 요건과 유효한 증액 범위
- 재계약시에도 주택임대차보증금의 증액제한규정이 적용되는지
- 1년의 임대차기간이 끝나갈 무렵 임대인의 보증금 증액요구
- 월세로 전환된 금액이 과다한 경우 이를 돌려받을 수 있는지
- 재계약한 경우 차임의 증액 청구권
- 임대차보증금이 감액된 경우
- 보증금의 월 차임 전환
- 초과 차임 등의 반환 청구 가능 여부
- 보증금 증액 청구
- 보증금의 감액 청구
- 보증금의 증액 청구
Đây là thông tin chung về pháp luật Hàn Quốc, không phải tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể. Hãy hỏi luật sư hoặc Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (gọi 132 tại Hàn Quốc).