Hướng dẫn về thời hạn thuê nhà ở và gia hạn mặc nhiên

Điểm chính

• Hợp đồng thuê không xác định thời hạn hoặc có thời hạn dưới 2 năm về nguyên tắc được coi là có thời hạn 2 năm, nhưng bên thuê có thể yêu cầu công nhận thời hạn dưới 2 năm đã thỏa thuận là có hiệu lực (Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê nhà ở, Điều 4 khoản 1 (주택임대차보호법 제4조 제1항)).
• Bên cho thuê phải thông báo ý định từ chối gia hạn hoặc thay đổi điều kiện trong khoảng thời gian từ 6 tháng đến 1 tháng trước khi hết hạn. Hợp đồng cũng có thể được gia hạn mặc nhiên nếu bên thuê không thông báo trước ít nhất 1 tháng tính đến ngày hết hạn (Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê nhà ở, Điều 6 khoản 1 (주택임대차보호법 제6조 제1항)).
• Thời hạn tồn tại của hợp đồng thuê được gia hạn mặc nhiên được coi là 2 năm (Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê nhà ở, Điều 6 khoản 2 (주택임대차보호법 제6조 제2항)).
• Sau khi hợp đồng được gia hạn mặc nhiên, bên thuê có thể thông báo chấm dứt bất cứ lúc nào; tuy nhiên, việc chấm dứt chỉ có hiệu lực sau khi đã trôi qua 3 tháng kể từ ngày bên cho thuê nhận được thông báo (Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê nhà ở, Điều 6-2 (주택임대차보호법 제6조의2)).
• Nếu tổng số tiền thuê chậm trả cộng dồn đạt mức tương đương 2 kỳ tiền thuê, hoặc bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, việc gia hạn mặc nhiên có thể không được áp dụng (Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê nhà ở, Điều 6 khoản 3 (주택임대차보호법 제6조 제3항)).
• Ngay cả khi bên thuê chuyển đi đơn phương vì lý do cá nhân trước khi hết hạn, vẫn có thể phát sinh vấn đề về tiền thuê cho thời gian còn lại nếu không có quyền chấm dứt riêng hoặc thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, việc có thể thu tiền thuê hai lần cho khoảng thời gian có người thuê mới hay không có thể được đánh giá khác nhau tùy từng vụ việc.
• Trong một số trường hợp, sau khi thời hạn thỏa thuận dưới 2 năm kết thúc và hợp đồng được gia hạn mặc nhiên, không thể chỉ cộng thời hạn thỏa thuận với thời hạn gia hạn để yêu cầu công nhận tổng thời hạn thuê (xem các bản án của Tòa án Tối cao tuyên ngày 26 tháng 4 năm 1996, số 96다5551, 5568, v.v.).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3 khoản 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3 khoản 3 và khoản 4 (주택임대차보호법 제3조 제3항 및 제4항)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3-3 (주택임대차보호법 제3조의3)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3-5 (주택임대차보호법 제3조의5)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê nhà ở, Điều 4 khoản 1 và khoản 2 (주택임대차보호법 제4조 제1항 및 제2항)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê nhà ở, Điều 6 khoản 1 đến khoản 3 (주택임대차보호법 제6조 제1항부터 제3항까지)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê nhà ở, Điều 6-2 (주택임대차보호법 제6조의2)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê nhà ở, Điều 7 (주택임대차보호법 제7조)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê nhà ở, Điều 10 (주택임대차보호법 제10조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 543 (민법 제543조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 618 (민법 제618조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 635 (민법 제635조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 639 (민법 제639조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 640 (민법 제640조)

Lưu ý

• Ngoài thời hạn gửi thông báo, việc thông báo có thực sự đến được bên cho thuê hay không và có tài liệu chứng minh việc đó hay không cũng rất quan trọng. Thông báo bằng thư bảo đảm không đến nơi hoặc thông báo miệng khó chứng minh có thể dẫn đến tranh chấp.
• Dù đã thông báo chấm dứt sau khi hợp đồng được gia hạn mặc nhiên, hợp đồng vẫn có thể tiếp tục tồn tại trong 3 tháng kể từ ngày bên cho thuê nhận được thông báo. Vì vậy, cần tính trước ngày chuyển đi và thời điểm nhận lại tiền đặt cọc.
• Có vụ việc xác định rằng khi hợp đồng được gia hạn mặc nhiên sau khi thời hạn thỏa thuận dưới 2 năm kết thúc, không thể chỉ cộng thời hạn thỏa thuận với thời hạn gia hạn để yêu cầu công nhận tổng thời hạn thuê; do đó cần xem xét cụ thể diễn biến gia hạn.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 기간만료 6개월 전 계약해지 통지가 기간만료 시의 갱신거절인지
2. 부당한 보증금 증액 통지를 임차인이 거부한 경우 이를 임대차계약 갱신거절 의사 통지로 해석할 수 있는지
3. 임차주택 양도를 이유로 주택임대차계약을 해지할 수 있는지
4. 1년의 약정기간 만료 후 묵시적 갱신의 경우 주택임대차기간
5. 기간을 1년으로 한 임대차계약의 임차인이 10개월 후 한 계약갱신거절 통지의 효력
6. 집기파손, 관리비 미납을 이유로 갱신된 임대차계약기간의 중도에 임대차계약을 해지할 수 있지
7. 주택임차인이 2년 미만으로 약정한 임차기간을 주장할 수 있는지
8. 2기 이상의 차임을 연체한 경우에 해당하는지 여부, 임대차기간 중 임대차계약 해지할 수 있는 법적근거가 무엇인지
9. 임대인이 임대차기간이 끝나기 1개월 이내 해지통지를 한 경우 묵시적 갱신이 되는지
10. 임대차기간 종료 직전에 한 해지통지의 효력 발생시점
11. 묵시적으로 갱신된 경우의 주택임대차기간
12. 임대차기간 종료 후에 매매계약을 한 양수인이 보증금을 받지 못한 임차인에게 임대차 목적물의 인도를 청구할 수 있는지
13. 임대인의 계약 갱신거절의 통지
14. 주택임대차보호법 제4조 제1항의 해석
15. 기간만료 전 이사한 임차인이 만료시까지의 월세를 지급해야 하는지
16. 임차인의 주택인도의무가 선이행 의무인지
17. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신시 임대차 존속기간
18. 2년 미만의 약정기간 만료 후 묵시적 갱신된 경우
19. 임의경매절차에서 2년 미만의 약정 임대차기간의 주장 가능성
20. 차임 연체와 묵시적 갱신
21. 임대차계약의 묵시적 갱신과 임차인의 해지 통보
22. 임대목적물 매매를 이유로 한 임차인의 임대차계약 해지
23. 기간을 2년 미만으로 정한 임차인의 우선변제권 주장
24. 임대차계약의 묵시적 갱신과 확정일자
25. 임대차보증금반환청구권을 양도한 경우 임대차계약기간의 연장 가능성