Hướng dẫn về chấm dứt hợp đồng thuê, tiền đặt cọc và quyền yêu cầu mua lại công trình trên đất

Điểm chính

• Nếu thuê đất với mục đích sở hữu công trình trên đất hoặc mục đích tương tự, khi hợp đồng thuê chấm dứt, chẳng hạn do hết thời hạn, và công trình trên đất vẫn còn, thì trong những điều kiện nhất định, bên thuê có thể yêu cầu gia hạn hợp đồng hoặc yêu cầu mua lại công trình trên đất (Bộ luật Dân sự, các Điều 283 và 643 (민법 제283조, 제643조)).
• Quyền yêu cầu mua lại công trình trên đất của bên thuê có thể không được công nhận nếu hợp đồng thuê bị chấm dứt do bên thuê vi phạm nghĩa vụ; quyền này cũng có thể bị hạn chế nếu công trình trái với mục đích thuê hoặc không có đủ giá trị kinh tế (Ví dụ 2, 12, 14).
• Nếu quyền yêu cầu mua lại công trình trên đất được công nhận, nghĩa vụ bàn giao công trình và chuyển quyền sở hữu có thể đồng thời được thực hiện với nghĩa vụ thanh toán giá mua của bên cho thuê (Ví dụ 1, 2).
• Về nguyên tắc, quyền thuê đất phải được đăng ký thì mới có thể được viện dẫn đối với bên thứ ba. Tuy nhiên, đối với hợp đồng thuê đất nhằm mục đích sở hữu công trình trên đất, bên thuê vẫn có thể viện dẫn quyền thuê đối với bên thứ ba nếu công trình trên đất được đăng ký. Dù vậy, nếu quyền thuê được chuyển cho người khác thì vấn đề bên cho thuê có đồng ý hay không cần được xem xét riêng (Bộ luật Dân sự, các Điều 622 và 629 (민법 제622조, 제629조); Ví dụ 3, 6, 25).
• Đối với hợp đồng thuê tòa nhà thương mại, nếu khoản tiền thuê chậm trả đạt mức tương đương hai kỳ tiền thuê thì bên cho thuê có thể chấm dứt hợp đồng; cần xem xét riêng tiêu chí chậm trả tiền thuê để từ chối yêu cầu gia hạn (Bộ luật Dân sự, Điều 640 (민법 제640조); Ví dụ 7).
• Tiền đặt cọc thuê có thể bảo đảm các khoản nợ của bên thuê phát sinh cho đến khi tài sản thuê được hoàn trả sau khi hợp đồng thuê chấm dứt. Tuy nhiên, khoản phải thu tiền thuê phát sinh trước khi chuyển nhượng thuộc về ai, hoặc có thể khấu trừ chi phí riêng theo thỏa thuận hay không, phụ thuộc vào bản chất thực tế của khoản phải thu và tình tiết tại thời điểm chấp thuận việc chuyển nhượng khoản phải thu (Ví dụ 9, 10, 16).
• Để quyền thuê nhà ở có hiệu lực đối kháng, cần bàn giao nhà và đăng ký cư trú; việc đăng ký cư trú phải được duy trì trong suốt thời gian quyền đó có hiệu lực đối kháng. Tuy nhiên, tùy tình tiết cụ thể, chẳng hạn đăng ký cư trú được khôi phục thông qua thủ tục khiếu nại theo luật sau khi bị cơ quan có thẩm quyền xóa theo quyết định của mình, quyền đó vẫn có thể duy trì hiệu lực đối kháng (Luật Bảo vệ Hợp đồng thuê nhà ở, Điều 3 (주택임대차보호법 제3조); Ví dụ 17, 20).
• Đối với hợp đồng cho mượn sử dụng không xác định thời hạn, việc đã qua đủ thời gian để sử dụng và thu lợi từ tài sản hay chưa được đánh giá tổng hợp dựa trên các tình tiết tại thời điểm giao kết hợp đồng, thời gian và tình hình sử dụng, cũng như các lý do cần hoàn trả tài sản (Bộ luật Dân sự, Điều 613 (민법 제613조); Ví dụ 15).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Hiến pháp, Điều 121 (헌법 제121조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 163, khoản 1, mục 1 (민법 제163조 제1호)
• Bộ luật Dân sự, Điều 203 (민법 제203조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 211 (민법 제211조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 283 (민법 제283조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 358 (민법 제358조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 390 (민법 제390조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 391 (민법 제391조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 451 khoản 1 (민법 제451조 제1항)
• Bộ luật Dân sự, Điều 495 (민법 제495조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 609 (민법 제609조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 613 (민법 제613조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 615 (민법 제615조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 622 (민법 제622조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 629 (민법 제629조)

Lưu ý

• Quyền yêu cầu mua lại công trình trên đất có thể khác nhau tùy lý do chấm dứt hợp đồng thuê. Trước tiên, cần xác định hợp đồng chấm dứt do hết thời hạn hay bị chấm dứt do bên thuê vi phạm nghĩa vụ.
• Việc đăng ký quyền thuê đất ảnh hưởng đến khả năng viện dẫn quyền đó đối với bên thứ ba. Cũng cần phân biệt sự bảo vệ trong trường hợp công trình trên đất được đăng ký với vấn đề cần có sự đồng ý của bên cho thuê khi chuyển nhượng quyền thuê.
• Kết luận có thể khác nhau tùy khoản nợ có được khấu trừ vào tiền đặt cọc hay là khoản phải thu riêng theo thỏa thuận. Cần đặc biệt thận trọng nếu khoản phải thu về tiền đặt cọc được chuyển nhượng và bên cho thuê đã chấp thuận mà không phản đối.
• Ví dụ 5 và 13 đề cập đến các luật cũ. Không nên mặc nhiên coi nội dung đó là quy định pháp luật hiện hành; cần kiểm tra thời điểm áp dụng và liệu pháp luật đã được sửa đổi hay chưa.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 지상물매수대금 지급전까지 계속 점유·사용한 경우 부당이득반환 범위
2. 토지임차인에게 인정되는 지상물매수청구권은 어떠한 것인지
3. 건물등기 있는 토지임대차에서 건물을 경락받은 자의 대항력 여부
4. 임차인의 건물매수청구권을 포기하기로 한 약정이 유효한지
5. 구 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 임대차계약의 효력
6. 토지가 양도된 경우 등기하지 않은 토지임차권의 보호 여부
7. 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조에서 정한 계약해지 규정이 적용되는지 여부
8. 수급인의 과실로 인한 임대인의 손해배상책임 여부
9. 임차건물의 양수인이 임대차 종료시 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임을 공제하고 보증금을 반환할 수 있는지 여부
10. 임대차보증금반환 채권양도시 이의를 보류하지 않고 승낙한 임대인이 임차인과의 약정사항으로 채권양수인에게 대항할 수 있는지 여부
11. 토지소유자 변경된 경우 토지임차인의 지상물매수청구권 상대방
12. 무허가건물에 대하여도 토지임차인의 매수청구권이 인정되는지
13. 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 정당한 사유가 없는 경우, 임대인의 갱신 거절 통지의 선...
14. 토지임대차에서 그 지상 임차인소유 비닐하우스에 대한 매수청구권
15. 기간을 정하지 않은 사용대차에서 사용수익에 충분한 기간
16. 소멸시효가 완성된 월차임을 보증금에서 공제하고 반환할 수 있는지
17. 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준(2)
18. 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하면서 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 그 채무인수의...
19. 토지임차인이 타인 토지에 걸쳐서 축조한 건물에 대한 매수청구권
20. 주택임대차보호법상 대항력을 주장하기 위해 주민등록이 계속 존속하여야 하는지 여부
21. 민법 제643조에 따른 임차인의 지상물매수청구권 행사의 상대방이 누구인지
22. 임차인의 매수청구권에 관한 약정이 민법 제643조를 위반하는 약정인지에 대한 판단기준
23. 임대차기간 중의 해제 해지 의사표시에 어떠한 제한이 따르는 경우, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료시에도 적용되는지 여부
24. 토지인도 및 건물철거소송에서 패소한 경우의 지상물매수청구권
25. 저당권의 효력과 임차권의 포함 여부(1)