Hướng dẫn về hiệu lực và cách thực thi quyền thế chấp

Điểm chính

• Về nguyên tắc, quyền thế chấp áp dụng cả đối với vật đã hợp nhất với bất động sản thế chấp và vật phụ của bất động sản đó; tuy nhiên, cần xem xét liệu đó có phải là đối tượng sở hữu riêng biệt hay không và thỏa thuận tại thời điểm xác lập quyền thế chấp (Civil Act, Article 358 (민법 제358조), vụ việc 13 và 14).
• Đối với thế chấp nhà máy, cần kiểm tra các điều kiện theo luật và danh mục. Tuy nhiên, khi bất động sản là đối tượng của thế chấp nhà máy bị kê biên, về nguyên tắc, tài sản dùng chung của nhà máy thuộc đối tượng thế chấp cũng được thi hành án cùng (Factory and Mining Foundation Mortgage Act, các Điều 3, 4, 6 và 8 (공장 및 광업재단 저당법 제3조·제4조·제6조·제8조), vụ việc 2, 19 và 20).
• Nếu đất đã thế chấp bị trưng thu, bên nhận thế chấp có thể thực hiện quyền thế quyền đối vật đối với tiền bồi thường, nhưng phải tiến hành các thủ tục cần thiết, chẳng hạn như kê biên, trước khi tiền bồi thường được chi trả. Chỉ có đăng ký thế chấp thì không được ưu tiên thanh toán (Civil Act, Articles 342 and 370 (민법 제342조·제370조), vụ việc 9 và 10).
• Khi bất động sản thuộc sở hữu của con nợ và bất động sản thuộc sở hữu của người bảo đảm bằng tài sản được dùng làm tài sản bảo đảm chung và được đấu giá đồng thời, có thể áp dụng cách thức phân chia trước từ bất động sản thuộc sở hữu của con nợ, sau đó phân chia phần còn thiếu từ bất động sản thuộc sở hữu của người bảo đảm bằng tài sản (vụ việc 5).
• Nếu chỉ một phần trong số các bất động sản thế chấp chung được đấu giá trước, bên nhận thế chấp thứ tự sau có thể thế quyền đối với quyền thế chấp thứ tự trước trên bất động sản khác thuộc tài sản bảo đảm chung. Tuy nhiên, có vụ việc xác định rằng không công nhận quyền thế quyền tương tự khi bất động sản và tàu biển cùng được dùng làm tài sản bảo đảm (Civil Act, Article 368 (민법 제368조), vụ việc 6 và 22).
• Nếu công trình hiện hữu bị phá dỡ và công trình mới được xây dựng, quyền thế chấp đối với công trình cũ không áp dụng cho công trình mới, trừ khi xác định được hai công trình là cùng một tài sản. Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu đất đã thế chấp xây công trình mới trên đất đó, bên nhận thế chấp đất có thể yêu cầu đấu giá công trình cùng với đất khi đáp ứng một số điều kiện nhất định (Civil Act, Article 365 (민법 제365조), vụ việc 7).
• Thời điểm xác định khoản nợ được bảo đảm bằng quyền thế chấp tối đa thay đổi tùy theo quan hệ giao dịch và diễn biến đấu giá. Có vụ việc xác định rằng nếu bên nhận thế chấp tối đa thứ tự sau yêu cầu đấu giá, thì về nguyên tắc, khoản nợ được bảo đảm bằng quyền thế chấp tối đa thứ tự trước được xác định khi người mua thanh toán đủ tiền bán đấu giá (vụ việc 25).
• Người bảo đảm bằng tài sản có thể thực hiện quyền truy đòi sau khi mất quyền sở hữu tài sản bảo đảm hoặc thanh toán khoản nợ; có vụ việc xác định rằng người này không thể yêu cầu truy đòi trước khi quyền bảo đảm được thực thi. Phạm vi truy đòi có thể được xác định căn cứ vào giá thị trường của tài sản bảo đảm và các yếu tố khác tùy theo tình tiết vụ việc (Civil Act, Articles 341 and 370 (민법 제341조·제370조), vụ việc 4 và 24).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Civil Act, Article 100 (민법 제100조)
• Civil Act, Article 186 (민법 제186조)
• Civil Act, Article 214 (민법 제214조)
• Civil Act, Article 215 (민법 제215조)
• Civil Act, Article 256 (민법 제256조)
• Civil Act, Article 320 (민법 제320조)
• Civil Act, Article 321 (민법 제321조)
• Civil Act, Article 322 (민법 제322조)
• Civil Act, Article 323 (민법 제323조)
• Civil Act, Article 324 (민법 제324조)
• Civil Act, Article 328 (민법 제328조)
• Civil Act, Article 341 (민법 제341조)
• Civil Act, Article 342 (민법 제342조)
• Civil Act, Article 356 (민법 제356조)
• Civil Act, Article 357 (민법 제357조)

Lưu ý

• Quyền thế quyền đối vật đối với tiền bồi thường do trưng thu không được thực hiện chỉ bằng việc đăng ký thế chấp. Cần tiến hành các thủ tục cần thiết, chẳng hạn như kê biên, trước khi tiền bồi thường được chi trả.
• Việc quyền thế chấp có áp dụng cho phần xây thêm hoặc máy móc trong nhà máy hay không cần được xác định căn cứ vào việc tài sản có hợp nhất với bất động sản hay không, có phải là đối tượng sở hữu độc lập hay không, danh mục thế chấp nhà máy và thỏa thuận xác lập quyền thế chấp.
• Thời điểm xác định khoản nợ được bảo đảm bằng quyền thế chấp tối đa có thể thay đổi tùy theo chủ thể yêu cầu đấu giá và việc quan hệ giao dịch đã chấm dứt hay chưa. Vì vậy, nếu đang tiến hành đấu giá, cần xác minh riêng thời điểm xác định khoản nợ.
• Thông thường, quyền truy đòi của người bảo đảm bằng tài sản phát sinh sau khi người này thanh toán khoản nợ hoặc mất quyền sở hữu tài sản bảo đảm do việc thực thi quyền bảo đảm; không nên nhầm lẫn quyền này với quyền truy đòi trước của người bảo lãnh.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 공사대금채권 유치권자, 유치물 보존·사용의 경우 부당이득공제여부
2. 공장저당목적이 된 농지 위에 공장건물 등이 없는 경우 일괄매각여부
3. 공익사업을 위한 협의취득으로 토지소유권이 이전된 경우 저당권자 보호
4. 담보권 실행으로 부동산소유권을 상실한 물상보증인의 구상권
5. 채무자·물상보증인 공동저당부동산 동시배당의 경우 배당방법
6. 공동저당 부동산 중 일부만 경매할 경우 경매부동산의 후순위 저당권자보호
7. 철거 후 신축한 건물에 대해 구 건물에 관한 저당권으로 경매청구 가능한지
8. 돈을 다시 빌려주면서 무효인 기존의 근저당권등기를 이용할 수 있는지
9. 저당권이 설정된 토지가 수용된 경우 저당권자의 물상대위권 행사방법
10. 저당권 설정토지의 수용보상금에 전부명령이 발령된 경우 저당권의 보호
11. 은행의 포괄근저당권이 미치는 범위
12. 전세계약기간이 만료된 경우 전세권에 설정된 저당권의 실행방법
13. 증축으로 인한 건물표시변경등기 된 경우 기존건물저당권의 효력범위
14. 임차인이 증축한 건물부분에 기존 저당권의 효력이 미치는지
15. 피담보채무 확정 전 대위변제를 한 경우 근저당권의 이전 여부
16. 토지에 설정한 근저당권에 기초하여 건축공사 중지를 청구할 수 있는지
17. 임대차보증금반환채무 등을 담보하기 위해 설정된 포괄근저당권이 임대차계약이 종료되기 전 순차적으로 양도된 경우, 위 근저당권의 ...
18. 저당권설정 전후 가압류가 있는 경우 매각대금의 배당방법
19. 공장저당권이 타인의 토지에 설치된 폐수처리시설에도 미치는지
20. 공장저당권실행의 경우 일부기계가 경매목적물로 명시되지 않은 경우
21. 저당권 설정된 토지를 양도한 후 양도인이 저당권등기말소청구 가능한지
22. 동일채권으로 부동산 및 선박에 저당권 설정한 경우 민법상 공동저당인지
23. 저당권자와 채무자를 실제와는 달리 제3자 명의로 해놓은 경우
24. 물상보증인이 사전구상권을 행사할 수 있는지
25. 후순위근저당권자가 경매를 신청한 경우 선순위근저당권의 피담보채권이 확정되는 시기