Hướng dẫn về quyền yêu cầu mang tính chất quyền vật quyền dựa trên quyền sở hữu

Dựa trên 22 vụ tư vấn · Cập nhật 4 tháng 10, 2026 · Dịch từ bản gốc tiếng Hàn.

Chủ sở hữu có thể yêu cầu loại bỏ hành vi hiện đang cản trở quyền sở hữu hoặc yêu cầu ngăn ngừa nếu có khả năng đáng kể xảy ra hành vi cản trở. Việc cần yêu cầu ai và yêu cầu điều gì tùy thuộc vào người thực tế chiếm hữu, người kiểm soát tình trạng cản trở, cũng như yêu cầu nhằm bồi thường thiệt hại trong quá khứ hay nhằm chấm dứt hành vi cản trở hiện tại.

Các bên liên quan → Chủ sở hữu → Người đang chiếm hữu → Người kiểm soát tình trạng cản trở → Quyền sở hữu đang bị cản trở hoặc có nguy cơ bị cản trở → Đang có cản trở hoặc nguy cơ đáng kể với căn cứ khách quan? → Có · Điều 214 Bộ luật Dân sự → Không → Có yêu cầu khoản chi phí để loại bỏ hoặc ngăn ngừa cản trở? → Đã xác định đúng người cần yêu cầu? → Có → Có thể yêu cầu loại bỏ cản trở hiện tại hoặc ngăn ngừa nguy cơ đáng kể → Chưa thể yêu cầu theo hướng này: hậu quả quá khứ xử lý bằng bồi thường, không đòi chi phí; xác định lại đúng người → Xác định người đang chiếm hữu thực tế; nếu nhân viên chỉ hỗ trợ, có thể yêu cầu công ty → Nhà trên đất: xem xét yêu cầu chủ nhà phá dỡ và người chiếm hữu không sở hữu rời đi → Người mua nhận đất theo hợp đồng có thể có quyền chiếm hữu dù chưa đăng ký → Đúng người bị yêu cầu → Đúng biện pháp với nhà và đất → Quyền chiếm hữu theo hợp đồng

Điểm chính

Yêu cầu loại bỏ hành vi cản trở nhằm loại bỏ nguyên nhân của hành vi xâm phạm đang tiếp diễn, khác với yêu cầu loại bỏ hậu quả của hành vi xâm phạm đã chấm dứt hoặc yêu cầu bồi thường cho hậu quả đó (vụ việc 4, Bản án Tòa án Tối cao ngày 28 tháng 3 năm 2003, 2003다5917).
Để coi là có nguy cơ xảy ra hành vi cản trở, cần có khả năng đáng kể với căn cứ khách quan, chứ không phải khả năng mơ hồ (Bộ luật Dân sự, Điều 214 (민법 제214조), vụ việc 15, Bản án Tòa án Tối cao ngày 14 tháng 7 năm 1995, 94다50533).
Không thể yêu cầu thanh toán chính khoản chi phí để loại bỏ hoặc ngăn ngừa hành vi cản trở bằng yêu cầu loại bỏ hoặc ngăn ngừa hành vi cản trở dựa trên quyền sở hữu (Bộ luật Dân sự, Điều 214 (민법 제214조), vụ việc 10, Bản án Tòa án Tối cao ngày 27 tháng 11 năm 2014, 2014다52612).
Có thể phát sinh vấn đề về cách yêu cầu phá dỡ căn nhà trên đất đối với chủ sở hữu căn nhà; nếu người chiếm hữu căn nhà không phải là chủ sở hữu thì có thể yêu cầu người chiếm hữu đó rời khỏi căn nhà (vụ việc 12, 20).
Có vụ việc cho rằng nếu người chiếm hữu căn nhà cũng là người có nghĩa vụ phá dỡ thì nghĩa vụ rời khỏi căn nhà đã bao gồm trong nghĩa vụ phá dỡ căn nhà, do đó không cần yêu cầu một phán quyết riêng về việc rời khỏi căn nhà (vụ việc 21, Bản án Tòa án Tối cao ngày 28 tháng 4 năm 2017, 2016다213916).
Về nguyên tắc, yêu cầu giao trả căn nhà hoặc đất phải nhằm vào người hiện đang chiếm hữu tài sản; có vụ việc cho rằng nếu nhân viên công ty chỉ là người hỗ trợ việc chiếm hữu thì phải yêu cầu công ty giao trả tài sản (vụ việc 14, 17).
Người mua nhận bàn giao đất theo việc thực hiện hợp đồng mua bán có thể có quyền chiếm hữu và sử dụng đất theo hợp đồng dù chưa đăng ký quyền sở hữu; do đó, yêu cầu giao trả đất của người bán có thể bị hạn chế (vụ việc 6, 7).
Có án lệ cho rằng nếu người đó mất quyền sở hữu và không còn có thể thực hiện quyền yêu cầu mang tính chất quyền vật quyền thì không thể yêu cầu bồi thường thiệt hại với lý do không thể thực hiện quyền yêu cầu đó (vụ việc 2, Bản án Hội đồng Thẩm phán Tòa án Tối cao ngày 17 tháng 5 năm 2012, 2010다28604).

Câu hỏi thường gặp

Q. Tôi có thể yêu cầu dọn chất thải bị chôn trên đất dựa trên quyền sở hữu không?

Theo vụ việc được nêu, chỉ riêng hậu quả phát sinh từ việc chôn lấp trong quá khứ thì khó có thể coi là hành vi xâm phạm quyền sở hữu đang tiếp diễn; vì vậy, không thể yêu cầu thu gom chất thải bằng yêu cầu loại bỏ hành vi cản trở. Vụ việc giải thích rằng cần giải quyết bằng yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Vụ 4

Q. Nếu người thuê nhà có hiệu lực đối kháng thì họ có thể viện dẫn quyền chiếm hữu căn nhà đối với chủ sở hữu đất không?

Có vụ việc cho rằng hiệu lực đối kháng của quyền thuê nhà chỉ liên quan đến căn nhà và tự nó không tạo thành quyền sử dụng đất. Tùy từng trường hợp, chủ sở hữu đất có thể yêu cầu người chiếm hữu căn nhà rời khỏi đó.

Vụ 3

Q. Có nên yêu cầu chủ sở hữu căn nhà xây dựng trái phép rời khỏi căn nhà không?

Có vụ việc cho rằng đối với chủ sở hữu căn nhà, cần yêu cầu phá dỡ căn nhà và giao trả phần đất bên dưới, chứ không phải yêu cầu họ rời khỏi căn nhà. Có thể yêu cầu riêng người chiếm hữu căn nhà nhưng không sở hữu căn nhà phải rời đi.

Vụ 12, Vụ 20

Q. Tôi có thể yêu cầu người mua sau này phá dỡ căn nhà chưa đăng ký quyền sở hữu, thay vì người đầu tiên xây căn nhà không?

Không thể khẳng định người có nghĩa vụ phá dỡ căn nhà chưa đăng ký quyền sở hữu nhất thiết phải là người đầu tiên xây dựng căn nhà đó. Người có vị thế pháp lý và thực tế để định đoạt căn nhà có thể là người có nghĩa vụ phá dỡ; trong vụ việc được nêu, người mua căn nhà được xác định là có vị thế đó.

Vụ 16, Vụ 22

Q. Nếu người chiếm hữu thay đổi trong quá trình tố tụng thì tôi phải yêu cầu ai giao trả tài sản?

Có vụ việc cho rằng yêu cầu giao trả tài sản do chiếm hữu trái pháp luật phải nhằm vào người đang thực tế chiếm hữu tài sản. Nếu người chiếm hữu trước đây đã chuyển giao việc chiếm hữu và hiện không còn chiếm hữu tài sản thì phải yêu cầu người đang chiếm hữu hiện tại giao trả tài sản.

Vụ 17

Q. Người bán có thể yêu cầu trả lại đất dù người mua chưa đăng ký quyền sở hữu không?

Người mua nhận bàn giao đất theo việc thực hiện hợp đồng mua bán có thể có quyền chiếm hữu và sử dụng đất theo hợp đồng ngay cả trước khi đăng ký quyền sở hữu. Vụ việc giải thích rằng nếu không có lý do như hủy bỏ hợp đồng thì người mua không phải đáp ứng yêu cầu giao trả đất của người bán.

Vụ 6, Vụ 7

Q. Tôi có thể yêu cầu thanh toán chi phí xây dựng để ngăn chặn hành vi cản trở dựa trên quyền sở hữu không?

Có vụ việc cho rằng quyền yêu cầu loại bỏ hoặc ngăn ngừa hành vi cản trở theo Điều 214 Bộ luật Dân sự (민법 제214조) không bao gồm quyền yêu cầu thanh toán chi phí để loại bỏ hoặc ngăn ngừa hành vi cản trở. Vì vậy, không thể yêu cầu thanh toán khoản chi phí đó chỉ dựa trên điều luật này.

Vụ 10

Q. Sau khi mất quyền sở hữu, tôi có thể yêu cầu chủ sở hữu trước đây bồi thường thiệt hại thay vì yêu cầu xóa đăng ký không?

Trong bản án được nêu, tòa án nhận định rằng khi quyền sở hữu bị mất thì cơ sở của quyền yêu cầu mang tính chất quyền vật quyền, như yêu cầu xóa đăng ký, cũng không còn; do đó, không thể yêu cầu bồi thường thiệt hại với lý do không thể thực hiện quyền yêu cầu đó. Cần xác minh trước tiên liệu mình còn quyền sở hữu hay không và căn cứ của quyền yêu cầu là gì.

Vụ 2

Luật liên quan

Bộ luật Dân sự, Điều 214 (민법 제214조)
Bộ luật Dân sự, Điều 390 (민법 제390조)
Luật Xây dựng, Điều 38 (건축법 제38조)
Luật Xây dựng, Điều 39 (건축법 제39조)
Nghị định thi hành Luật Xây dựng, Điều 25 (건축법 시행령 제25조)
Quy định về việc ghi chép và quản lý sổ đăng ký công trình xây dựng, Điều 6 (건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제6조)
Quy định về việc ghi chép và quản lý sổ đăng ký công trình xây dựng, Điều 21 (건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제21조)

Lưu ý

Cần phân biệt yêu cầu khắc phục thiệt hại hoặc hậu quả xâm phạm đã xảy ra trong quá khứ với yêu cầu loại bỏ nguyên nhân của hành vi cản trở đang tiếp diễn.
Người bị yêu cầu giao trả, rời khỏi hoặc phá dỡ có thể khác nhau tùy người đó là người thực tế chiếm hữu, người hỗ trợ việc chiếm hữu, chủ sở hữu căn nhà hay người có thể định đoạt căn nhà.
Yêu cầu ngăn ngừa hành vi cản trở không được chấp nhận chỉ dựa trên khả năng mang tính suy đoán; phải có khả năng đáng kể với căn cứ khách quan.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

Đây là thông tin chung về pháp luật Hàn Quốc, không phải tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể. Hãy hỏi luật sư hoặc Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (gọi 132 tại Hàn Quốc).