Khôi phục và thực hiện quyền sở hữu: những nguyên tắc cần biết

Điểm chính

• Theo Luật về đăng ký bất động sản theo tên của người có quyền thực sự, thỏa thuận nhờ đứng tên và việc đăng ký theo thỏa thuận đó về nguyên tắc là vô hiệu; tuy nhiên, nếu bên giao dịch trong hợp đồng mua bán không biết việc nhờ đứng tên thì việc thay đổi quyền vật đối với bất động sản theo đăng ký có thể có hiệu lực (Luật về đăng ký bất động sản theo tên của người có quyền thực sự, Điều 4 (부동산 실권리자명의등기에관한법률 제4조)).
• Ngay cả việc nhờ đứng tên trước khi Luật về đăng ký bất động sản theo tên của người có quyền thực sự có hiệu lực, nếu không đăng ký tên thật trong thời hạn ân hạn thì sau khi thời hạn đó kết thúc, không thể yêu cầu đăng ký chuyển quyền sở hữu với lý do chấm dứt việc nhờ đứng tên (vụ việc 5, 9).
• Trong trường hợp nhờ đứng tên đăng ký giữa ba bên, nếu thỏa thuận và việc đăng ký vô hiệu thì quyền sở hữu có thể trở lại người bán. Khi đó, cần xem xét liệu bên nhờ đứng tên có thể thực hiện quyền dựa trên quyền yêu cầu người bán đăng ký chuyển quyền sở hữu hay không (vụ việc 2, 3).
• Nếu người đứng tên hộ chuyển nhượng bất động sản cho người thứ ba thì về nguyên tắc, người thứ ba có thể xác lập quyền sở hữu bất kể họ có biết việc nhờ đứng tên vô hiệu hay không (Luật về đăng ký bất động sản theo tên của người có quyền thực sự, khoản 3 Điều 4 (부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제3항), vụ việc 13, 14).
• Việc có phải là trường hợp nhờ đứng tên theo hợp đồng hay không được xác định dựa trên việc ai là bên tham gia hợp đồng mua bán. Không xác định bên của hợp đồng chỉ dựa vào việc ai trả tiền mua hoặc người bán có biết việc nhờ đứng tên hay không (vụ việc 11, 16).
• Trừ khi có tình tiết đặc biệt, phạm vi quyền sở hữu đất được xác định theo ranh giới và diện tích ghi trong hồ sơ địa chính, chứ không phải hàng rào thực tế hoặc ranh giới sử dụng trên thực địa (vụ việc 15).
• Việc phần diện tích trong nhà chung cư là phần sở hữu chung hay phần sở hữu riêng được xác định về nguyên tắc dựa trên kết cấu và công dụng khách quan tại thời điểm quyền sở hữu riêng từng phần được xác lập; việc sau đó sử dụng làm nơi ở không biến phần sở hữu chung thành phần sở hữu riêng (vụ việc 20, 24).
• Nếu nhặt được tài sản bị thất lạc, phải nhanh chóng trả lại hoặc nộp cho đồn cảnh sát, v.v. Nếu chủ sở hữu xuất hiện, người nhặt được có thể yêu cầu khoản bồi thường trong phạm vi pháp luật quy định; nếu trong thời hạn quy định không có ai thực hiện quyền thì người nhặt được có thể xác lập quyền sở hữu (Luật về tài sản thất lạc, các Điều 1, 4, 6, 9 và 14 (유실물법 제1조·제4조·제6조·제9조·제14조); Bộ luật Dân sự, Điều 253 (민법 제253조)).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Luật về đăng ký bất động sản theo tên của người có quyền thực sự, Điều 3 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조)
• Luật về đăng ký bất động sản theo tên của người có quyền thực sự, Điều 4 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조)
• Luật về đăng ký bất động sản theo tên của người có quyền thực sự, Điều 6 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제6조)
• Luật về đăng ký bất động sản theo tên của người có quyền thực sự, Điều 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조)
• Luật về đăng ký bất động sản theo tên của người có quyền thực sự, Điều 11 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조)
• Luật về đăng ký bất động sản theo tên của người có quyền thực sự, Điều 12 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제12조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 2 (민법 제2조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 162 (민법 제162조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 188 (민법 제188조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 189 (민법 제189조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 215 (민법 제215조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 249 (민법 제249조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 252 (민법 제252조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 253 (민법 제253조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 275 (민법 제275조)

Lưu ý

• Trong các vụ việc liên quan đến việc nhờ đứng tên, cần phân biệt giữa việc nhờ đứng tên đăng ký giữa hai bên, giữa ba bên và việc nhờ đứng tên theo hợp đồng; các yếu tố như ai là bên của hợp đồng mua bán và người bán có biết việc nhờ đứng tên hay không có thể ảnh hưởng đến kết luận.
• Trong vụ việc được nêu, quyền yêu cầu đăng ký chuyển quyền sở hữu dựa trên quyền yêu cầu hoàn trả lợi ích bất chính đặt ra vấn đề thời hiệu 10 năm. Không thể cho rằng thời hiệu của quyền yêu cầu đó không bắt đầu chỉ vì người yêu cầu đã chiếm hữu hoặc sử dụng bất động sản.
• Khi ranh giới trên hồ sơ địa chính khác với ranh giới thực tế, hoặc khó xác định chủ sở hữu ghi trong sổ địa chính, không nên vội kết luận rằng tình trạng sử dụng tại thực địa hay giấy xác nhận tự lập đủ để xác định quyền sở hữu hoặc ranh giới.
• Không thể yêu cầu tiền bồi thường do nhặt được tài sản bị thất lạc nếu đã quá một tháng kể từ ngày trả lại tài sản; ngay cả khi đã xác lập quyền sở hữu đối với tài sản bị thất lạc, vẫn có một thời hạn riêng để nhận tài sản.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 수탁자명의로 부동산매매·소유권이전등기 한 경우 명의신탁자소유권회복
2. 명의신탁 부동산을 수탁자가 임의 처분한 경우 명의신탁자의 보호
3. 매수부동산을 타인명의로 등기명의신탁 한 경우 명의신탁자 소유권회복방법
4. 양도담보로 제공된 동산의 선의취득 가능 여부
5. 명의신탁자가 제3자에게 진정등기명의회복청구 가능한지
6. 토지대장상 소유자의 주소를 모르는 미등기토지의 등기절차
7. 상속인 중 1인이 피상속인 소유 부동산 전부를 그 명의로 등기한 후, 다른 상속인의 지분에 대해서는 대외로만 보유하겠다는 약정...
8. 구민법 당시 부동산을 매수하고 이전등기하지 않은 자의 지위
9. 유예기간 경과 후 등기명의신탁 해지를 원인으로 소유권이전등기신청이 가능한지
10. 부동산소유자 행방불명 시 국유재산법상 공고만으로 국유화 가능한지
11. 타인을 통해 부동산을 매수하면서 매수인 및 소유권이전등기 명의를 타인으로 하기로 한 경우, 그 타인이 매매당사자인지 여부
12. 주택재건축정비사업조합이 현금청산대상자에게 매도청구 가능한지
13. 부동산 명의신탁이 무효인 경우 제3자에 대한 대외적 효력
14. 이른바 제3자간 명의신탁의 경우, 매도인이 대금을 모두 수령한 상태에서 수탁자가 자신의 명의로 등기한 부동산을 제3자에게 처분...
15. 토지경계가 공부상과 일치하지 않을 경우 그 소유권의 범위
16. 타인을 통해 부동산을 매수하면서 매수인 및 소유권이전등기 명의를 타인으로 하기로 하였으나, 매도인이 명의신탁관계를 알고 있었을...
17. 명의수탁자로부터 신탁된 토지를 취득한 제3자의 부당이득반환청구
18. 아파트 소유권이 분양회사인 경우 재건축조합의 매도청구 상대방
19. 어촌계원이 바로 어업권상실 손실보상금지분 재분배청구 가능한지
20. 공동주택의 공용부분을 주거로 사용할 때 전유부분으로 변경가능한지
21. 명의신탁자가 명의신탁 부동산을 계속 점유·사용하여 온 경우에 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권에 기한 등기청구권의 소멸시효가...
22. 지갑을 습득한 자의 유실물 소유자에 대한 보상청구권
23. 학교법인이 명의수탁자인 경우 허가권을 가지는 관할청의 지위
24. 아파트 지하층의 소유권은 입주자와 건축주 중 누구에게 귀속되는지
25. 사실혼 배우자에게도 부동산 명의신탁이 허용되는지