Hướng dẫn về hành chính bất động sản và bồi thường trong các dự án công ích
Dựa trên 121 vụ tư vấn · Cập nhật · Dịch từ bản gốc tiếng Hàn.
Nếu đất hoặc công trình thuộc phạm vi của dự án công ích, hoặc bạn nhận được quyết định hành chính liên quan đến phát triển hay xây dựng, cần xác định riêng ai được bồi thường, những khoản nào được bồi thường, đối tượng và thủ tục khiếu nại. Việc có được bồi thường hay không và mức bồi thường có thể thay đổi tùy theo việc thực tế canh tác, cư trú hoặc kinh doanh, quan hệ quyền lợi, thời điểm triển khai dự án và quá trình sử dụng đất.
Sơ đồ tóm tắt
Điểm chính
- Về nguyên tắc, khoản bồi thường thiệt hại trong sản xuất nông nghiệp được trả cho người thực tế canh tác; nếu chủ sở hữu đất nông nghiệp là nông dân cư trú tại địa phương đó thì có thể trả theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người canh tác (Luật về thu hồi và bồi thường đất đai, v.v. phục vụ các dự án công ích (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률), Điều 77 khoản 2).
- Nếu một phần công trình bị thu hồi làm giảm giá trị phần còn lại hoặc phần còn lại cần được sửa chữa, thiệt hại đó cũng có thể thuộc diện được bồi thường; trong một số trường hợp có thể yêu cầu mua lại phần công trình còn lại (Luật về thu hồi và bồi thường đất đai, v.v. phục vụ các dự án công ích (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률), Điều 75-2; Quy tắc thi hành Luật về thu hồi và bồi thường đất đai, v.v. phục vụ các dự án công ích (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙), Điều 35).
- Nếu không đồng ý với mức bồi thường khi thu hồi đất, sau khi nhận quyết định thu hồi đất, bạn có thể khiếu nại lên Ủy ban Trung ương về Thu hồi đất hoặc khởi kiện hành chính. Trong vụ kiện yêu cầu tăng hoặc giảm tiền bồi thường, bên bị kiện có thể được xác định là chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu đất/người có quyền lợi liên quan (Luật về thu hồi và bồi thường đất đai, v.v. phục vụ các dự án công ích (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률), Điều 83–Điều 85).
- Khi định giá khoản bồi thường cho đất bị thu hồi, không phải lúc nào cũng phải tính đến các giao dịch đất lân cận hoặc tiền lệ bồi thường; tuy nhiên, có thể xem xét những tài liệu có ảnh hưởng đến việc định giá với tư cách là căn cứ xác định giá thông thường (án lệ của Tòa án Tối cao được viện dẫn trong vụ việc).
- Cần xem xét loại dự án và điều kiện áp dụng đối với người nhận chi phí di chuyển nơi ở và chi phí chuyển nhà. Trong một số trường hợp nhất định, người thuộc diện thanh toán bằng tiền mặt trong dự án tái phát triển khu dân cư cũng có thể được nhận các khoản này; đối với chủ sở hữu, việc có sở hữu và cư trú tại đó từ ngày công khai lấy ý kiến về kế hoạch chỉnh trang đến thời điểm bồi thường hay không có thể là vấn đề cần xem xét (vụ việc 21, 24).
- Giấy phép xây dựng hoặc giấy phép thay đổi, trong đó hoạt động phát triển được coi là đã được cấp phép, vẫn có thể bị từ chối nếu không đáp ứng tiêu chuẩn cấp phép hoạt động phát triển. Tuy nhiên, quyết định từ chối chỉ dựa trên khó khăn chung chung trong việc lập kế hoạch tổng thể có thể trái pháp luật (vụ việc 23).
- Quy hoạch hành chính hoặc việc chỉ định khu vực cần giấy phép giao dịch đất đai có thể là đối tượng của vụ kiện hành chính tùy vào việc chúng có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ hay không. Ngay cả khi cơ quan lập quy hoạch đô thị được quyền cân nhắc, cơ quan này vẫn phải cân đối lợi ích và tuân thủ nguyên tắc tương xứng (vụ việc 7, 14).
- Thiệt hại phát sinh do sử dụng đất không có thẩm quyền trước khi việc thu hồi đất có hiệu lực có thể được phân biệt với khoản bồi thường thiệt hại trong thủ tục ra quyết định thu hồi đất và có thể được xử lý như vấn đề bồi thường thiệt hại dân sự hoặc hoàn trả khoản lợi bất chính (vụ việc 20).
Câu hỏi thường gặp
Q. Tôi thuê đất nông nghiệp và trực tiếp canh tác, vậy ai được nhận tiền bồi thường sản xuất nông nghiệp?
Về nguyên tắc, khoản bồi thường thiệt hại trong sản xuất nông nghiệp được trả cho người thực tế canh tác. Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu đất nông nghiệp là nông dân cư trú tại địa phương đó thì chủ sở hữu và người thực tế canh tác có thể thỏa thuận để xác định người nhận tiền bồi thường. Cần phân biệt khoản bồi thường cho chính đất đai với khoản bồi thường thiệt hại về nông nghiệp, cây trồng.
Q. Sau khi một phần tòa nhà bị thu hồi, tôi có được bồi thường nếu giá trị phần còn lại bị giảm không?
Nếu một phần công trình thuộc cùng một chủ sở hữu bị thu hồi hoặc sử dụng, làm giảm giá trị hoặc gây thiệt hại cho phần công trình còn lại, thì có thể được bồi thường thiệt hại đó. Chi phí sửa chữa phần còn lại cũng có thể được xem xét; nếu tổng thiệt hại và chi phí sửa chữa lớn hơn giá trị của phần công trình còn lại thì có thể được mua lại phần công trình đó.
Q. Nếu cho rằng mức bồi thường khi thu hồi đất quá thấp, tôi có thể khiếu nại theo thủ tục nào?
Nếu không đồng ý với quyết định, bạn có thể khiếu nại lên Ủy ban Trung ương về Thu hồi đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được bản chính thức của quyết định. Cũng có thể khởi kiện hành chính mà không cần khiếu nại trước. Thời hạn khởi kiện kể từ ngày nhận quyết định thay đổi tùy theo quy định của Luật về các dự án công ích được viện dẫn trong vụ việc, vì vậy cần kiểm tra thời hạn áp dụng.
Q. Nhà xây dựng không phép có được bồi thường nếu thuộc phạm vi của dự án công ích không?
Vụ việc giải thích rằng không thể đương nhiên kết luận một công trình không được bồi thường thiệt hại chỉ vì chưa được cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, việc đánh giá có thể khác nhau tùy theo các tình tiết cụ thể, như tính hợp pháp của công trình, thời điểm và hoàn cảnh xây dựng, cũng như tình trạng sử dụng.
Q. Người thuộc diện thanh toán bằng tiền mặt trong dự án tái phát triển có được nhận chi phí di chuyển nơi ở và chi phí chuyển nhà không?
Vụ việc giải thích rằng người thuộc diện thanh toán bằng tiền mặt là chủ sở hữu nhà ở trong dự án tái phát triển khu dân cư có thể được nhận chi phí di chuyển nơi ở và chi phí chuyển nhà nếu đã chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận thanh toán bằng tiền mặt, hoặc nếu công trình bị thu hồi do không đạt được thỏa thuận. Riêng đối với khoản chi phí di chuyển nơi ở dành cho chủ sở hữu, một tiêu chí có thể là người đó đã liên tục sở hữu và cư trú tại công trình từ ngày công khai lấy ý kiến về kế hoạch chỉnh trang đến thời điểm bồi thường công trình.
Q. Đơn xin phép cơi nới có thể bị từ chối vì giấy cam kết tôi đã nộp khi xin giấy phép xây dựng không?
Nếu giấy phép xây dựng hoặc giấy phép sử dụng, vốn là quyết định hành chính bắt buộc cấp khi đáp ứng đủ điều kiện, bị gắn điều kiện mà không có căn cứ pháp luật thì điều kiện đó có thể không có hiệu lực. Vì vậy, việc từ chối đơn chỉ vì người nộp đơn đã viết cam kết không phù hợp có thể là trái pháp luật; tuy nhiên, trường hợp riêng biệt có nhu cầu công ích đặc biệt cấp thiết có thể được đánh giá khác.
Q. Có thể khởi kiện hành chính để phản đối việc chỉ định khu vực cần giấy phép giao dịch đất đai hoặc quyết định quy hoạch đô thị không?
Vụ việc giải thích rằng việc chỉ định khu vực cần giấy phép giao dịch đất đai có thể là đối tượng của vụ kiện hành chính vì trực tiếp làm phát sinh các hạn chế theo pháp luật đối với giao dịch và việc sử dụng đất. Quyết định quy hoạch đô thị cũng có thể hạn chế cụ thể việc thực hiện quyền; tuy nhiên, do cơ quan lập quy hoạch có quyền cân nhắc, cần xem xét các căn cứ trái pháp luật, chẳng hạn như không cân đối lợi ích hoặc thiếu tính khách quan, chính đáng.
Q. Nếu chủ đầu tư đã thi công trên đất trước khi có quyết định thu hồi đất, tôi có thể yêu cầu bồi thường trong quyết định đó không?
Vụ việc giải thích rằng thiệt hại phát sinh do sử dụng đất không có thẩm quyền trước khi việc thu hồi đất có hiệu lực không thể được yêu cầu bồi thường như khoản bồi thường thiệt hại trong thủ tục ra quyết định thu hồi đất. Trong trường hợp đó, cần xem xét riêng liệu có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại dân sự hoặc hoàn trả khoản lợi bất chính hay không.
Q. Đất từng được sử dụng làm đường có phải lúc nào cũng được bồi thường với mức thấp hơn khi bị thu hồi không?
Không phải lúc nào cũng vậy. Tiêu chí định giá thấp hơn đất liền kề có thể được áp dụng nếu đất thuộc loại đường đi thực tế và, căn cứ vào nhiều tình tiết như quá trình hình thành hoặc quan hệ sử dụng, có lý do khách quan để định giá thấp hơn đất liền kề. Không thể cứ vì đất được dùng để đi lại mà tự động giảm giá trị trong mọi trường hợp.
Luật liên quan
- Luật về thu hồi và bồi thường đất đai, v.v. phục vụ các dự án công ích (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률), Điều 2 khoản 5
- Luật về thu hồi và bồi thường đất đai, v.v. phục vụ các dự án công ích (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률), Điều 25
- Luật về thu hồi và bồi thường đất đai, v.v. phục vụ các dự án công ích (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률), Điều 34
- Luật về thu hồi và bồi thường đất đai, v.v. phục vụ các dự án công ích (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률), Điều 40
- Luật về thu hồi và bồi thường đất đai, v.v. phục vụ các dự án công ích (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률), Điều 45
- Luật về thu hồi và bồi thường đất đai, v.v. phục vụ các dự án công ích (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률), Điều 50, Điều 51
- Luật về thu hồi và bồi thường đất đai, v.v. phục vụ các dự án công ích (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률), Điều 61, Điều 64, Điều 68
- Luật về thu hồi và bồi thường đất đai, v.v. phục vụ các dự án công ích (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률), Điều 73, Điều 75, Điều 75-2
- Luật về thu hồi và bồi thường đất đai, v.v. phục vụ các dự án công ích (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률), Điều 76, Điều 77, Điều 78
- Luật về thu hồi và bồi thường đất đai, v.v. phục vụ các dự án công ích (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률), Điều 81–Điều 85, Điều 89
- Quy tắc thi hành Luật về thu hồi và bồi thường đất đai, v.v. phục vụ các dự án công ích (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙), Điều 26, Điều 33, Điều 35
- Quy tắc thi hành Luật về thu hồi và bồi thường đất đai, v.v. phục vụ các dự án công ích (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙), Điều 37–Điều 41, Điều 44–Điều 48, Điều 54, Điều 55
- Luật về thu hồi giá trị gia tăng từ phát triển (개발이익환수에 관한 법률), Điều 5 khoản 3; Nghị định thi hành Luật này (같은 법 시행령), Điều 4 khoản 1
- Luật về quy hoạch và sử dụng đất quốc gia (국토의 계획 및 이용에 관한 법률), Điều 56–Điều 58, Điều 64, Điều 117, Điều 118
- Luật Tố tụng hành chính (행정소송법), Điều 2, Điều 3, Điều 19
Lưu ý
- Việc khiếu nại quyết định thu hồi đất, phản đối giá đất công bố riêng lẻ, v.v. có thời hạn nhất định; trước tiên cần xác định ngày nhận quyết định thu hồi đất hoặc quyết định công bố.
- Bồi thường thiệt hại và bồi thường thiệt hại do hành vi trái pháp luật có thể có căn cứ và thủ tục khác nhau. Vì vậy, cần phân biệt liệu có thể yêu cầu bồi thường trong quyết định thu hồi đất đối với thiệt hại do việc sử dụng đất hoặc thi công trước khi thu hồi hay không.
- Việc có thuộc diện được bồi thường hay không có thể thay đổi tùy theo việc thực tế canh tác, cư trú hoặc kinh doanh, thời điểm cấp phép hoặc khai báo, thời điểm công bố dự án và quá trình sử dụng đất.
- Các vụ việc được dẫn có cả án lệ áp dụng pháp luật đã hết hiệu lực và quy định pháp luật thuộc những thời kỳ khác nhau; vì vậy, trong vụ việc thực tế cần kiểm tra pháp luật áp dụng tại thời điểm liên quan và thủ tục hiện hành.
Các vụ tư vấn làm căn cứ
Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).
- 농지 수용 시 영농보상금은 소유자와 임차인 중 누가 받는지
- 건물의 일부만 수용 시 잔여건물에 대한 감가보상 인정되는지
- 개발부담금부과처분과 관련하여 동일한 사업의 분할개발인지 여부
- 행정청의 개별공시지가결정에 대한 불복절차
- 무허가건물도 손실보상의 대상인지
- 공법상 의무의 이행을 민사소송의 방법으로 구할 수 있는지
- 부당한 도시계획결정에 대한 행정소송 가능한지
- 지목이 유지(溜池)인 밭의 지목변경신청반려처분 취소방법
- 신축건물사용승인을 받을 당시 작성하였던 공증각서의 내용에 반하여 후에 제출한
- 측량을 위한 출입사실을 통지하지 않고 한 도로구역결정의 효력
- 아파트 명칭변경의 요건과 절차
- ‘가설건축물’ 수용 시 임차인의 영업손실을 보상하여야 하는지
- 영업손실보상에 있어서 영업의 폐지 또는 휴업 여부의 구별기준
- 토지거래허가구역의 지정이 항고소송의 대상인 ‘처분’이 되는지
- 어업권자의 손실보상청구권 행사 방법
- 무허가건물 양수인에 대한 변상금부과 가능한지
- 지방토지수용위원회의 보상금 증액 재결에 대한 불복절차
- 위법한 토지수용 재결에 대하여 불복 시 취소소송의 대상
- 수용토지의 정당한 보상액 산정 시 보상선례를 참작할 수 있는지
- 수용효력발생 전 사업시행자가 수용대상토지를 사용한 경우
- 공익사업의 시행에 의거 주거용 건축물 소유자에 대한 주거이전비 보상은 정비계획에 관한 공람ㆍ공고일부터 해당 건축물에 대한 보상...
- 도로로 사용되던 토지의 수용 시 다른 토지보다 보상액이 적은지
- 개발행위허가의 변경이 의제되는 건축허가사항의 변경허가
- 현금청산대상자에 대한 주거이전비 및 이사비의 지급여부
- 토지손실보상금에 대한 압류 및 전부명령 시 공탁사유인지
Đây là thông tin chung về pháp luật Hàn Quốc, không phải tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể. Hãy hỏi luật sư hoặc Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (gọi 132 tại Hàn Quốc).