Hướng dẫn về môi giới bất động sản: Nghĩa vụ và thù lao của người môi giới

Điểm chính

• Người hành nghề môi giới bất động sản đã đăng ký phải thực hiện công việc môi giới được ủy thác với sự cẩn trọng của người quản lý ngay tình, đồng thời thực hiện công việc một cách trung thực và tận tâm (Bộ luật Dân sự, Điều 681 (민법 제681조); Luật về Người hành nghề môi giới bất động sản được cấp phép, khoản 1 Điều 29 (공인중개사법 제29조 제1항)).
• Người môi giới phải xác minh tình trạng, vị trí, quan hệ quyền đối với bất động sản được môi giới và các hạn chế về giao dịch hoặc sử dụng theo quy định pháp luật; phải đưa ra tài liệu làm căn cứ và giải thích chính xác (Luật về Người hành nghề môi giới bất động sản được cấp phép, Điều 25 (공인중개사법 제25조); các vụ việc 1 và 5·17).
• Quan hệ quyền không thể hiện trên sổ đăng ký cũng có thể thuộc phạm vi cần xác minh và giải thích nếu có ý nghĩa đối với quyết định giao dịch. Vụ việc về việc xác minh tiền đặt cọc và thời hạn thuê của những người thuê trước trong nhà nhiều hộ là một ví dụ (các vụ việc 6·19).
• Khi người đại diện giao kết hợp đồng, cần xác minh người đó có quyền đại diện hay không. Nếu hành vi trong khi làm việc của nhân viên hỗ trợ môi giới gây thiệt hại, cả nhân viên đó và người hành nghề môi giới bất động sản đã đăng ký thuê họ đều có thể phải chịu trách nhiệm (các vụ việc 18·23).
• Khi yêu cầu thù lao môi giới, về nguyên tắc cần xem xét hợp đồng môi giới, việc hợp đồng thuộc đối tượng môi giới được giao kết, và quan hệ nhân quả giữa hoạt động môi giới với việc giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, án lệ xác định rằng trong trường hợp đặc biệt, nếu người môi giới đóng vai trò quyết định nhưng vì lý do không do mình chịu trách nhiệm mà không thể tham gia hoàn tất giao dịch, thì người đó có thể yêu cầu khoản thù lao tương ứng với công việc môi giới đã thực hiện (các vụ việc 4·22).
• Việc các bên tự hủy hợp đồng sau khi hợp đồng đã được giao kết không đương nhiên làm mất nghĩa vụ trả thù lao môi giới. Tuy nhiên, nếu giao dịch bị tuyên vô hiệu, bị hủy bỏ hoặc bị hủy do lỗi cố ý hoặc sơ suất của người hành nghề môi giới bất động sản đã đăng ký thì người đó có thể không được nhận thù lao (Luật về Người hành nghề môi giới bất động sản được cấp phép, Điều 32 (공인중개사법 제32조); vụ việc 24).
• Thù lao môi giới phải được xác định trong giới hạn luật định sau khi xem xét cách tính giá trị giao dịch và loại bất động sản. Thù lao đã thỏa thuận trong hoạt động môi giới do người không có tư cách hành nghề và không đăng ký thực hiện có thể bị hạn chế hiệu lực (các vụ việc 3·10·11·16).
• Nghĩa vụ xác nhận và giải thích không đương nhiên mất đi chỉ vì người môi giới không nhận thù lao. Tuy nhiên, nếu hành vi giao kết hợp đồng với tư cách là một bên giao dịch trên thực tế không được xem là hoạt động môi giới khi xét khách quan, thì có thể khó yêu cầu chi trả tiền từ quỹ tương trợ (các vụ việc 9·14).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Bộ luật Dân sự, Điều 681 (민법 제681조)
• Bộ luật Dân sự, khoản 3 Điều 686 (민법 제686조 제3항)
• Luật về Người hành nghề môi giới bất động sản được cấp phép, khoản 1 Điều 2 (공인중개사법 제2조 제1호)
• Luật về Người hành nghề môi giới bất động sản được cấp phép, Điều 9 (공인중개사법 제9조)
• Luật về Người hành nghề môi giới bất động sản được cấp phép, khoản 2 Điều 15 (공인중개사법 제15조 제2항)
• Luật về Người hành nghề môi giới bất động sản được cấp phép, Điều 25 (공인중개사법 제25조)
• Luật về Người hành nghề môi giới bất động sản được cấp phép, Điều 26 (공인중개사법 제26조)
• Luật về Người hành nghề môi giới bất động sản được cấp phép, khoản 1 Điều 29 (공인중개사법 제29조 제1항)
• Luật về Người hành nghề môi giới bất động sản được cấp phép, Điều 30 (공인중개사법 제30조)
• Luật về Người hành nghề môi giới bất động sản được cấp phép, Điều 32 (공인중개사법 제32조)
• Luật về Người hành nghề môi giới bất động sản được cấp phép, Điều 33 (공인중개사법 제33조)
• Luật về Người hành nghề môi giới bất động sản được cấp phép, Điều 48 (공인중개사법 제48조)
• Nghị định thi hành Luật về Người hành nghề môi giới bất động sản được cấp phép, Điều 21 (공인중개사법 시행령 제21조)
• Nghị định thi hành Luật về Người hành nghề môi giới bất động sản được cấp phép, Điều 26 (공인중개사법 시행령 제26조)
• Thông tư thi hành Luật về Người hành nghề môi giới bất động sản được cấp phép, Điều 20 (공인중개사법 시행규칙 제20조)

Lưu ý

• Các vụ việc có đề cập đến pháp luật trước đây cũng như mức phí và giao dịch tại từng địa phương vào thời điểm đó. Vì vậy, cần kiểm tra riêng giới hạn thù lao môi giới và quy định hiện hành.
• Trước khi ký hợp đồng, nên trực tiếp kiểm tra xem số căn, diện tích và hướng ghi trong hợp đồng có khớp với thông tin trong hồ sơ chính thức hay không, đồng thời xác minh quan hệ quyền đối với bất động sản và quyền đại diện.
• Việc có phải bồi thường hay không và mức bồi thường có thể thay đổi tùy thuộc không chỉ vào việc người môi giới vi phạm nghĩa vụ mà còn vào quan hệ nhân quả với thiệt hại, lỗi của người yêu cầu dịch vụ và các yếu tố khác.
• Thời hiệu yêu cầu chi trả tiền bảo hiểm bảo lãnh hoặc tiền từ quỹ tương trợ có thể thay đổi tùy theo thời điểm giao kết hợp đồng và pháp luật áp dụng. Vì vậy, không nên mặc nhiên áp dụng thời hạn nêu trong vụ việc cho trường hợp hiện tại mà cần kiểm tra lại.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 개업공인중개사가 부동산중개 할 경우 주의의무
2. 부동산중개인이 체결한 보증보험계약상 보험금청구권의 소멸시효 기간
3. 부동산 중개보수의 산정방법
4. 개업공인중개사의 보수청구권의 발생요건
5. 중개업자가 아파트면적을 잘못 알려준 경우의 책임
6. 다가구주택의 경우 중개업자의 확인·설명의무
7. 현관문호실과 등기부호실이 달라 보증금을 떼인 경우 중개업자의 책임
8. 임차인 계약갱신요구권 설명과 중개업자의 책임
9. 무상의 부동산중개행위에도 개업공인중개사의 손해배상책임 있는지
10. 중개사무소 개설등록 않은 자와의 중개수수료지급약정의 효력
11. 부동산중개업자에게 법정수수료 초과 약정수수료를 지급의무가 있는지
12. 부동산중개업자에게 법정수수료 초과 약정수수료 지급의무가 있는지
13. 개업공인중개사가 중개하지 않고 거래계약서 등 작성·교부한 책임
14. 중개사명의대여 받은 자를 직접 당사자로 한 계약행위가 중개행위인지
15. 부동산중개업자가 부동산 관련 세금을 잘못 설명한 경우
16. 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업을 하면서 체 결한 중개수수료 지급약정의 효력
17. 부동산중개업자가 아파트 방향을 잘못 설명한 경우
18. 대리인을 통한 임대차계약 체결시 중개업자의 주의의무
19. 중개업자의 설명의무의 범위
20. 부동산 중개업자의 금지행위
21. 부동산 중개업자에 대한 공제금 지급계약 및 면책약관의 효력
22. 부동산 중개업자가 최종적 계약서 작성에 관여하지 못하고도 중개수수료를 청구할 권한이 있는지 여부
23. 중개보조원의 행위에 대한 중개업자의 책임
24. 부동산매매계약이 해제된 경우에도 중개보수 지급해야 하는지
25. 중개사무소 개설등록을 하지 아니하고 부동산 거래를 중개하는 행위의 형사 책임