Hướng dẫn trọng yếu về thời hiệu xác lập quyền sở hữu bất động sản: chiếm hữu 20 năm và đăng ký

Điểm chính

• Thời hiệu xác lập quyền sở hữu bất động sản do chiếm hữu là chế định theo đó người chiếm hữu phải chiếm hữu trong 20 năm một cách công khai, ôn hòa và với ý định chiếm hữu như chủ sở hữu, đồng thời phải đăng ký thì mới có được quyền sở hữu (Bộ luật Dân sự, Điều 245 khoản 1 (민법 제245조 제1항)).
• Về nguyên tắc, người chiếm hữu được suy đoán là chiếm hữu với ý định chiếm hữu như chủ sở hữu. Tuy nhiên, suy đoán này có thể bị bác bỏ nếu chứng minh được rằng người đó biết việc chiếm hữu là trái phép, hoặc căn cứ vào quyền làm căn cứ cho việc chiếm hữu và các tình tiết xung quanh có thể xác định rằng người đó không có ý định loại trừ quyền sở hữu của người khác (Bộ luật Dân sự, Điều 197 khoản 1 (민법 제197조 제1항)).
• Người kế thừa việc chiếm hữu có thể chỉ viện dẫn thời gian mình chiếm hữu hoặc viện dẫn cả thời gian chiếm hữu của người chiếm hữu trước đó. Nếu cộng gộp thời gian chiếm hữu của người trước đó thì cũng kế thừa những khiếm khuyết trong việc chiếm hữu đó (Bộ luật Dân sự, Điều 199 (민법 제199조)).
• Việc chủ sở hữu thay đổi trong thời gian chiếm hữu, tự nó, không làm gián đoạn thời hiệu đang diễn tiến. Tuy nhiên, nếu sau khi thời hiệu hoàn thành nhưng trước khi đăng ký, người thứ ba hoàn tất đăng ký chuyển quyền sở hữu thì về nguyên tắc, không thể viện dẫn việc thời hiệu đã hoàn thành để chống lại người thứ ba đó.
• Ngay cả khi thời hiệu xác lập quyền sở hữu do chiếm hữu đã hoàn thành, quyền sở hữu cũng không được chuyển ngay trước khi đăng ký. Về nguyên tắc, cần yêu cầu chủ sở hữu tại thời điểm thời hiệu hoàn thành thực hiện đăng ký chuyển quyền sở hữu.
• Ngay cả khi quyền sở hữu được chuyển cho người thứ ba sau khi thời hiệu hoàn thành và người chiếm hữu không thể viện dẫn thời hiệu để chống lại người đó, người chiếm hữu vẫn có thể viện dẫn thời hiệu xác lập quyền sở hữu lần thứ hai nếu tiếp tục chiếm hữu đủ 20 năm, lấy thời điểm thay đổi chủ sở hữu làm mốc bắt đầu tính thời hạn mới.
• Trong số tài sản quốc gia, tài sản hành chính không thuộc đối tượng xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu, còn tài sản thông thường có thể thuộc đối tượng này nếu đáp ứng các điều kiện. Tài sản hành chính của chính quyền địa phương cũng không thể được xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu (Luật Tài sản quốc gia, Điều 7 khoản 2 (국유재산법 제7조 제2항); Luật Quản lý tài sản và vật phẩm công hữu, Điều 6 khoản 2 (공유재산 및 물품 관리법 제6조 제2항)).
• Thời hiệu xác lập quyền sở hữu có thể được công nhận đối với một phần đất, nhưng phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư không thuộc đối tượng xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu. Thời hiệu xác lập quyền hưởng địa dịch về lối đi chỉ được đặt ra khi tình trạng khách quan của việc lắp đặt và sử dụng lối đi được duy trì liên tục (Bộ luật Dân sự, Điều 294 (민법 제294조)).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Bộ luật Dân sự, Điều 186 (민법 제186조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 187 (민법 제187조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 197 khoản 1 (민법 제197조 제1항)
• Bộ luật Dân sự, Điều 199 (민법 제199조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 245 khoản 1 và khoản 2 (민법 제245조 제1항·제2항)
• Bộ luật Dân sự, Điều 247 khoản 1 (민법 제247조 제1항)
• Bộ luật Dân sự, Điều 252 khoản 2 (민법 제252조 제2항)
• Bộ luật Dân sự, Điều 291 (민법 제291조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 294 (민법 제294조)
• Bộ luật Dân sự, từ Điều 1053 đến Điều 1058 (민법 제1053조부터 제1058조까지)
• Luật Đăng ký bất động sản, Điều 65 (부동산등기법 제65조)
• Luật Tài sản quốc gia, Điều 6 (국유재산법 제6조)
• Luật Tài sản quốc gia, Điều 7 khoản 2 (국유재산법 제7조 제2항)
• Luật Tài sản quốc gia, Điều 12 khoản 1 và khoản 2 (국유재산법 제12조 제1항·제2항)
• Luật Quản lý tài sản và vật phẩm công hữu, Điều 6 khoản 2 (공유재산 및 물품 관리법 제6조 제2항)

Lưu ý

• Không nên cho rằng chỉ cần chiếm hữu 20 năm là quyền sở hữu tự động phát sinh. Cần kiểm tra tính chất và thời hạn chiếm hữu, đồng thời xem xét yêu cầu đăng ký cần thiết.
• Việc chủ sở hữu thay đổi trước khi thời hiệu hoàn thành và việc quyền sở hữu được chuyển cho người thứ ba sau khi thời hiệu hoàn thành nhưng trước khi đăng ký có hậu quả pháp lý khác nhau.
• Khi cộng gộp thời gian chiếm hữu của người chiếm hữu trước đó, có thể phải kế thừa cả những khiếm khuyết trong việc chiếm hữu đó. Việc xác định mốc bắt đầu tính thời hạn cũng có thể khác nhau tùy theo thời điểm người chiếm hữu thay đổi hoặc người đứng tên đăng ký thay đổi.
• Kết quả đối với đất thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc chính quyền địa phương có thể khác nhau tùy theo loại tài sản và quá trình chiếm hữu. Vì vậy, cần xem xét đồng thời tài sản đó là tài sản hành chính hay tài sản thông thường, và việc chiếm hữu có phải là chiếm hữu với tư cách chủ sở hữu hay không.

Bài viết liên quan

• Lời Hứa 30 Năm và Luật Pháp Hàn Quốc: Liệu Thỏa Thuận Riêng Có Thể Thay Đổi Thời Gian Xác Lập Quyền Sở Hữu?

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 각 공유자에 대한 점유취득시효 기산점을 달리하여 주장할 수 있는지
2. 취득시효 완성 후 토지가 수용될 경우 시효취득자의 소유권 주장방법
3. 부동산의 일부에 대하여도 점유취득시효가 인정될 수 있는지
4. 점유자가 수탁자에 대하여 취득시효 완성을 주장할 수 있는지 여부
5. 점유취득시효 완성 후 상속등기에 이의하지 않은 경우 타주점유인지
6. 자기 소유의 부동산에 대하여 시효취득이 가능한지
7. 취득시효 완성 후 등기한 제3자에 대한 점유취득시효 주장 가능한지
8. 미등기·미등록 토지 점유시효취득자의 권리행사 방법
9. 국유재산도 점유취득시효의 대상이 될 수 있는지
10. 타인 소유 토지를 매수한 경우 자주점유의 추정이 번복되는지
11. 20년 이상 경작한 토지에 대한 점유취득시효 완성 여부
12. 부동산소유권이전등기 후 일정기간 점유할 때 등기부취득시효
13. 취득시효 완성된 명의신탁 부동산이 새로운 명의수탁자로 변경된 경우
14. 구분소유적 공유관계에 있는 토지에 대하여 시효취득이 가능한지
15. 타인 토지 위의 무단건축물 양수 후 점유취득시효주장이 가능한지
16. 이주대책으로 점유한 토지에 대한 점유취득시효 주장이 가능한지
17. 부동산의 취득시효 기간 중 원소유자가 설정한 근저당권의 효력
18. 등기부취득시효 완성 후 그 등기명의가 불법 말소된 경우 소유권 상실 여부
19. 취득시효 완성된 토지 상속인이 제3자를 거쳐 이전등기 한 경우의 효력
20. 토지에 대한 점유취득시효 완성 전 상속인명의로 등기 된 때 시효취득 여부
21. 점유취득시효완성 후 소유자 변동된 경우 2차 점유취득시효 기산점
22. 국가가 토지를 20년간 점유하여 취득시효가 완성된 경우, 국가 소유로 등기가 이루어지기 전에 토지 소유자가 하천편입토지 보상 ...
23. 새마을운동의 일환으로 개설된 도로를 폐쇄할 경우 대응방법
24. 국가나 지방자치단체가 토지의 취득절차에 관한 자료를 제출하지 못하는 경우, 자주점유 추정이 번복되는지 여부
25. 집합건물의 공용부분이 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 되는지 여부