Hướng dẫn về hiệu lực và việc phân chia tiền trong biện pháp phong tỏa tạm thời bất động sản
Dựa trên 16 vụ tư vấn · Cập nhật · Dịch từ bản gốc tiếng Hàn.
Biện pháp phong tỏa tạm thời bất động sản hạn chế quyền định đoạt của con nợ; việc định đoạt sau khi áp dụng biện pháp này bị hạn chế hiệu lực trong quan hệ với chủ nợ có khoản phải thu được phong tỏa tạm thời. Tuy nhiên, kết quả phân chia tiền hoặc thi hành án có thể khác nhau tùy vào số tiền yêu cầu trong biện pháp phong tỏa tạm thời, thời điểm thi hành và tình trạng của tài sản.
Sơ đồ tóm tắt
Điểm chính
- Ngay cả sau khi biện pháp phong tỏa tạm thời bất động sản được thi hành, con nợ vẫn có thể sử dụng, quản lý và thu lợi từ tài sản đó; quyền bị hạn chế là quyền định đoạt (Luật Thi hành án dân sự, Điều 291 và Điều 83 khoản 2 (민사집행법 제291조, 제83조 제2항)).
- Ngay cả khi bất động sản được chuyển cho người thứ ba sau khi bị phong tỏa tạm thời, không phải mọi việc chuyển nhượng đều vô hiệu; hiệu lực cấm định đoạt của biện pháp này chỉ phát sinh trong quan hệ với chủ nợ có khoản phải thu được phong tỏa tạm thời (án lệ 2, 10; Bản án Tòa án Tối cao tuyên ngày 9/6/1987, số 86다카2570).
- Nếu quyền sở hữu bất động sản được chuyển cho người thứ ba sau khi áp dụng biện pháp phong tỏa tạm thời, về nguyên tắc, phạm vi chủ nợ có khoản phải thu được phong tỏa tạm thời có thể được phân chia tiền bán tài sản bị giới hạn ở số tiền yêu cầu ghi trong quyết định phong tỏa tạm thời tại thời điểm ban hành. Hiệu lực cấm định đoạt không áp dụng đối với khoản lãi và chi phí tố tụng vượt quá giới hạn đó (án lệ 2, 10; Bản án Tòa án Tối cao tuyên ngày 10/11/1998, số 98다43441).
- Chủ nợ có khoản phải thu được đăng ký phong tỏa tạm thời trước khi đăng ký quyết định mở thủ tục đấu giá lần đầu được tính là chủ nợ được phân chia tiền, ngay cả khi không yêu cầu phân chia; khoản tiền được phân chia có thể được gửi ký thác. Chủ nợ có khoản phải thu được đăng ký phong tỏa tạm thời sau thời điểm đó phải yêu cầu phân chia (Luật Thi hành án dân sự, Điều 88 khoản 1, Điều 148, Điều 160 khoản 1 điểm 2 và Điều 161 khoản 1 (민사집행법 제88조 제1항, 제148조, 제160조 제1항 제2호, 제161조 제1항)).
- Khi đất bị phong tỏa tạm thời bị thu hồi, hiệu lực phong tỏa tạm thời đối với đất chấm dứt và không tự động chuyển sang khoản tiền bồi thường thu hồi đất. Cần nộp đơn riêng để phong tỏa tạm thời quyền đòi khoản tiền bồi thường (Luật về thu hồi và bồi thường đất đai, v.v. cho các dự án công ích, Điều 45 khoản 1 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항); Bản án Tòa án Tối cao tuyên ngày 10/9/2009, số 2006다61536, 61543).
- Công trình chưa đăng ký cũng có thể là đối tượng của biện pháp bảo toàn nếu thuộc sở hữu của con nợ, có thực chất và diện mạo của một công trình, đồng thời số thửa đất, kết cấu và diện tích được xác định là trùng khớp với nội dung giấy phép xây dựng hoặc thông báo xây dựng theo nhận thức thông thường của xã hội. Án lệ được nêu cho biết công trình xây dựng trái phép chưa hoàn tất thủ tục xin giấy phép xây dựng hoặc thông báo xây dựng hợp pháp không thể là đối tượng bị phong tỏa tạm thời (Luật Thi hành án dân sự, Điều 81 khoản 1 điểm 2 và khoản 3 (민사집행법 제81조 제1항 제2호, 제3항); Quy tắc Thi hành án dân sự, Điều 218 (민사집행규칙 제218조)).
- Việc phong tỏa tạm thời phần sở hữu riêng của bất động sản phân chia có thể có hiệu lực cả đối với quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu chung, là quyền phụ thuộc, trừ khi có tình tiết đặc biệt (Bộ luật Dân sự, Điều 100 khoản 2 (민법 제100조 제2항); Luật về quyền sở hữu và quản lý nhà chung cư, Điều 20 khoản 1 và khoản 2 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항·제2항); Bản án Tòa án Tối cao tuyên ngày 26/10/2006, số 2006다29020).
- Khi đăng ký phong tỏa tạm thời bị xóa do đấu giá, căn cứ làm gián đoạn thời hiệu khởi kiện do việc phong tỏa tạm thời chấm dứt vào thời điểm đó, trừ khi có tình tiết đặc biệt. Việc tiền phân chia được gửi ký thác không tự nó duy trì hiệu lực gián đoạn thời hiệu (Bộ luật Dân sự, Điều 168 (민법 제168조); Bản án Tòa án Tối cao tuyên ngày 14/11/2013, số 2013다18622).
Câu hỏi thường gặp
Q. Nếu đất đang bị phong tỏa tạm thời bị thu hồi, biện pháp này có tự động áp dụng cả với tiền bồi thường không?
Không. Khi đất bị thu hồi, hiệu lực của biện pháp phong tỏa tạm thời đối với đất chấm dứt và không tự động chuyển sang quyền đòi tiền bồi thường thu hồi đất. Để bảo toàn khoản tiền bồi thường, cần tiến hành thủ tục phong tỏa tạm thời riêng đối với quyền đòi khoản tiền đó.
Q. Nếu bất động sản đã bị phong tỏa tạm thời được chuyển cho người khác rồi đem đấu giá, tôi có thể được phân chia tiền đấu giá không?
Có thể. Chủ nợ có khoản phải thu đã được phong tỏa tạm thời có thể tiến hành cưỡng chế thi hành án, trong đó người phải thi hành án là con nợ bị áp dụng biện pháp phong tỏa tạm thời; hoặc có thể được phân chia tiền thu được trong thủ tục đấu giá do chủ nợ của người nhận chuyển nhượng thứ ba yêu cầu. Tuy nhiên, phạm vi áp dụng của hiệu lực cấm định đoạt và số tiền có thể được phân chia bị giới hạn bởi số tiền yêu cầu ghi trong quyết định phong tỏa tạm thời tại thời điểm ban hành quyết định đó.
Q. Nếu khi yêu cầu phong tỏa tạm thời tôi chỉ ghi số tiền gốc, sau này tôi có được phân chia cả tiền lãi và chi phí tố tụng không?
Nếu quyền sở hữu bất động sản được chuyển cho người thứ ba sau khi áp dụng biện pháp phong tỏa tạm thời, hiệu lực cấm định đoạt không áp dụng đối với khoản lãi và chi phí tố tụng vượt quá số tiền yêu cầu ghi trong quyết định phong tỏa tạm thời. Vì vậy, không thể căn cứ vào biện pháp phong tỏa tạm thời để được phân chia phần vượt quá này từ tiền bán bất động sản đó.
Q. Tôi đã phong tỏa tạm thời bất động sản trước khi đấu giá nhưng bỏ lỡ thời hạn yêu cầu phân chia. Tôi có bị loại khỏi việc phân chia không?
Chủ nợ có khoản phải thu được đăng ký phong tỏa tạm thời trước khi đăng ký quyết định mở thủ tục đấu giá lần đầu được tính là chủ nợ được phân chia tiền, kể cả khi không yêu cầu phân chia. Ngược lại, chủ nợ có khoản phải thu được đăng ký phong tỏa tạm thời sau khi đăng ký quyết định mở thủ tục đấu giá lần đầu phải yêu cầu phân chia.
Q. Có thể phong tỏa tạm thời công trình chưa đăng ký hoặc chưa hoàn thành không?
Ngay cả công trình chưa đăng ký hoặc chưa được chấp thuận đưa vào sử dụng cũng có thể là đối tượng bị phong tỏa tạm thời nếu công trình thuộc sở hữu của con nợ, có thực chất và diện mạo của một công trình, đồng thời số thửa đất, kết cấu và diện tích được xác định là trùng khớp với nội dung giấy phép xây dựng hoặc thông báo xây dựng theo nhận thức thông thường của xã hội. Khi nộp đơn, có thể cần giấy tờ chứng minh quan hệ sở hữu, số thửa đất, kết cấu và diện tích của công trình, cũng như giấy phép xây dựng hoặc thông báo xây dựng.
Q. Có thể phong tỏa tạm thời công trình xây dựng trái phép không?
Theo án lệ được nêu, công trình xây dựng trái phép chưa hoàn tất thủ tục xin giấy phép xây dựng hoặc thông báo xây dựng hợp pháp không thể là đối tượng bị phong tỏa tạm thời với tư cách bất động sản. Cần phân biệt công trình chưa đăng ký với công trình xây dựng trái phép.
Q. Tôi chỉ phong tỏa tạm thời phần sở hữu riêng; biện pháp này có hiệu lực cả đối với quyền sử dụng đất được xác lập sau đó không?
Trừ khi có tình tiết đặc biệt, quyết định phong tỏa tạm thời đối với phần sở hữu riêng có thể có hiệu lực cả đối với quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu chung, là quyền phụ thuộc. Tuy nhiên, kết quả có thể khác nếu có tình tiết đặc biệt, chẳng hạn quy chế cho phép định đoạt quyền sử dụng đất độc lập với phần sở hữu riêng.
Q. Dù bất động sản bị phong tỏa tạm thời, con nợ có thể cư trú tại hoặc quản lý bất động sản đó không?
Theo án lệ được nêu, dù bất động sản bị phong tỏa tạm thời, con nợ vẫn có thể sử dụng, quản lý và thu lợi từ tài sản đó. Quyền bị hạn chế là quyền định đoạt.
Q. Khi đăng ký phong tỏa tạm thời bị xóa và tiền phân chia được gửi ký thác, hiệu lực gián đoạn thời hiệu khởi kiện có tiếp tục không?
Thông thường, khi đăng ký phong tỏa tạm thời bị xóa, căn cứ làm gián đoạn thời hiệu do việc phong tỏa tạm thời chấm dứt và thời hiệu bắt đầu được tính lại từ thời điểm đó. Việc tiền được phân chia đã được gửi ký thác tại cơ quan có thẩm quyền không tự nó duy trì hiệu lực gián đoạn thời hiệu.
Q. Người thuê nhà thuộc diện được bảo vệ đối với khoản tiền thuê nhỏ, vào ở sau khi nhà đã bị phong tỏa tạm thời, sẽ được phân chia tiền như thế nào?
Theo án lệ được nêu, sau khi người thuê nhà thuộc diện được bảo vệ đối với khoản tiền thuê nhỏ nhận được ưu tiên phân chia theo pháp luật, phần tiền đặt cọc còn lại được phân chia cùng thứ tự ưu tiên với khoản phải thu đã được phong tỏa tạm thời trước đó. Số tiền phân chia cụ thể có thể khác nhau tùy thuộc vào nhà ở, hợp đồng thuê và các điều kiện theo pháp luật áp dụng.
Luật liên quan
- Luật về thu hồi và bồi thường đất đai, v.v. cho các dự án công ích, Điều 40 khoản 2 điểm 4 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조 제2항 제4호)
- Luật về thu hồi và bồi thường đất đai, v.v. cho các dự án công ích, Điều 45 khoản 1 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항)
- Bộ luật Dân sự, Điều 100 khoản 2 (민법 제100조 제2항)
- Bộ luật Dân sự, Điều 168 (민법 제168조)
- Bộ luật Dân sự, Điều 187 (민법 제187조)
- Bộ luật Dân sự, Điều 358 (민법 제358조)
- Bộ luật Dân sự, Điều 548 khoản 1 (민법 제548조 제1항)
- Luật Thi hành án dân sự, Điều 23 khoản 1 (민사집행법 제23조 제1항)
- Luật Thi hành án dân sự, Điều 81 khoản 1 điểm 2 và khoản 3 (민사집행법 제81조 제1항 제2호·제3항)
- Luật Thi hành án dân sự, Điều 83 khoản 2 (민사집행법 제83조 제2항)
- Luật Thi hành án dân sự, Điều 88 khoản 1 (민사집행법 제88조 제1항)
- Luật Thi hành án dân sự, Điều 148 (민사집행법 제148조)
- Luật Thi hành án dân sự, Điều 160 khoản 1 điểm 2 (민사집행법 제160조 제1항 제2호)
- Luật Thi hành án dân sự, Điều 161 khoản 1 (민사집행법 제161조 제1항)
- Luật Thi hành án dân sự, Điều 291 (민사집행법 제291조)
Lưu ý
- Khi đất bị thu hồi, cần lưu ý rằng chỉ phong tỏa tạm thời đối với đất không đồng nghĩa với việc quyền đòi tiền bồi thường thu hồi đất cũng được bảo toàn.
- Khoản phải thu vượt quá số tiền yêu cầu ghi trong quyết định phong tỏa tạm thời có thể không được phân chia từ tiền bán bất động sản đã chuyển cho người nhận chuyển nhượng thứ ba theo hiệu lực cấm định đoạt của biện pháp phong tỏa tạm thời.
- Đối với công trình chưa đăng ký, cần xác minh thực chất và diện mạo của công trình cũng như việc có phù hợp với nội dung giấy phép xây dựng hoặc thông báo xây dựng hay không; án lệ được nêu cho biết công trình xây dựng trái phép không có giấy phép hoặc thông báo hợp pháp không thể là đối tượng bị phong tỏa tạm thời.
- Việc có cần yêu cầu phân chia hay không có thể tùy thuộc vào thứ tự thời gian đăng ký phong tỏa tạm thời và đăng ký quyết định mở thủ tục đấu giá lần đầu, vì vậy cần kiểm tra thời điểm đăng ký.
Các vụ tư vấn làm căn cứ
Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).
- 가압류된 토지가 수용될 경우 가압류효력이 소멸되는지
- 가압류부동산의 소유권 이전 시 가압류신청 초과금액도 배당 가능한지
- 배당요구하지 않은 가압류권자는 배당에서 제외되는지
- 완공되지 않아 소유권보존등기가 마쳐지지 않았거나 사용승인되지 않은 건물이 보전처분의 대상이 되기 위한 요건
- 가압류와 경매절차, 소멸시효
- 미등기 부동산에 대한 가압류신청
- 부동산 가압류 신청시 유의사항
- 구분건물의 전유부분에 대한 소유권보존등기만 경료되고 대지지분에 대한 등기가 경료되기 전에 전유부분만에 대해 내려진 가압류결정의...
- 등기공무원이 동일 부동산에 관한 가압류등기 촉탁서와 처분금지가처분등기 촉탁서를 동시에 받은 경우, 그 처리 방법 및 등기 순위...
- 가압류집행 후 가압류목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 제3취득자의 채권자가 신청한 경매절차에서 가압류채권자가 배당받을 ...
- 가압류등기 후에 근저당권설정등기가 경료된 경우 가압류채권자와 근저당권자 및 근저당권설정등기 후 강제경매신청을 한 압류채권자 사...
- 부동산가압류와 소액임차권
- 부동산에 대한 가압류와 가처분의 효력의 우열
- 소유권이전등기청구권에 대한 압류나 가압류가 되어 있는 경우 제3채무자나 채무자로부터 소유권이전등기를 넘겨받은 제3자에 대하여 ...
- 무허가 건물이 부동산 가압류의 대상이 될 수 있는지
- 부동산 가압류의 경우 가압류 목적물을 가압류채무자가 사용·관리·수익할 수 있는지
Đây là thông tin chung về pháp luật Hàn Quốc, không phải tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể. Hãy hỏi luật sư hoặc Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (gọi 132 tại Hàn Quốc).