Hướng dẫn về việc duy trì và sửa chữa nhà thuê trong hợp đồng thuê nhà ở

Điểm chính

• Nghĩa vụ sửa chữa của bên cho thuê được xác định trong phạm vi cần thiết để bên thuê sử dụng và hưởng dụng nhà theo đúng mục đích và công dụng của hợp đồng; khi xem xét cần cân nhắc nhiều yếu tố như mức độ và vị trí của khiếm khuyết, ảnh hưởng đến việc sử dụng và chi phí sửa chữa (Bộ luật Dân sự, Điều 623 (민법 제623조); Bản án Tòa án Tối cao ngày 29 tháng 3 năm 2012, số 2011다107405).
• Ngay cả khi hợp đồng quy định bên thuê chịu trách nhiệm sửa chữa, nếu không có tình tiết đặc biệt quy định cụ thể phạm vi sửa chữa, điều khoản đó có thể được hiểu là chỉ giới hạn ở những sửa chữa nhỏ thông thường. Bên cho thuê vẫn có thể phải chịu các khoản sửa chữa lớn đối với hư hỏng nghiêm trọng, bộ phận cấu thành chính hoặc thiết bị cơ bản (Bản án Tòa án Tối cao ngày 9 tháng 12 năm 1994, số 94다34692; Bản án Tòa án Tối cao ngày 27 tháng 3 năm 2008, số 2007다91336).
• Khiếm khuyết xuất hiện trong thời hạn thuê có thể bao gồm cả khiếm khuyết đã tồn tại từ thời điểm giao kết hợp đồng nhưng chỉ được phát hiện về sau. Nếu hiện tượng ngưng tụ hơi nước phát sinh do khiếm khuyết về kết cấu, có thể cần thực hiện biện pháp kiểm tra và khắc phục nguyên nhân (Bộ luật Dân sự, Điều 623 (민법 제623조); Bản án Tòa án Tối cao ngày 14 tháng 6 năm 2012, số 2010다89876).
• Nếu bên thuê đã chi trả khoản thuộc nghĩa vụ sửa chữa của bên cho thuê, bên thuê có thể yêu cầu hoàn trả chi phí cần thiết ngay khi phát sinh khoản chi đó và yêu cầu toàn bộ số tiền đã chi, bất kể chi phí cần thiết đó hiện còn tồn tại hay không (Bộ luật Dân sự, Điều 626 khoản 1 (민법 제626조 제1항)).
• Nếu bên cho thuê không sửa chữa khiến việc sử dụng và hưởng dụng bị cản trở, hoặc việc sửa chữa gây trở ngại cho việc sử dụng, bên thuê có thể từ chối trả tiền thuê trong phạm vi bị cản trở đó. Bên thuê cũng có thể yêu cầu thực hiện đồng thời nghĩa vụ hoàn trả chi phí cần thiết và nghĩa vụ trả tiền thuê, hoặc xem xét bù trừ hay thực hiện quyền lưu giữ nếu đáp ứng các điều kiện (Bộ luật Dân sự, Điều 626 khoản 1 (민법 제626조 제1항)).
• Bên cho thuê có thể bị xác định là phải chịu trách nhiệm nếu hỏa hoạn phát sinh do khiếm khuyết trong khu vực họ kiểm soát, quản lý hoặc do sơ suất của nhà thầu được họ giao thực hiện công việc sửa chữa. Ngược lại, bên thuê có thể phải chứng minh rằng nguyên nhân không thuộc trách nhiệm của mình hoặc mình đã thực hiện đầy đủ sự cẩn trọng của một người quản lý tận tâm (Bộ luật Dân sự, Điều 374 (민법 제374조), Điều 390 (민법 제390조), Điều 391 (민법 제391조), Điều 615 (민법 제615조), Điều 654 (민법 제654조)).
• Có thể tìm cách giải quyết tranh chấp về nghĩa vụ sửa chữa hoặc trách nhiệm chịu chi phí bằng cách nộp đơn yêu cầu hòa giải đến Ủy ban Hòa giải Tranh chấp Thuê nhà ở (Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở, Điều 14 khoản 2 điểm 4 (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Bộ luật Dân sự, Điều 203 (민법 제203조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 374 (민법 제374조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 390 (민법 제390조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 391 (민법 제391조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 575 khoản 1 (민법 제575조 제1항)
• Bộ luật Dân sự, Điều 580 khoản 1 (민법 제580조 제1항)
• Bộ luật Dân sự, Điều 615 (민법 제615조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 623 (민법 제623조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 626 khoản 1 (민법 제626조 제1항)
• Bộ luật Dân sự, Điều 630 khoản 1 (민법 제630조 제1항)
• Bộ luật Dân sự, Điều 652 (민법 제652조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 654 (민법 제654조)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở, Điều 3 khoản 4 (주택임대차보호법 제3조 제4항)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê nhà ở, Điều 14 khoản 2 điểm 4 (주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호)

Lưu ý

• Không thể chỉ dựa vào câu chữ trong hợp đồng để kết luận bên cho thuê hay bên thuê có nghĩa vụ sửa chữa. Cần xem xét đồng thời các thỏa thuận đặc biệt về phạm vi sửa chữa, quy mô và nguyên nhân của khiếm khuyết, cũng như ảnh hưởng đến việc sử dụng nhà.
• Trước khi tự sửa chữa, bên thuê nên lưu giữ tài liệu để xác nhận khiếm khuyết và sự cần thiết phải sửa chữa, nội dung đã thông báo cho bên cho thuê và các khoản chi phí đã phát sinh.
• Khi phát hiện khiếm khuyết, bên thuê phải thông báo cho bên cho thuê ngay, không chậm trễ. Trách nhiệm của bên cho thuê có thể bị giới hạn trong phạm vi họ không thể sửa chữa do bên thuê thông báo muộn.
• Chỉ riêng việc có nguy cơ tài sản khác của bên thuê bị thiệt hại do môi trường bên ngoài hoặc nguy hiểm xung quanh không làm phát sinh nghĩa vụ áp dụng biện pháp bảo vệ cho bên cho thuê. Cần xem xét liệu có tình tiết đặc biệt cản trở việc sử dụng và hưởng dụng theo mục đích của hợp đồng hay không.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 임대인의 수선의무의 한계 범위
2. 윗층 베란다 누수로 인한 손해의 배상의무자
3. 화재로 인한 주택 훼손시 임차인이 책임을 면하는 경우
4. 주택 인도 당시 이미 존재하고 있던 하자에 대한 수선의무
5. 필요비상환청구권의 포기특약
6. 임차건물의 내부공사를 용인하는 묵시적 약정의 인정가능성
7. 전기배선의 하자로 인한 화재
8. 임대물 수선 공사 중 수급인 과실로 인해 발생한 화재에 대한 책임
9. 임대인의 수리 중 집에 불이 난 경우
10. 임대인의 수선의무를 특약으로 면제한 경우
11. 임차목적물 매매시 비용상환청구의 상대방
12. 필요비상환청구권의 이행 확보 방안
13. 건물 바닥의 결로현상이 발생할 경우
14. 임차인이 하자 통지의무를 지체하였을 때, 임대인의 손해배상 범위
15. 임차주택의 수선 중 차임지급 의무
16. 임차인의 임차주택 수선
17. 전대차 관계에서 전차인의 비용상환청구권의 상대방
18. 주택임대차분쟁조정위원회를 통한 문제해결