Quyền được ưu tiên thanh toán trước nhất của người thuê nhà có tiền đặt cọc nhỏ: điều kiện và thủ tục phân chia tiền đấu giá

Điểm chính

• Để yêu cầu quyền được ưu tiên thanh toán trước nhất, phải được bàn giao nhà và hoàn tất đăng ký cư trú trước khi đăng ký yêu cầu đấu giá được ghi vào sổ đăng ký (Luật Bảo vệ việc thuê nhà ở, Điều 8 khoản 1 và Điều 3 khoản 1 (주택임대차보호법 제8조 제1항, 제3조 제1항)).
• Mức trần tiền đặt cọc để được coi là người thuê nhà có tiền đặt cọc nhỏ và khoản tiền được ưu tiên thanh toán khác nhau tùy khu vực; trong quan hệ với người có quyền bảo đảm được xác lập trước khi sửa đổi, nghị định thi hành có hiệu lực tại thời điểm quyền bảo đảm được xác lập có thể được áp dụng (Điều khoản bổ sung 2 của Nghị định thi hành Luật Bảo vệ việc thuê nhà ở (주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조)).
• Khoản tiền được ưu tiên thanh toán trước nhất không phải là toàn bộ tiền đặt cọc mà là khoản tiền nhất định do nghị định thi hành quy định; nếu tổng khoản tiền đó vượt quá một nửa giá trị căn nhà, việc phân chia được thực hiện trong giới hạn đó (Luật Bảo vệ việc thuê nhà ở, Điều 8 khoản 3 (주택임대차보호법 제8조 제3항)).
• Giá trị căn nhà không chỉ có nghĩa là giá bán trong cuộc đấu giá. Giá trị này được xác định dựa trên số tiền thực tế được chia: lấy tiền bán nhà và các khoản liên quan, cộng với tiền lãi của khoản bảo đảm đăng ký mua nhà tính đến ngày phân chia và các khoản tiền bảo đảm bị tịch thu, rồi trừ chi phí thi hành (Bản án Tòa án Tối cao ngày 27 tháng 4 năm 2001, 2001다8974).
• Khoản phải hoàn trả tiền đặt cọc cho người thuê nhà có tiền đặt cọc nhỏ là khoản phải yêu cầu phân chia; do đó, phải khai báo quyền và yêu cầu phân chia trước thời hạn cuối cùng để yêu cầu phân chia (Luật Thi hành dân sự, Điều 84 khoản 1 và Điều 88 khoản 1 (민사집행법 제84조 제1항, 제88조 제1항)).
• Để duy trì quyền được ưu tiên thanh toán trước nhất, phải duy trì việc chiếm hữu nhà và đăng ký cư trú đến thời hạn cuối cùng để yêu cầu phân chia. Nếu phải chuyển đi trước thời điểm đó, ví dụ hướng dẫn hoàn tất đăng ký quyền thuê nhà rồi mới chuyển đi.
• Nếu đồng thời có tư cách người thuê nhà có tiền đặt cọc nhỏ và quyền ưu tiên thanh toán theo ngày xác định chắc chắn, khoản tiền được ưu tiên thanh toán trước nhất sẽ được chia trước; phần tiền đặt cọc còn lại được chia theo thứ tự của ngày xác định chắc chắn (Bản án Tòa án Tối cao ngày 15 tháng 11 năm 2007, 2007다45562).
• Nếu mục đích chính của hợp đồng thuê là thu hồi khoản nợ trước người có quyền bảo đảm thứ tự ưu tiên cao hơn, chứ không phải cư trú hoặc sử dụng thực tế, người thuê có thể không được bảo vệ với tư cách người thuê nhà có tiền đặt cọc nhỏ (Bản án Tòa án Tối cao ngày 8 tháng 5 năm 2001, 2001다14733; Bản án Tòa án Tối cao ngày 12 tháng 12 năm 2013, 2013다62223).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Luật Bảo vệ việc thuê nhà ở, Điều 1 (주택임대차보호법 제1조)
• Luật Bảo vệ việc thuê nhà ở, Điều 2 (주택임대차보호법 제2조)
• Luật Bảo vệ việc thuê nhà ở, Điều 3 khoản 1 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
• Luật Bảo vệ việc thuê nhà ở, Điều 3-2 khoản 2 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
• Luật Bảo vệ việc thuê nhà ở, Điều 8 (주택임대차보호법 제8조)
• Nghị định thi hành Luật Bảo vệ việc thuê nhà ở, Điều 3 (주택임대차보호법 시행령 제3조)
• Nghị định thi hành Luật Bảo vệ việc thuê nhà ở, Điều 4 (주택임대차보호법 시행령 제4조)
• Nghị định thi hành Luật Bảo vệ việc thuê nhà ở, Điều 10 khoản 2 và khoản 4 (주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항·제4항)
• Nghị định thi hành Luật Bảo vệ việc thuê nhà ở, Điều 11 (주택임대차보호법 시행령 제11조)
• Nghị định thi hành Luật Bảo vệ việc thuê nhà ở, Điều 2 Điều khoản bổ sung (주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조)
• Luật Thi hành dân sự, Điều 84 khoản 1 (민사집행법 제84조 제1항)
• Luật Thi hành dân sự, Điều 88 khoản 1 (민사집행법 제88조 제1항)

Lưu ý

• Mức tiền đặt cọc và khoản tiền được ưu tiên thanh toán trước nhất có thể thay đổi tùy khu vực và thời điểm xác lập quyền bảo đảm; không nên áp dụng nguyên xi các khoản tiền trong ví dụ cũ như tiêu chuẩn hiện hành.
• Thời hạn cuối cùng để yêu cầu phân chia do tòa án ấn định, vì vậy cần kiểm tra và yêu cầu phân chia đúng hạn. Việc chiếm hữu nhà và đăng ký cư trú cũng phải được duy trì đến thời hạn cuối cùng để yêu cầu phân chia.
• Nếu tổng số tiền được ưu tiên thanh toán trước nhất vượt quá một nửa giá trị căn nhà, mỗi người thuê có thể không được chia toàn bộ số tiền mình yêu cầu.
• Người thuê có thể không được bảo vệ theo chế độ dành cho người thuê nhà có tiền đặt cọc nhỏ nếu hợp đồng thuê nhằm mục đích thu hồi nợ chứ không nhằm mục đích cư trú thực tế, hoặc bị xác định là hợp đồng thuê giả tạo.

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 소액임차인의 최우선변제권의 내용과 범위
2. 소액임차인의 최우선변제권과 확정일자에 의한 우선변제권의 관계
3. 소액임차보증금과 근로자의 최종 3월분 체불임금간 배당순위
4. 가정공동생활을 하는 임차인들 각각 소액임차인이 되는지
5. 경매 시 배당요구하지 않은 소액임차인의 부당이득반환청구권
6. 임차주택 경매 시 소액임차인의 대항요건 유지기간
7. 채권담보 수단으로 소액임차인이 된 경우 보호 가능한지
8. 소액임차인의 배당요구권 및 그 행사기한
9. 경매 시 소액보증금액이 주택가액의 2분의 1을 초과한 경우
10. 최선순위 전세권자의 지위와 주택임대차보호법상 임차인의 지위를 함께 가진 경우, 경매절차에서 두 지위를 모두 주장할 수 있는지 ...
11. 소액임차인 최우선변제금 산정의 기준인 ‘주택가액’의 의미
12. 토지에 대한 최우선변제권 행사 가부
13. 배당요구 하지 않은 소액임차인의 매수인에 대한 대항력
14. 주택임대차보호법시행령 제10조 제4항의 가정공동생활의 의미
15. 비주거용건물에 저당권 설정 후 주거용건물로 용도변경 된 경우
16. 전차인의 최우선변제권 행사
17. 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서도 주택임차인의 소액보증금 최우선변제권이 인정되는지 여부
18. 주택임대차보호법을 악용하여 임대차계약을 체결한 경우
19. 저당권자 배제 목적 소액임차권의 설정
20. 소액임차인의 최우선변제청구의 절차와 방법
21. 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 그 배당방법
22. 소액임차권의 설정과 사해행위
23. 거주 지역의 소액임차인 보호 범위
24. 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부
25. 채권회수 목적 소액임차인