Hướng dẫn về việc xác lập và thực hiện quyền địa dịch trên mặt đất và quyền Jeonse

Điểm chính

• Quyền địa dịch trên mặt đất theo luật tập quán có thể được công nhận khi đất và công trình từng thuộc sở hữu của cùng một người, sau đó quyền sở hữu của một trong hai tài sản thay đổi và không có tình tiết đặc biệt như thỏa thuận phá dỡ công trình. Chỉ cần chúng thuộc sở hữu của cùng một người tại thời điểm chuyển nhượng, không nhất thiết phải thuộc sở hữu của cùng một người ngay từ đầu (ví dụ 2).
• Quyền địa dịch trên mặt đất theo luật tập quán có thể phát sinh mà không cần đăng ký, nhưng nếu chủ sở hữu công trình đã có được quyền đó chuyển nhượng công trình cho người khác thì chỉ riêng quyền sở hữu công trình không đủ để kết luận bên nhận chuyển nhượng cũng có được quyền địa dịch trên mặt đất (Bộ luật Dân sự, Điều 187 (민법 제187조), ví dụ 2·3).
• Nếu chưa có công trình vào thời điểm quyền thế chấp được xác lập đối với đất, thì quyền địa dịch trên mặt đất có thể không được công nhận ngay cả khi sau đó công trình được xây dựng và chủ sở hữu đất, công trình trở nên khác nhau do bán đấu giá (Bộ luật Dân sự, Điều 366 (민법 제366조), ví dụ 4).
• Tiền sử dụng đất đối với quyền địa dịch trên mặt đất hoặc quyền địa dịch cần được xem xét dựa trên các tình tiết cụ thể, chẳng hạn thỏa thuận hoặc quyết định của tòa án. Sau khi tiền sử dụng đất được ấn định, nếu chậm trả từ hai năm trở lên thì có thể yêu cầu chấm dứt quyền; tuy nhiên, khi chủ sở hữu đất thay đổi, trong một số trường hợp không thể cộng thời gian chậm trả cho chủ sở hữu trước vào thời gian chậm trả của chủ sở hữu mới (Bộ luật Dân sự, Điều 287 (민법 제287조), ví dụ 11·24).
• Hiệu lực của quyền Jeonse đối với công trình có thể mở rộng đến quyền địa dịch hoặc quyền thuê cần thiết để công trình tồn tại; nếu đất và công trình thuộc sở hữu của cùng một người, sau đó quyền sở hữu đất thay đổi sau khi quyền Jeonse được xác lập đối với công trình thì có thể phát sinh vấn đề về quyền địa dịch trên mặt đất theo luật định (Bộ luật Dân sự, Điều 304 và Điều 305 (민법 제304조·제305조), ví dụ 5).
• Quyền đối kháng và quyền ưu tiên thanh toán theo hợp đồng thuê nhà, cũng như các quyền của người có quyền Jeonse, là những quyền riêng biệt. Ngay cả khi đã đăng ký xác lập quyền Jeonse, người thuê trong một số trường hợp không thể tiếp tục được bảo vệ theo Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê Nhà nếu không còn đáp ứng điều kiện để hợp đồng thuê có hiệu lực đối kháng theo luật này (Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê Nhà, Điều 3 (주택임대차보호법 제3조), ví dụ 8).
• Khi quyền Jeonse chấm dứt do hết thời hạn tồn tại hoặc vì lý do khác, có một số trường hợp đặc biệt cho phép chuyển nhượng riêng khoản phải thu tiền hoàn trả tiền Jeonse. Tuy nhiên, nếu quyền Jeonse vẫn còn tồn tại thì việc tách riêng và chuyển nhượng khoản phải thu tiền hoàn trả tiền Jeonse khỏi quyền Jeonse có thể không được phép (ví dụ 10·16).
• Nếu sau khi đăng ký thay đổi quyền Jeonse đã có đăng ký quyền có người liên quan đến quyền lợi, tùy theo nội dung thay đổi, có thể cần sự chấp thuận của người có quyền đó để đăng ký bổ sung. Việc giảm tiền Jeonse và gia hạn thời hạn tồn tại có thể được xử lý khác nhau (Luật Đăng ký Bất động sản, Điều 52 (부동산등기법 제52조), ví dụ 12·14).

Câu hỏi thường gặp

Luật liên quan

• Bộ luật Dân sự, Điều 186 (민법 제186조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 187 (민법 제187조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 245 (민법 제245조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 248 (민법 제248조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 279 (민법 제279조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 283 (민법 제283조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 287 (민법 제287조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 303 (민법 제303조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 304 (민법 제304조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 305 (민법 제305조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 318 (민법 제318조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 366 (민법 제366조)
• Bộ luật Dân sự, Điều 492 (민법 제492조)
• Luật về đăng ký bất động sản theo tên của người có quyền thực tế, Điều 2 và Điều 8 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조·제8조)
• Luật Bảo vệ Hợp đồng Thuê Nhà, Điều 3, Điều 3-3 và Điều 3-4 (주택임대차보호법 제3조·제3조의3·제3조의4)

Lưu ý

• Việc quyền địa dịch trên mặt đất có phát sinh hay không có thể khác nhau tùy theo nguyên nhân và thời điểm thay đổi quan hệ sở hữu đất và công trình, các quyền có trước như quyền thế chấp hoặc kê biên tạm thời, cũng như thỏa thuận giữa các bên.
• Ngay cả khi quyền địa dịch trên mặt đất phát sinh, tiền sử dụng đất vẫn có thể là vấn đề cần xem xét; khả năng yêu cầu chấm dứt quyền do chậm trả tiền sử dụng đất và quyền yêu cầu mua tài sản trên đất phụ thuộc vào nguyên nhân chấm dứt.
• Quyền theo quyền Jeonse và quyền theo hợp đồng thuê không giống nhau. Cần kiểm tra riêng các điều kiện để hợp đồng thuê có hiệu lực đối kháng, như đăng ký cư trú và chiếm hữu, cũng như hiệu lực của việc đăng ký quyền Jeonse.
• Kết quả liên quan đến đăng ký thay đổi quyền Jeonse, chuyển nhượng và phân chia tiền bán đấu giá có thể khác nhau tùy theo thứ tự ưu tiên và thủ tục, vì vậy cần kiểm tra đồng thời nội dung đăng ký và thời điểm thay đổi quyền.

Bài viết liên quan

• Nguy cơ mất trắng ngôi nhà xây trên đất đang thế chấp: Bài học từ câu chuyện của anh Nguyễn Văn Nam
• Gia hạn thời hạn quyền Jeonse: Có cần sự đồng ý của người nhận thế chấp ưu tiên sau không?
• Sống trên đất người khác 40 năm: Tôi có thể đòi quyền 'Địa thượng quyền' không?

Các vụ tư vấn làm căn cứ

Hướng dẫn này do AI tổng hợp từ các vụ tư vấn sau của Tổng công ty Trợ giúp pháp lý Hàn Quốc (tiếng Hàn).

1. 명의신탁 해지로 소유권 환원 시 수탁자의 법정지상권 취득 여부
2. 건물소유자의 토지소유자에 대한 건물의 관습법상 법정지상권
3. 미등기 무허가건물도 관습법상의 법정지상권이 인정되는지
4. 토지에 저당권이 설정된 후 신축된 건물의 법정지상권의 성립 여부
5. 전세권설정건물양수인의 법정지상권 포기가 전세권자에게 미치는지
6. 지상물이 지상권자 본인의 토지에 걸쳐서 존재할 경우 매수청구권 행사 가능한지
7. 법정지상권 성립 후 토지임대차계약 체결 시 법정지상권의 포기인지
8. 주택임대차보호법상 임차인의 지위와 전세권자의 지위를 함께 가졌으나 나중에 임차인의 지위를 상실한 경우, 경매절차에서 우선배당 ...
9. 전세금 반환채권과 상계
10. 전세금반환채권 양도 후 전세권가압류의 경우 전세권등기 말소방법
11. 지상권 소멸청구 시 종전소유자에 대한 지료연체기간 합산 가능한지
12. 전세권의 존속기간 변경등기 시 후순위 근저당권자의 승낙이 필요한지
13. 공매절차에서의 전세권 소멸 여부
14. 전세권의 전세금액 변경등기 시 후순위 근저당권자의 승낙이 필요한지
15. 타인 소유의 토지에 방치한 무연고묘지의 처리방법
16. 기간만료 후 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 양도할 수 있는지
17. 최선순위 전세권자의 채권자가 전세기간 만료 후 채권자대위를 통해 자신의 채권을 보전 받을 수 있는지 여부
18. 분묘기지권을 시효취득한 경우에도 그 사용료를 지급해야 하는지
19. 지상권 점유취득시효의 인정요건 및 그 판단기준
20. 집합건물의 전유부분과 대지 지분에 관하여 공동저당권이 설정된 후 집합건물이 철거되고 새로운 집합건물이 신축된 경우 법정지상권 ...
21. 임대차계약에서 전세권설정의 특약이 이행되지 않은 경우, 손해배상책임의 범위와 내용
22. 강제경매의 경우 관습상 법정지상권의 성립요건인 ‘토지와 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부’의 기준시점
23. 환지처분으로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 관습법상 법정지상권
24. 법정지상권에 대한 지료미지급을 이유로 지상권소멸청구 가능한지
25. 건물 일부에 관하여 전세권을 설정하였는데 그 건물이 집합건물로 변경된 경우 전세권의 효력이 미치는 범위