共同所有物的使用、管理与分割指南

基于43个咨询案例 · 更新 2026年10月4日 · 译自韩文原文。

共有人可以按份额使用、收益共有物的全部，但具体使用方法可以由持有过半数份额的共有人决定。协商不成时，可以请求分割共有物，但根据分割方式和财产种类，可采取的程序有所不同。

共有人与共有物 → 提出使用或分割的共有人 → 其他共有人 → 共有人拟使用、管理或分割共有物 → 是否持有过半数份额并决定管理方法？ → 是｜《民法典》第265条 → 过半数份额者可决定管理方法排他使用仍可能涉及不当得利 → 否 → 是否已达成分割协议？ → 是 → 分割按路径办理：有协议依协议；无协议可请求法院分割 → 能否实物分割且不会显著降低价值？ → 是｜《民法典》第268条、第269条 → 否｜《民法典》第268条、第269条 → 核对份额及管理决定是否合规 → 确认各共有人份额及管理决定范围 → 核查使用与收益情况 → 确认是否有人无法使用，或租金收益超过自身份额 → 确认分割路径 → 核实是否已有协议，以及实物分割是否可行

核心要点

共有人可以按份额比例使用、收益共有物的全部，并可以处分其共有份额（《民法典》第263条 (민법 제263조)）。
共有物的管理方法可以由持有过半数份额的共有人决定。持有过半数份额的共有人可以决定排他使用共有物，但这可能引发对未能使用共有物的其他共有人是否构成不当得利的问题（《民法典》第265条 (민법 제265조)；韩国大法院2014年2月27日宣判，2011Da42430号判决 (대법원 2014. 2. 27. 선고 2011다42430 판결)）。
未经其他共有人同意出租共有物的，出租共有人可能需要返还其所得利益中超过自身份额、相当于租金的部分（《民法典》第741条 (민법 제741조)）。
共有物分割协商不成时，可以向法院请求分割。原则上采取实物分割；但无法实物分割或可能导致价值显著降低的，可以通过拍卖分割价款（《民法典》第268条、第269条 (민법 제268조, 제269조)）。
分割方式由法院根据具体情况确定，因此请求人不一定能单独取得其指定的特定部分。如果共有人之间已经达成分割协议，可能应根据协议内容请求办理登记等，而非再次请求分割共有物（韩国大法院1995年1月12日宣判，94Da30348、30355号判决 (대법원 1995. 1. 12. 선고 94다30348, 30355 판결)）。
非法人社团的财产属于总有；财产的管理、处分有章程规定的，依章程办理；没有章程规定的，则需要社员总会决议（《民法典》第275条、第276条 (민법 제275조, 제276조)）。
如果教会以非法人社团的形式存续，原则上即使部分教徒退出，原教会仍以留存教徒为成员继续存续；退出的教徒可能丧失对原教会财产的使用、收益权（韩国大法院2006年4月20日宣判，2004Da37775号判决 (대법원 2006. 4. 20. 선고 2004다37775 판결)）。
没有特殊情况时，集合建筑物的区分所有权人可以根据土地用途使用整块土地，不受其土地共有份额比例的限制。但是，如果存在区分所有权人以外的其他共有人，该共有人可能有权请求返还不当得利（韩国大法院2013年3月14日宣判，2011Da58701号判决 (대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다58701 판결)）。

常见问题

Q. 持有过半数份额的共有人可以独自使用不动产吗？

共有物的管理方法可以由持有过半数份额的共有人决定，因此，持有过半数份额的共有人决定排他使用，可以被认定为一种管理方法。但如果其他共有人未能使用、收益，使用共有物的共有人可能需要返还与其份额相应的不当得利。

案例 9, 案例 20

Q. 一名共有人未经其他共有人同意出租不动产，会产生什么后果？

出租不动产的共有人可能需要将租金收益中超过其自身份额的部分返还给其他共有人。根据案例，返还范围通常以相当于租金的金额等为基准判断。

案例 4

Q. 即使其他共有人不同意，也可以请求分割共有物吗？

除非约定不予分割，否则共有人可以请求分割。协商不成时，可以向法院提出请求，但不能保证法院确定的分割方式与请求人希望的方式相同。

案例 3, 案例 17

Q. 已经就分割共有物达成协议，但对方不配合办理登记手续，需要再次提起分割诉讼吗？

如果已经达成分割共有物的协议，再次提起分割共有物诉讼可能不被允许。应考虑根据协议内容请求办理所有权转移登记或确认所有权。

案例 18

Q. 宗族团体的代表人可以未经总会决议出售宗族团体的土地吗？

宗族团体财产的处分应遵循其章程规定的程序；章程未作规定的，则需要宗族团体总会决议。未履行必要程序的处分可能无效。

案例 2

Q. 教会分裂为两个团体后，教会财产也会分割吗？

如果教会以非法人社团的形式存续，部分教徒退出，并不意味着原教会财产原则上应在双方之间分割归属。原教会以留存教徒为成员继续存续，退出的教徒可能丧失对原教会财产的使用、收益权。

案例 1

Q. 即使集合建筑物的土地份额较少，也可以使用整块土地吗？

没有特殊情况时，区分所有权人可以根据土地用途使用建筑物所在土地的全部，而不受其土地份额比例的限制。但是，如果除区分所有权人之外还有其他共有人，则应另行考察该共有人能否请求返还不当得利。

案例 12, 案例 14, 案例 24

Q. 为了保护共同所有的财产，一名共有人可以单独提起诉讼吗？

在某些情况下，各共有人可以单独实施共有物的保存行为。但是，涉及非法人社团总有财产的诉讼适用不同要求，例如应以社团名义经总会决议后提起，或由全体成员作为当事人提起诉讼。

案例 2, 案例 16, 案例 20

注意事项

共有物分割诉讼可能要求将其他共有人全部列为当事人；未办理登记的继承人也可能通过继承取得份额，因此应核实继承关系。
共有物分割原则上采取实物分割，但根据财产状况或分割可能造成的价值减损等因素，也可能采取拍卖分割。未经建筑许可或申报而建造的未登记建筑物，可能不允许通过拍卖方式分割共有物。
总有财产的管理、处分及相关诉讼可能适用不同于共有财产的程序。宗族团体、教会等非法人社团应核实其章程及是否作出总会决议。
即使共有人之间有关于使用、收益的特别约定，侵害共有份额权本质的内容也可能不会当然对特定继受人发生效力。应考察特别约定的内容，以及继受人在取得财产时是否知悉该约定等。

依据的咨询案例

本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。

本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。