其他物权指南：担保权与预告登记
基于53个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
担保性预告登记和让与担保的效力，并非仅由登记或合同的名称决定，而是要根据交易实质、当事人的意思以及标的物是否特定来判断。清算程序、公示与占有方式、权利的先后顺位以及第三人是否行使权利，都会影响所有权的取得和优先受偿。
一图看懂
核心要点
- 以担保债权为目的的预告登记，应根据交易实质和当事人的意思判断，而不能只看登记簿上记载的原因或文件形式（案例1、8）。
- 预告登记担保权人要通过清算程序取得不动产所有权，原则上应在债务到期后通知清算金评估额等，并在通知送达之日起经过2个月的清算期间后支付清算金（《关于预告登记担保等的法律》第3条、第4条（가등기담보 등에 관한 법률 제3조·제4조）；案例1、4、18）。
- 即使清算金评估额低于客观金额，只要通知中列明了评估额和被担保债权额，也可能使清算期间开始计算。不过，债务人可以在收到合理清算金之前拒绝办理登记或交付，也可以清偿被担保债务并请求注销预告登记（案例13、18）。
- 即使不适用《关于预告登记担保等的法律》，仅凭本登记也不一定能确定取得担保不动产的所有权；如果属于弱意义上的让与担保，则需要进行清算（案例8、16）。
- 动产让与担保可以通过占有改定设立。对于第三人，让与担保权人可以作为担保标的物的所有人行使权利。不过，仅凭占有改定，后来设立的重复让与担保权人并不能取得权利（案例11、15）。
- 集合物让与担保的标的物必须按种类、地点、数量等以外部、客观的方式予以特定。设定人将自己所有的物品加入集合物后，担保效力可能及于这些物品；但不及于第三人所有的物品（案例10、19）。
- 执行预告登记担保权后，如存在后顺位权利人，应履行法定通知程序；清算程序结束后，担保标的物的使用、收益权可能归属于债权人（案例24、25）。
常见问题
Q. 如果无力偿还债务，仅凭担保性预告登记就会转移不动产所有权吗？
如果属于担保性预告登记，原则上很难仅凭完成本登记就确定取得所有权。债权人必须履行法律规定的程序，包括通知清算金、经过清算期间等；违反这些程序完成的本登记可能无效（案例1、4）。
Q. 清算金通知中写明的不动产评估价有误，通知本身就无效吗？
如果债权人在通知中列明了通知时的不动产评估价和被担保债权额，那么即使其主观评定的清算金低于合理金额，也不一定会导致通知或清算期间的进行无效。不过，债务人可以在收到合理清算金之前拒绝办理登记或交付，也可以清偿债务并请求注销预告登记（案例18）。
Q. 如果预告登记权利人在拍卖结束前没有办理本登记，拍卖买受人可以立即请求损害赔偿吗？
如果尚未基于预告登记完成本登记，拍卖买受人并未丧失所有权，因此仅凭这一情况很难认定其依据《民法》第578条（민법 제578조）承担损害赔偿责任。如果买受人因完成本登记而丧失所有权，可以在另行提起的诉讼中向债务人或债权人追究担保责任（案例2）。
Q. 动产通过占有改定设定让与担保后，另一债权人又对同一物品设定担保，会怎样？
先设立的让与担保权可以对抗第三人；后设立的让与担保，仅凭占有改定可能无法被认定为善意取得，因而可能无法取得权利。对于持有公证文书的让与担保权人，可以依照约定私下变价，或者依据执行证书通过拍卖实现权利（案例11、15）。
Q. 农场的猪整体被设定为让与担保，后来出生或运入的猪也包括在内吗？
如果农场全部猪只构成按种类、地点等予以特定的集合物让与担保，那么担保效力可能及于新生仔猪，以及设定人后来运入且归其所有的猪只。不过，第三人所有的猪只不会成为集合物的组成部分，因此不受担保效力约束（案例10、19）。
Q. 作为让与担保标的物的机器被烧毁后，可以对火灾保险金行使担保权吗？
根据案例所认可的判例，如果让与担保的标的物灭失，设定人因此取得保险金请求权，该请求权也可能受到担保效力的约束。让与担保权人应在保险金支付之前行使物上代位权（《民法》第342条、第355条、第370条（민법 제342조·제355조·제370조）；案例12）。
Q. 设立预告登记担保后出现了后顺位权利人，之后增加债权额还能优先受偿吗？
后顺位权利人或第三取得人出现后，通过新约定追加或增加原有预告登记担保权所担保的债权部分，该部分可能不属于对抗该第三人的优先受偿范围。不过，设定担保时是否约定将未来债权纳入担保等具体情况十分重要（案例22）。
Q. 清算期间届满后，债务人还能继续使用不动产并收取租金吗？
如果没有清算金，且已依照法定程序完成清算程序，那么即使尚未完成本登记，担保标的物的使用、收益权也可能归属于债权人。因此，不能断定债务人可以一直使用、收益至登记转移完成为止（案例25）。
相关法律
- 《民法》第189条（민법 제189조）
- 《民法》第275条第1款（민법 제275조 제1항）
- 《民法》第276条第1款（민법 제276조 제1항）
- 《民法》第278条（민법 제278조）
- 《民法》第342条（민법 제342조）
- 《民法》第355条（민법 제355조）
- 《民法》第360条（민법 제360조）
- 《民法》第370条（민법 제370조）
- 《民法》第567条（민법 제567조）
- 《民法》第578条（민법 제578조）
- 《民法》第607条（민법 제607조）
- 《民法》第608条（민법 제608조）
- 《民法》第741条（민법 제741조）
- 《关于预告登记担保等的法律》第1条（가등기담보 등에 관한 법률 제1조）
- 《关于预告登记担保等的法律》第2条（가등기담보 등에 관한 법률 제2조）
注意事项
- 不要仅凭登记簿上记载的预告登记原因或合同名称，就断定其属于担保性预告登记还是保全顺位的预告登记。交易实质和当事人的意思十分重要。
- 清算期间从清算通知送达债务人等对象之日起计算。如果通知对象或通知内容存在瑕疵，可能影响本登记的取得。
- 不动产上存在优先顺位担保权时，计算清算金应考虑该权利所担保的债权额。担保不动产的评估价与被担保债权额之间的关系，也可能影响相关法律是否适用。
- 动产让与担保和集合物担保的结论可能因标的物的特定方式、占有方式以及是否归第三人所有而异，因此应确认合同内容和实际权利关系。
依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
- 가등기담보권자가 청산절차를 거치지 않은 경우 소유권취득여부
- 매각부동산에 대한 가등기권자의 본등기 전에 담보책임을 물을 수 있는지
- 양도담보등기 마치지 못한 부동산, 제3자가 가압류 한 경우 양도담보권 효력
- 돈을 빌려주고 소유권이전등기청구권가등기 해둔 경우 채권회수 방법
- 양도담보물이 다른 채권자의 강제집행으로 매각된 경우 부당이득반환
- 토지수용보상금 중 담보물권자의 채권을 공제한 잔액에 대한 압류의 효력
- 채권자 아닌 제3자 명의로 설정된 담보가등기의 효력
- 가등기담보 등에 관한 법률의 적용 없는 담보 가등기의 법률관계
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- 가등기담보권의 청산절차 종료 후 담보목적물의 사용·수익권 귀속권자
本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。