商铺租赁承租人押金返还指南
基于8个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
即使商铺租赁关系已经终止，如果承租人仍有返还租赁物、恢复原状等义务未履行，也可能影响押金返还。不过，不能仅因恢复原状存在轻微瑕疵就拒绝返还全部押金；还应考察合同是否终止、承租人是否具有对抗力等具体情况。
一图看懂
核心要点
- 租赁关系终止后，承租人返还租赁物的义务与出租人返还押金的义务属于同时履行关系。
- 出租人仅以承租人未履行轻微的恢复原状义务为由拒绝返还全部押金，可能违反诚信原则。不过，未完善部分的合理恢复原状费用可以从押金中扣除（案例1，《民法》第536条（민법 제536조））。
- 承租人的恢复原状义务可能包括协助出租人等重新在该店铺经营的义务；如案例所述，在需要办理歇业申报手续时，承租人可能需要履行该手续（案例4，韩国大法院2008年10月9日宣告的2008다34903号判决）。
- 租期尚未届满，承租人又无正当理由单方面试图终止合同的，案例说明，承租人可能要等到剩余租期届满后才能取回押金，并且还需支付剩余期间的月租金（案例8）。
- 即使租赁建筑物被转让，如承租人已取得对抗力，受让人也可能承继出租人的地位并承担返还押金的义务（案例7，《商铺建筑物租赁保护法》第3条第1款、第2款（상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항））。
- 押金返还请求诉讼的确切结束时间难以确定，但案例说明，根据《商铺建筑物租赁保护法》和《小额案件审判法》，其程序可能比一般民事诉讼短（案例2）。
- 根据押金返还判决等申请拍卖时，可能无须先交还租赁物；不过，要领取分配款，必须将租赁物交给通过拍卖取得所有权的人（案例3，《商铺建筑物租赁保护法》第5条第1款、第3款（상가건물 임대차보호법 제5조 제1항·제3항））。
- 按照案例所列标准，以押金加上月租金的100倍计算适用押金；小额承租人的范围和优先受偿的一定金额因地区而异（案例5、6，《商铺建筑物租赁保护法》第2条、第14条及其施行令第2条、第6条、第7条（상가건물 임대차보호법 제2조·제14조 및 시행령 제2조·제6조·제7조））。
常见问题
Q. 仅因恢复原状做得不够完善，就可能拿不回全部押金吗？
未履行的恢复原状义务仅涉及小问题、损失金额也不大，却拒绝返还全部押金，可能违反诚信原则。不过，出租人可以从押金中扣除未完善部分的合理恢复原状费用。
Q. 租期还没到就不再经营，能拿回押金吗？
案例说明，承租人没有正当理由而单方面解除合同的，可能要等到剩余租期届满后才能取回押金，并且还需支付剩余期间的月租金。能否解除合同，须根据具体情况判断。
Q. 租赁的商铺建筑物卖给别人后，应向谁请求返还押金？
案例说明，承租人入住建筑物并办理营业登记、取得对抗力后，如果该建筑物被转让，受让人将承继出租人的地位。在这种情况下，应向受让人而非原所有人请求返还押金。
Q. 押金返还诉讼要花多长时间？
案例说明，难以准确回答需要多长时间。不过，根据《商铺建筑物租赁保护法》，即使押金超过2,000万韩元，也可以适用《小额案件审判法》规定的程序，因此所需时间可能比一般民事诉讼短。
Q. 取得押金返还判决后，必须先搬离商铺才能申请拍卖吗？
案例说明，根据押金返还请求诉讼的确定判决等申请拍卖时，无须先交还租赁物。不过，要领取分配款，必须将租赁物交给通过拍卖取得租赁商铺建筑物的人。
Q. 有月租的商铺，押金适用标准如何计算？
案例所列的计算方式是押金加上月租金的100倍。例如，案例中的押金为1亿韩元、月租金为70万韩元，计算结果为1亿7,000万韩元；案例说明，该金额符合当时所列光州广域市标准的适用范围。
相关法律
- 《民法》第536条（민법 제536조）
- 《民法》第615条（민법 제615조）
- 《民法》第654条（민법 제654조）
- 《商铺建筑物租赁保护法》第1条（상가건물 임대차보호법 제1조）
- 《商铺建筑物租赁保护法》第2条（상가건물 임대차보호법 제2조）
- 《商铺建筑物租赁保护法》第3条第1款、第2款（상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항）
- 《商铺建筑物租赁保护法》第5条第1款、第3款（상가건물 임대차보호법 제5조 제1항·제3항）
- 《商铺建筑物租赁保护法》第14条第3款（상가건물 임대차보호법 제14조 제3항）
- 《商铺建筑物租赁保护法》第18条（상가건물 임대차보호법 제18조）
- 《商铺建筑物租赁保护法施行令》第2条（상가건물 임대차보호법 시행령 제2조）
- 《商铺建筑物租赁保护法施行令》第6条、第7条（상가건물 임대차보호법 시행령 제6조·제7조）
- 《小额案件审判法》第6条、第7条、第10条、第11条之2（소액사건심판법 제6조·제7조·제10조·제11조의2）
- 《民事执行法》第41条（민사집행법 제41조）
注意事项
- 押金返还与租赁物返还可能属于同时履行关系，因此应确认承租人是否还有交还店铺、恢复原状等义务未履行。
- 即使恢复原状有部分未完善之处，也不意味着当然可以暂缓返还全部押金，但可以扣除合理的修复费用。
- 租期尚未届满时单方面停止经营，可能如案例所述导致押金返还延迟，并产生支付剩余期间月租金的负担。
- 对于各地区的押金适用标准和小额承租人的优先受偿金额，不应仅凭案例中列出的数字认定为现行标准，应另行核实。
依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。