商铺租赁权利金收回与损害赔偿指南

基于49个咨询案例 · 更新 2026年10月4日 · 译自韩文原文。

权利金是为转让或允许使用营业设施、客户资源、经营诀窍、店铺位置优势等而支付的对价。通常，仅因租赁关系结束，不能向出租人请求返还权利金。但是，如果出租人无正当理由阻止新承租人与承租人订立合同等，妨碍承租人收回权利金，承租人可以请求损害赔偿。

出租人、承租人、新承租人 → 出租人 → 承租人 → 新承租人 → ① 租赁关系结束承租人想收回权利金 → 出租人是否妨碍承租人收回权利金？ → 是（第10条之4第1款） → 出租人是否有正当理由拒绝与新承租人签约？ → 否 → 通常不能仅因租赁结束要求出租人返还权利金 → 是（第10条之4第2款） → 妨碍行为是否造成损失？ → 是（第10条之4第3款） → 可请求损害赔偿金额有上限 → 核对妨碍发生的时间 → 是否在租期届满前3个月起至租赁关系结束期间 → 核对拒绝签约理由 → 新承租人是否缺乏支付能力或可能违反承租人义务 → 核对赔偿金额与期限 → 赔偿不超过两项权利金中的较低额自租赁关系结束起3年内行使

核心要点

权利金是转让或允许使用营业设施、设备、客户资源、商誉、经营诀窍、因店铺位置而产生的经营优势等有形或无形财产价值的对价（《商铺建筑物租赁保护法》第10条之3（상가건물임대차보호법 제10조의3））。
权利金合同与租赁合同或租赁权转让合同是相互独立的合同，但根据订立过程和内容，也可能被认定为彼此不可分割（大法院2002다25013号判决、大法院2016다261175号判决）。
通常，权利金由新承租人支付，因此不能仅因租赁关系结束就向出租人请求返还。
出租人不得在租赁期限届满前3个月起至租赁关系结束期间妨碍承租人收回权利金。要求权利金、妨碍支付权利金、要求明显过高的租金或保证金、无正当理由拒绝订立合同等，均可能构成妨碍行为（《商铺建筑物租赁保护法》第10条之4第1款（상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항））。
出租人因妨碍行为造成损失的，可能承担损害赔偿责任。赔偿额不得超过新承租人承诺支付的权利金与租赁关系结束时权利金两者中的较低金额（《商铺建筑物租赁保护法》第10条之4第3款（상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항））。
如果新承租人没有支付保证金或租金的经济能力，或者存在可能违反承租人义务等情形，出租人可能有正当理由拒绝订立合同。承租人应向出租人提供其所知悉的有关新承租人经济能力及履行义务能力的信息（《商铺建筑物租赁保护法》第10条之4第2款、第5款（상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항·제5항））。
出租人收取权利金时承诺保障一定期间的经营，但未能保障该期间的，根据具体情况，可能需要返还相当于剩余期间的部分权利金（大法院2010다85164号判决）。
不能仅凭权利金返还请求权对承租建筑物主张留置权（大法院93다62119号判决）。

常见问题

Q. 租赁关系结束后，可以要求出租人返还权利金吗？

仅因租赁期限届满，不能向出租人请求返还权利金。通常，权利金由新承租人支付；是否存在出租人另行约定返还权利金，或妨碍承租人收回权利金等情形，应结合具体情况考察。

案例 1, 案例 5, 案例 19, 案例 25

Q. 如果合同中写有“认可权利金”，出租人就必须返还吗？

仅凭该表述，难以认定双方约定在租赁关系结束时返还权利金。判例通常将其解释为：出租人允许承租人收回权利金，并承诺不会无正当理由妨碍其收回；如有妨碍行为，出租人应承担责任（大法院2000다4517号判决）。

案例 1, 案例 15, 案例 24

Q. 如果出租人向新承租人要求过高的保证金或租金，会怎么样？

如果出租人提出的租金或保证金，或者与建筑物有关的负担明显过高，导致权利金无法收回，则可能构成妨碍行为。由此造成损失的，可以向出租人请求损害赔偿（《商铺建筑物租赁保护法》第10条之4第1款、第3款（상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항·제3항））。

案例 2, 案例 4, 案例 10

Q. 即使新承租人没有足够能力支付保证金或租金，出租人也必须与其订立合同吗？

并非如此。如果新承租人没有支付保证金或租金的经济能力，可能构成出租人拒绝订立合同的正当理由。承租人应向出租人提供其所知悉的、有关新承租人经济能力及履行义务能力的信息。

案例 8, 案例 11

Q. 出租人可以仅以新承租人的经营业态与自己期望的不符为由拒绝吗？

是否存在正当的拒绝理由，应结合周边商业环境、经营种类等具体情况判断。如果并非单纯为了逃避订立合同，而是存在合理理由，拒绝可能是正当的。相关案例认为，出租人可以考虑建筑物清洁状况以及深夜醉酒顾客可能带来的问题，拒绝娱乐业场所入驻。

案例 9

Q. 被认定妨碍收回权利金后，最多可以获得多少损害赔偿？

如果出租人的妨碍行为造成损失，可以请求损害赔偿。赔偿额不得超过新承租人承诺支付的权利金与租赁关系结束时权利金两者中的较低金额；损害赔偿请求权应自租赁关系结束之日起3年内行使（《商铺建筑物租赁保护法》第10条之4第3款、第4款（상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항·제4항））。

案例 4, 案例 5

Q. 权利金合同被撤销后，可以一并撤销租赁权转让合同吗？

原则上，权利金合同与租赁权转让合同是相互独立的合同。但是，如果两份合同在经济上和事实上作为一个整体订立，以致可以认为若没有其中一份合同，另一份合同也不会订立，则两份合同可以一并撤销。

案例 3, 案例 21, 案例 22

Q. 如果出租人不返还权利金，可以继续占有店铺吗？

权利金返还请求权不能被视为因建筑物而产生的债权，因此不能仅凭该项权利主张留置权并拒绝交还店铺（大法院93다62119号判决）。

案例 1, 案例 18

注意事项

禁止妨碍收回权利金的规定适用于租赁期限届满前3个月起至租赁关系结束期间的行为，因此应确认承租人介绍新承租人的时间及相关资料。
仅凭出租人未与新承租人订立合同这一事实，并不足以认定出租人应承担损害赔偿责任。还应综合考察新承租人的经济能力、履行承租人义务的能力、拒绝理由以及出租人提出的条件等。
损害赔偿请求权应自租赁关系结束之日起3年内行使，且赔偿额有法定上限。

依据的咨询案例

本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。

本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。