商铺租赁对抗力的条件与注意事项
基于10个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
商铺承租人接收租赁建筑物并就该建筑物申请商业登记后，自申请之日的次日起即可向第三人主张租赁关系。不过，商业登记上记载的营业场所必须与实际租赁地点一致；对抗力和保证金优先受偿权的条件并不相同。
一图看懂
核心要点
- 对抗力是承租人可以向租赁建筑物的受让人等第三人主张租赁关系内容的权利。
- 要具备对抗力，承租人必须接收租赁建筑物并申请商业登记；效力自申请之日的次日起产生（《商业建筑租赁保护法》第3条第1款（상가건물임대차보호법 제3조 제1항））。
- 如果商业登记上记载的租赁标的物与实际租赁地点不一致，可能不会被认可为有效的租赁关系公示方式（韩国大法院2008年9月25日宣告，2008다44238判决）。
- 取得对抗力后，如果建筑物所有权人发生变更，即使所有权是通过拍卖等方式而非买卖发生变动，受让人也会承继出租人的地位（《商业建筑租赁保护法》第3条第2款（상가건물임대차보호법 제3조 제2항））。
- 将营业场所迁至其他地点并变更商业登记，可能会丧失对原营业场所的对抗力（韩国大邱地方法院2008年5月20日宣告，2007나20356判决）。
- 确定日期是取得优先受偿权所需的独立于对抗力的条件。具备建筑物交付、商业登记等对抗要件并取得确定日期后，在拍卖或公卖中，方可优先于后顺位权利人等受偿并取回保证金（《商业建筑租赁保护法》第5条第2款（상가건물임대차보호법 제5조 제2항））。
- 如果在承租人具备对抗要件之前，建筑物上已经设定抵押权等权利，那么此后因拍卖而发生所有权变更时，承租人可能无法主张租赁权（案例1）。
- 在拍卖或公卖中依据优先受偿权领取保证金，必须将租赁建筑物交付给受让人（《商业建筑租赁保护法》第5条第3款（상가건물임대차보호법 제5조 제3항））。
常见问题
Q. 商铺租赁的对抗力是什么？
这是承租人可以向建筑物受让人或其他利害关系人主张租赁关系内容的权利。取得对抗力后，如果所有权人发生变更，承租人也可以向新所有权人主张租赁关系。
Q. 对抗力何时产生？
承租人接收租赁建筑物，并就该建筑物申请商业登记后，即具备对抗要件。对抗力自申请商业登记之日的次日起产生（《商业建筑租赁保护法》第3条第1款（상가건물임대차보호법 제3조 제1항））。
Q. 商业登记上的地址与实际租赁地点不同时会怎样？
如果租赁合同和商业登记上记载的地点与实际租赁地点或建筑物登记簿上记载的地点不符，商业登记可能不会被认可为公示租赁关系的方式。在这种情况下，可能无法取得《商业建筑租赁保护法》规定的对抗力。
Q. 将营业场所迁至其他地点并变更商业登记后，对抗力还有效吗？
如果将商业登记上的营业场所变更为其他地点，变更后的登记便不能公示原地点的租赁关系。因此，可能会丧失对原营业场所已经取得的对抗力。
Q. 业主变更后，可以向新业主主张租赁合同吗？
具备对抗力的承租人可以向新业主主张原有租赁关系。即使所有权是通过继承或拍卖等方式而非买卖发生变更，受让人也会承继出租人的地位（《商业建筑租赁保护法》第3条第2款（상가건물임대차보호법 제3조 제2항））。
Q. 仅有对抗力，就能在拍卖中优先取回保证金吗？
对抗力与优先受偿权应当区分。根据案例，要主张优先受偿权，必须具备对抗要件，并在租赁合同上取得确定日期；在拍卖或公卖中领取保证金，还必须将租赁建筑物交付给受让人（《商业建筑租赁保护法》第5条第2款、第3款（상가건물임대차보호법 제5조 제2항·제3항））。
Q. 在申请商业登记前已设定抵押权的建筑物被拍卖时会怎样？
如果在承租人接收建筑物并申请商业登记之前，建筑物上已经设定抵押权等权利，那么拍卖导致所有权变更后，承租人可能无法主张其租赁权。应确认合同前后设定权利的时间，以及具备对抗要件的时间。
Q. 具备对抗力是否就等同于取得了确定日期？
不是。即使通过接收建筑物并申请商业登记具备了对抗要件，为取得优先受偿权，也必须另行在租赁合同上取得确定日期。仅有确定日期也不能替代对抗要件。
相关法律
- 《商业建筑租赁保护法》第3条第1款（상가건물임대차보호법 제3조 제1항）
- 《商业建筑租赁保护法》第3条第2款（상가건물임대차보호법 제3조 제2항）
- 《商业建筑租赁保护法》第4条第3款（상가건물임대차보호법 제4조 제3항）
- 《商业建筑租赁保护法》第5条第1款（상가건물임대차보호법 제5조 제1항）
- 《商业建筑租赁保护法》第5条第2款（상가건물임대차보호법 제5조 제2항）
- 《商业建筑租赁保护法》第5条第3款（상가건물임대차보호법 제5조 제3항）
- 《民法》第278条（민법 제278조）
- 《民法》第450条第1款（민법 제450조 제1항）
注意事项
- 应确认商业登记申请书及所附租赁合同中记载的租赁标的物是否与实际租赁地点一致。
- 如果将营业场所地址变更为其他地点，可能会丧失对原地点的对抗力，因此变更前应了解其影响。
- 确定日期是与对抗力不同的独立条件；只有具备案例所述条件时，才可享有优先受偿权。
- 在拍卖或公卖中依据优先受偿权领取保证金，必须将租赁建筑物交付给受让人。
依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
- 상가임차인의 대항력 구비요건
- 상가임대차계약서와 다른 층을 임차하여 사용 시 그 계약의 효력
- 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건
- 건물 공동임차 시 임차인을 공동임차인 중 1인으로 하기로 약정한 경우
- 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우, 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등이 양...
- 임차할 건물에 대한 등록사항 등 열람·제공요청 가능한지
- 임대를 한 상가건물의 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는지 여부
- 임차한 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사람이 사업장을 다른 장소로 변경하는 사업자등록정정을 한 경우, 상가건물임대...
- 대항력은 무엇인가요?
- 건물의 주인이 바뀐 경우는?
本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。