其他商铺租赁问题：权利与注意事项

基于68个咨询案例 · 更新 2026年10月4日 · 译自韩文原文。

在商铺租赁中，出租人的修缮义务、承租人恢复原状及费用偿还问题、合同结束后的租金等，均可能因合同内容和实际使用状况而有所不同。建筑物所有人变更，或转让租赁权、返还押金请求权时，也应区分各自的要件和法律效果。

涉及人员 → 出租人 → 承租人 → 受让人或次承租人 → ① 商铺租赁中所有权变更、费用或合同结束 → ② 承租人已接收商铺并申请营业登记？ → 是《商铺建筑物租赁保护法》第3条第1款、第2款 → 可能产生法律效果受让人可能承继出租人地位合格费用可能获偿，实际经营获益可能须返还 → 否 → ③ 支出是保全租赁物所需或提高其客观价值？ → 是《民法》第626条 → ④ 合同结束后仍实际经营并使用、收益？ → 是《民法》第536条 → 并非当然发生返还或赔偿义务权利金、通常损耗及单纯占有均须结合合同和实际情况判断 → 核对修缮、恢复原状及费用约定 → 查看合同是否另有约定或放弃费用偿还请求权 → 核对登记与租赁物标示 → 确认营业登记事项与租赁物标示是否一致 → 核实事实与证据 → 留存费用凭证并记录损坏及实际使用情况

核心要点

权利金并非可以当然要求出租人返还的款项。但如果存在未能租满有保障的租赁期间等特殊情况，或者出租人妨碍了承租人通过新承租人收回权利金的机会，则可以另行审查（案例1）。
即使商铺建筑物被转让，如果承租人已接收建筑物并申请办理营业登记、从而取得对抗力，受让人也可能承继出租人的地位（《商铺建筑物租赁保护法》第3条第1款、第2款 (상가건물임대차보호법 제3조 제1항·제2항)）。
出租人应修缮承租人使用、收益租赁物所必需的部分。但应查看是否属于不影响使用的轻微损坏，还是已达到影响经营的程度等（《民法》第623条 (민법 제623조)）。
如果损耗是在通常使用过程中产生的，且没有特别约定，承租人可能无需承担恢复原状的费用。另一方面，承租人为经营而安装的设施，可能需要在合同结束时拆除；仅有放弃请求偿还设施费用的约定，并不意味着恢复原状的义务也随之免除（《民法》第615条、第654条 (민법 제615조·제654조)，案例4、12）。
承租人支出的费用是否应予偿还，取决于该费用是为保全租赁物所必需的费用、提高客观价值的有益费用，还是仅为承租人经营所需的设施费用。还应确认合同中是否约定放弃费用偿还请求权（《民法》第626条 (민법 제626조)）。
合同结束后，押金返还与建筑物返还原则上构成同时履行关系。承租人是仅继续占有，还是实际经营并使用、收益，可能影响其是否须返还相当于租金的不当得利（《民法》第536条 (민법 제536조)，案例8）。
承租人不能仅因个人原因在合同期限内单方面终止合同。应查看合同是否保留了解除权等；如果租赁物的使用受到部分妨碍，承租人也并非可以拒绝支付全部租金（《民法》第635条、第636条 (민법 제635조·제636조)，案例21、25）。
限制承租人续约请求权且对其不利的约定，可能不发生效力；但仍应另行确认是否存在法律规定的拒绝续约事由。经出租人同意的次承租人，可以在满足一定要件的情况下代替承租人行使续约请求权（《商铺建筑物租赁保护法》第10条、第13条第2款、第15条 (상가건물임대차보호법 제10조·제13조 제2항·제15조)）。

常见问题

Q. 租赁关系结束后，可以要求出租人返还权利金或设施投资费用吗？

原则上，很难认为租赁权利金是出租人当然应当返还的款项；在某些情况下，承租人可以通过转让租赁权或转租的机会收回权利金。如果因出租人的原因导致承租人无法租满有保障的期间等存在特殊情况，或者出租人妨碍了承租人通过新承租人收回权利金的机会，则应另行判断。设施费用也应视其属于用于提高客观价值的有益费用，还是仅为承租人经营所需的费用，并考虑合同中是否约定放弃相关权利。

案例 1, 案例 5, 案例 10

Q. 商铺建筑物的所有人变更后，我必须搬出去吗？

承租人接收建筑物并申请办理营业登记、从而取得对抗力后，可以向取得所有权的人主张租赁权。在这种情况下，受让人可能承继出租人的地位及返还押金的债务，因此可能无法向原所有人请求返还押金。还应确认租赁合同、营业登记事项与租赁物标示是否相互一致。

案例 2, 案例 20

Q. 租赁关系结束时，因长期使用而损坏的荧光灯或设备也需要修理吗？

如果损耗是在通常使用过程中产生的，且承租人没有可归责事由、也没有特别约定，则可能由出租人承担。但应查看合同是否约定承租人须修理特定损耗，以及损坏是否超出通常使用的范围。恢复原状的范围取决于合同内容和实际状况。

案例 4

Q. 承租人安装的锅炉或设施，其费用可以向出租人请求偿还吗？

如果支出提高了租赁物的客观价值，则可能被认定为有益费用，承租人可以在租赁关系结束时，就仍然存在的价值增额范围请求偿还。另一方面，仅为承租人自身经营所需的设施，可能不会被认定为有益费用；还应确认是否有预先放弃费用偿还请求权的约定或恢复原状的约定。请求偿还有益费用时，能够证明支出金额和价值增额的资料十分重要。

案例 5, 案例 10, 案例 12

Q. 合同结束后仍未收到押金，可以继续占有店铺吗？

返还租赁物与返还押金可能构成同时履行关系，因此，承租人仅因行使同时履行抗辩权而继续占有，并不会立即构成非法占有。不过，如果承租人在合同结束后仍继续经营等，并实际获得利益，则可能需要返还相当于租金的不当得利。如果只是继续占有而未使用、收益，结论可能不同。

案例 8

Q. 合同期限尚未届满，但因个人原因想停止经营，可以立即解除合同吗？

如果约定了合同期限，且没有另行保留中途解除权，承租人可能难以仅凭个人原因单方面解除合同。应考虑继续履行合同，或与出租人协商解除。剩余租期内如有新承租人入住，导致出租人重复收取租金的情况，则可以另行进行审查。

案例 21

Q. 出租人可以以重建为由拒绝续约吗？

《商铺建筑物租赁保护法》（상가건물임대차보호법）将特定的重建事由规定为拒绝续约的理由。是否可以正当拒绝续约，应结合重建计划的具体程度、实际推进的可能性等具体情况判断，因此不能断定只要提出重建，就一定可以拒绝续约。限制承租人续约请求权且对其不利的约定，也可能不发生效力。

案例 11, 案例 15

Q. 出租人在转租合同订立后才表示同意，次承租人也可以请求续约吗？

根据案例中说明的标准，出租人可以在转租合同订立之前或之后表示同意；除明示同意外，也可能认可默示同意。不过，承租人和次承租人须证明出租人曾表示同意。经同意的次承租人可以依照法定要件，代替承租人行使合同续约请求权。

案例 23

注意事项

是否返还权利金、设施费用或有益费用，不能仅凭名称确定。应一并确认合同中关于放弃费用偿还请求权、恢复原状的条款，以及支出的目的和是否增加价值。
合同结束后继续占有店铺，并不意味着仅因等待返还押金，就必然免除相当于租金的款项。是否实际经营、使用或收益十分重要。
建筑物转让、转租、租赁权转让、返还押金请求权转让，属于不同的法律关系。应区分哪些事项需要出租人同意，以及应向谁请求返还押金。
案例中列举的法律法规和标准，可能是各次咨询时适用的内容；实际发生争议时，应确认合同订立时和当前适用的法律法规，以及具体合同内容。

依据的咨询案例

本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。

本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。