商铺租赁合同续约请求权要点指南
基于9个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
承租人可以在案例所述期限内要求续约；除非法律规定的理由成立，出租人较难拒绝。但具体结果可能因拖欠租金、出租人地位承继、是否转租等情况而异；应区分承租人要求续约与因拖欠租金而解除合同。
一图看懂
核心要点
- 承租人可以在租赁期届满前6个月至1个月之间要求续约；除非存在正当理由，出租人不得拒绝（《商铺建筑物租赁保护法》第10条第1款（상가건물임대차보호법 제10조 제1항））。
- 根据案例，续约请求权可以在包括最初租赁期限在内的租赁总期限不超过5年的范围内行使（《商铺建筑物租赁保护法》第10条第2款（상가건물임대차보호법 제10조 제2항）；案例6、8）。
- 即使出租人先行通知拒绝续约，只要不存在正当的拒绝理由，承租人仍可另行要求续约（韩国最高法院2014年4月30日宣判的2013다35115号判决；案例5）。
- 仅有一次迟延支付租金的情况，不足以拒绝承租人要求续约；但如果曾有拖欠金额达到相当于3期租金的情况，则可能构成拒绝续约的理由（《商铺建筑物租赁保护法》第10条第1款第1项（상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호）；案例1、9）。
- 案例说明，作为拒绝续约理由的拖欠3期租金，与此不同，如果拖欠租金达到相当于2期租金，出租人可以解除合同（《民法》第640条（민법 제640조）；韩国最高法院2014年7月24日宣判的2012다28486号判决；案例1）。
- 共有商铺的拒绝续约属于共有物管理行为，因此，在案例所述的共有人份额情况下，需要按持有过半数份额作出决定（《民法》第265条（민법 제265조）；韩国最高法院2010年9月9日宣判的2010다37905号判决；案例4）。
- 经出租人同意的次承租人，可以在承租人行使续约请求权的期间内代位承租人要求续约。但如果承租人存在无法行使权利的情形，次承租人也可能无法行使该权利（《商铺建筑物租赁保护法》第13条第2款（상가건물임대차보호법 제13조 제2항）；案例6）。
- 续约后，原则上视为按照原租赁合同的相同条件订立合同，但租金和押金可在法律规定的范围内增减（《商铺建筑物租赁保护法》第10条第3款、第11条（상가건물임대차보호법 제10조 제3항, 제11조）；案例3）。
常见问题
Q. 我有一次晚交租金，出租人可以拒绝续约吗？
案例说明，仅有一次迟延支付租金的情况，出租人不能据此拒绝承租人要求续约。但如果曾有拖欠金额达到相当于3期租金的情况，则可能构成拒绝续约的理由。
Q. 拖欠2期租金时，出租人既可以拒绝续约，也可以解除合同吗？
案例区分了这两个问题。拒绝承租人要求续约的理由，是曾有拖欠金额达到相当于3期租金的情况；根据《民法》第640条（민법 제640조），拖欠租金达到相当于2期租金时，也可以解除合同。
Q. 商铺卖给他人后，即使我拖欠前任出租人的租金，仍可以要求续约吗？
根据案例，如果受让人没有单独受让拖欠租金债权，仅凭承租人拖欠前任出租人的租金，较难拒绝续约。至于承租人拖欠受让人的租金是否达到3期租金，应另行判断。
Q. 共有人中只有一人通知拒绝续约，该通知有效吗？
案例中，共有人的份额各为1/2，其中一人单独发出通知，且无法认定另一共有人同意，因此法院认定拒绝续约无效。应确认共有人的份额及其是否作出共同决定。
Q. 经出租人同意的次承租人也可以直接要求续约吗？
根据案例，经出租人同意签订转租合同的次承租人，可以在承租人行使续约请求权的期间内，代位承租人向出租人要求续约。这是代为行使承租人的权利，因此也会受到承租人权利状态的影响。
Q. 合同续约后，出租人可以提高租金或押金吗？
根据案例，续约后，租金和押金仍可在相关法律规定的范围内增减。案例3列有涨租上限及涨租后1年内不得再次涨租的限制，因此不宜将其中的数值直接套用于其他情形，而应先确认该案例的适用前提。
相关法律
- 《商铺建筑物租赁保护法》第10条（상가건물임대차보호법 제10조）
- 《商铺建筑物租赁保护法》第10条第1款第1项（상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호）
- 《商铺建筑物租赁保护法》第10条第1款第7项之三（상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 다목）
- 《商铺建筑物租赁保护法》第10条第2款（상가건물임대차보호법 제10조 제2항）
- 《商铺建筑物租赁保护法》第10条第3款（상가건물임대차보호법 제10조 제3항）
- 《商铺建筑物租赁保护法》第10条第4款（상가건물임대차보호법 제10조 제4항）
- 《商铺建筑物租赁保护法》第11条（상가건물임대차보호법 제11조）
- 《商铺建筑物租赁保护法》第13条第2款（상가건물임대차보호법 제13조 제2항）
- 《商铺建筑物租赁保护法》第15条（상가건물임대차보호법 제15조）
- 《商铺建筑物租赁保护法施行令》第4条（상가건물임대차보호법 시행령 제4조）
- 《民法》第265条（민법 제265조）
- 《民法》第640条（민법 제640조）
注意事项
- 案例说明，要求续约的期限为租赁期届满前6个月至1个月之间，应确认期限，避免错过。
- 作为拒绝续约理由的拖欠3期租金，与作为解除合同理由所述的拖欠2期租金，是不同的标准。
- 案例2关于重建的说明依据下级法院判决，不应将其断言为最高法院已经确立的法律原则。
- 案例3中的租金涨幅数值，以及案例6和8中的租赁总期限标准，均为各咨询案例所述内容；适用于具体合同之前，应同时考察该案例的前提条件。
依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
- 임대차 계약서에 민법 제640조와 동일한 내용의 특약이 있는 경우 상가건물임대차보호법 제10조 및 제15조의 적용가부
- 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임차인의 계약갱신요구를 거...
- 계약갱신과 차임과 보증금
- 상가건물의 임대인이 공동소유자들인 경우 임차인의 계약갱신청구에 대한 임대인들의 적법한 거절 방법
- 임대인이 먼저 임차인에게 갱신거절 통지를 한 경우에도 임차인의 계약갱신요구가 가능한지
- 전차인의 계약갱신요구권
- 임대인 지위승계와 차임연체 갱신청구
- 갱신청구권 기간
- 차임연체와 갱신청구
本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。