商铺租赁适用范围：保护范围有多大？

核心要点

• 将应办理营业登记的建筑物用于营业的租赁，是基本适用对象。判断时不仅要看建筑物登记簿上的记载，还应以实际状况和用途为准（《商铺建筑物租赁保护法》第2条第1款（상가건물 임대차보호법 제2조 제1항），韩国大法院2011年7月28日宣告的2009다40967号判决）。
• 仅用于保管、制造、加工物品的空间可能难以认定为用于营业；但如果同时在该处开展以营利为目的的营业活动，则可能属于适用对象（韩国大法院2011年7月28日宣告的2009다40967号判决）。
• 适用范围内的保证金额因地区而异；存在月租金时，应按照案例所述方式，将月租金乘以100后加到保证金上，据此作出判断（《商铺建筑物租赁保护法》第2条第2款（상가건물 임대차보호법 제2조 제2항），《商铺建筑物租赁保护法施行令》第2条（상가건물 임대차보호법 시행령 제2조））。
• 案例中的各地区保证金标准是根据当时施行令确定的金额，因此不得将其直接用于当前签订的合同。
• 法人也可以成为商人，因此即使以法人名义承租，只要符合适用范围等条件并将租赁物用于营业，也可能属于受保护对象（《商法》第5条第2款（상법 제5조 제2항））。
• 案例说明，同学会、兴趣社团等非营利团体的办公室租赁不属于《商铺建筑物租赁保护法》的适用对象。
• 如果从同一出租人处租赁多个分隔商铺，并在一个经营场所开展单一业务等情形可被视为一个租赁关系，则即使分别签订合同，也可以合并保证金额，以判断是否属于优先受偿对象（韩国大法院2015年10月29日宣告的2013다27152号判决）。
• 案例介绍的判例认为，除非存在特殊情形，承租人约定承担的增值税额不计入判断适用范围时所用的租金（韩国水原地方法院2009年4月29日宣告的2008나27056号判决）。

常见问题

相关法律

• 《商铺建筑物租赁保护法》第1条（상가건물 임대차보호법 제1조）
• 《商铺建筑物租赁保护法》第2条第1款、第2款（상가건물 임대차보호법 제2조 제1항·제2항）
• 《商铺建筑物租赁保护法》第3条第1款、第2款（상가건물 임대차보호법 제3조 제1항·제2항）
• 《商铺建筑物租赁保护法》第5条第2款（상가건물 임대차보호법 제5조 제2항）
• 《商铺建筑物租赁保护法》第10条（상가건물 임대차보호법 제10조）
• 《商铺建筑物租赁保护法》第13条第2款（상가건물 임대차보호법 제13조 제2항）
• 《商铺建筑物租赁保护法》第14条（상가건물 임대차보호법 제14조）
• 《商铺建筑物租赁保护法施行令》第2条（상가건물 임대차보호법 시행령 제2조）
• 《商法》第4条（상법 제4조）
• 《商法》第5条第1款、第2款（상법 제5조 제1항·제2항）
• 《法人税法》第111条（법인세법 제111조）
• 《增值税法》第2条、第8条、第13条、第15条（부가가치세법 제2조·제8조·제13조·제15조）
• 《所得税法》第168条（소득세법 제168조）

注意事项

• 案例所列保证金标准是过去施行令规定的标准。应注意确认合同签订时间及适用标准，不能不加核实地直接套用这些金额。
• 存在月租金时，不要只比较保证金；还应按照案例所述的折算方式，将租金合并计算。
• 仅凭工厂、仓库、办公室等名称，难以判断是否适用。应考察是否实际开展营业活动以及具体使用方式。
• 租赁多个商铺，或者与出租人以外的运营主体签约时，不要仅凭合同份数或合同相对方就下结论；应确认租赁关系的实质以及是否存在权限委托。

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依据的咨询案例

本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。

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