商铺租赁小额承租人最优先受偿权指南
基于10个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
商铺小额承租人的最优先受偿权是否得到认可，可能因保证金金额、租赁关系的订立经过、店铺的使用方式以及拍卖标的等而有所不同。所引案例中有不少认为，住房租赁相关法理可以类似地适用于商铺租赁。因此，具体案件仍须结合相关要件和事实情况判断。
一图看懂
核心要点
- 有案例认为，即使在租赁关系成立时属于出租人所有的土地后来转让给第三人，承租人仍可就该土地的拍卖价款行使最优先受偿权（案例1）。
- 有观点认为，经出租人同意的次承租人，在占有关系及对抗要件合法延续的情况下，可以代位行使承租人的优先受偿权（案例2）。
- 有案例认为，即使在假登记担保权的私力实现程序中，也可以行使最优先受偿权（案例3）。
- 将多个分隔店铺作为一个营业场所使用，且成立单一租赁关系时，应以合计后的保证金换算金额为基准，而非逐个店铺判断是否属于小额承租人（《商铺建筑物租赁保护法》第2条第2款、第14条（상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 제14조）；案例4）。
- 有观点认为，即使将既有债权转为保证金，或正当调低保证金，只要不存在租赁关系系虚假订立等特殊情形且具备必要要件，也可能受到保护（案例5、7）。
- 有案例认为，在租赁关系存续期间保证金增加或减少的，应以分配时的保证金金额为基准判断是否属于小额承租人（案例8）。
- 在空地上设立抵押权后才建成的商铺中承租的，如果就土地拍卖价款而言，承租人不能优先于在先抵押权人受偿；但就商铺建筑物的拍卖价款而言，则可能获得最优先受偿（案例6）。
- 如果明知拍卖临近，仍为滥用保护制度而订立合同，可能被排除在小额承租人保护范围之外；出租人即使不是所有权人，只要拥有合法出租权限，也可以作为合同相对方（案例9、10）。
常见问题
Q. 商铺与土地的所有权人变得不同后，即使只有土地被拍卖，也能获得最优先受偿吗？
有案例认为，即使在租赁关系成立时属于出租人所有的土地后来转让给第三人，承租人仍可就该土地的拍卖价款行使优先受偿权。不过，将这一结论适用于商铺租赁，是依据所引住房租赁法理作出的类似适用判断。
Q. 经出租人同意的次承租人也能获得最优先受偿吗？
有观点认为，在转租合法、占有关系得以承继且对抗要件未中断等条件均具备时，次承租人可以代位行使承租人的优先受偿权。出租人是否同意转租，以及相关要件如何延续，都很重要。
Q. 商铺不是通过拍卖，而是由假登记担保权人通过私力实现程序处置时，也能行使权利吗？
所引案例认为，即使在假登记担保权的私力实现程序中，小额承租人也可以行使最优先受偿权。这一判断是将住房租赁相关法理类似地适用于商铺租赁。
Q. 租下多个分隔店铺并将其作为一个营业场所使用时，要逐个店铺判断是否属于小额承租人吗？
如果可以认定各个店铺之间成立的是一个租赁关系，而不是分别成立独立的租赁关系，就不按店铺逐一判断，而是合计全部分隔店铺的换算后保证金金额，以此判断是否属于小额承租人。
Q. 将出租人欠款转为保证金后签订合同，或后来降低保证金，也能受到保护吗？
仅因将既有债权转为保证金这一事实，并不一定会被排除在保护范围之外。如果通过新合同正当调低保证金，在不存在合同系虚假订立等特殊情形且具备必要要件的情况下，也可能受到保护。
Q. 保证金在合同履行期间发生变化时，应以哪个时点的金额判断是否属于小额承租人？
所引案例说明，原则上应以分配时的保证金金额为基准进行判断。因此，即使在签约时属于小额承租人，如果在分配前保证金增加并超过限额，也可能不再符合条件；反之，保证金降低时则可能符合条件。
Q. 土地上先设立抵押权、之后才建成商铺的，承租人也能就土地拍卖价款优先受偿吗？
根据所引案例，在土地抵押权设立后才建成的商铺中承租的小额承租人，不能就土地拍卖价款优先于在先抵押权人受偿。不过，案例认为，其可以就商铺建筑物的拍卖价款获得最优先受偿。
Q. 明知拍卖临近，按照小额承租人条件签订合同，也能受到保护吗？
如果当事人预见拍卖即将开始，并通过滥用制度的不当合同获取不正当利益，该承租人可能被排除在小额承租人保护范围之外。保证金金额、支付时间等合同订立经过都可能成为问题。
相关法律
- 《住房租赁保护法》第3条第1款（주택임대차보호법 제3조 제1항）
- 《住房租赁保护法》第3条之2第2款（주택임대차보호법 제3조의2 제2항）
- 《住房租赁保护法》第8条第1款（주택임대차보호법 제8조 제1항）
- 《住房租赁保护法》第8条第3款（주택임대차보호법 제8조 제3항）
- 《商铺建筑物租赁保护法》第2条第2款（상가건물 임대차보호법 제2조 제2항）
- 《商铺建筑物租赁保护法》第14条（상가건물 임대차보호법 제14조）
- 《假登记担保等相关法律》（가등기담보 등에 관한 법률）
注意事项
- 所引案例中有许多是将有关住房租赁保护法的判断视为可以类似地适用于商铺租赁，因此不能断定商铺案件的结论必然相同。
- 如果多个店铺被认定为同一营业场所和单一租赁关系，可以合计换算后的保证金金额进行判断。
- 保证金增加或减少时，不要只看签约时的金额，还应确认分配时的金额。
- 如果合同系虚假订立，或存在滥用最优先受偿制度的情形，保护可能受到限制。
依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
- 토지에 대한 최우선변제권 행사 가부
- 전차인의 최우선변제권 행사
- 가등기담보 등에 관한 법률상의 사적실행 절차에서도 주택임차인의 소액보증금 최우선변제권이 인정되는지 여부
- 수 개의 구분점포를 동일 임대인에게 임차한 경우
- 기존채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부
- 나대지에 저당권이 설정된 후 신축건물을 임차한 경우
- 보증금액이 감액된 경우 소액임차인 최우선변제권 행사 가부
- 임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감ㆍ변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단 기준
- 상가건물임대차보호법을 악용하여 임대차계약을 체결한 경우
- 상가 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 경우의 적용여부
本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。