商铺租赁期限：约定、续约与终止规则
基于9个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
商铺租赁期限约定不足1年的，原则上视为1年；但承租人可以主张双方约定的较短期限有效。续约请求权、默示续约以及因押金未返还而导致租赁关系继续存续，各自适用的条件和法律效果不同，因此应结合合同内容及适用法律法规的时间点进行判断。
一图看懂
核心要点
- 未约定租赁期限或约定不足1年的，原则上视为1年。但承租人可以主张，约定不足1年的期限有效（《商铺建筑物租赁保护法》第9条第1款 (상가건물임대차보호법 제9조 제1항)）。
- 续约请求权可以在租赁期限届满前6个月至1个月期间行使；存在法律规定的事由时，出租人可以拒绝续约（《商铺建筑物租赁保护法》第10条第1款 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항)）。
- 续约请求权所保障的租赁总期限，在案例中分别说明为5年或10年。由于期限会因案例所涉合同订立时间和法律修订情况而有所不同，不应一概而论，应确认适用的法律法规（《商铺建筑物租赁保护法》第10条第2款 (상가건물임대차보호법 제10조 제2항)）。
- 续约请求权所保障的期限，并不意味着合同期限的上限。出租人与承租人协商约定更长租期的，合同约定的期限可能受到保障。
- 出租人未在规定期限内通知拒绝续约或变更条件的，合同可能被视为按原条件续约，续约后的租赁关系存续期限视为1年（《商铺建筑物租赁保护法》第10条第4款 (상가건물임대차보호법 제10조 제4항)）。
- 默示续约的，承租人可以随时通知出租人解除合同；自出租人收到通知之日起满3个月时，解除发生效力（《商铺建筑物租赁保护法》第10条第5款 (상가건물임대차보호법 제10조 제5항)）。
- 租赁关系结束后，如果押金仍未返还，则在押金返还之前，租赁关系视为继续存续（《商铺建筑物租赁保护法》第9条第2款 (상가건물임대차보호법 제9조 제2항)）。
- 为拆除或重建全部或大部分建筑物而有必要收回占有的，可能构成拒绝续约的事由。仅仅表示有重建计划是否足够，仅凭案例中的说明无法断定（《商铺建筑物租赁保护法》第10条第1款第7项 (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호)）。
常见问题
Q. 租赁期限届满时，如果出租人要求我搬走，我可以要求续约吗？
原则上，承租人可以在租赁期限届满前6个月至1个月期间要求续约。但是，如果存在拖欠租金等法律规定的事由，出租人可以拒绝续约。
Q. 如果出租人没有通知是否续约，合同会自动延长几年？
案例说明，如果出租人未在规定期限内通知拒绝续约或变更条件，合同将按原条件续约，存续期限视为1年。这并不意味着原合同期限会原样重复。
相关法律
- 《商铺建筑物租赁保护法》第2条 (상가건물임대차보호법 제2조)
- 《商铺建筑物租赁保护法》第3条 (상가건물임대차보호법 제3조)
- 《商铺建筑物租赁保护法》第9条 (상가건물임대차보호법 제9조)
- 《商铺建筑物租赁保护法》第10条 (상가건물임대차보호법 제10조)
- 《商铺建筑物租赁保护法施行令》 (상가건물임대차보호법 시행령)
- 《增值税法》第8条 (부가가치세법 제8조)
- 《所得税法》第168条 (소득세법 제168조)
- 《法人税法》第111条 (법인세법 제111조)
注意事项
- 续约请求必须在租赁期限届满前6个月至1个月期间提出，应注意不要错过期限。
- 案例对续约请求权所保障的总期限分别说明为5年或10年。不能仅凭案例中的说明，就断定目前所有合同都适用同一期限。
- 默示续约后，即使承租人通知解除合同，合同也不会立即终止；案例说明，通知发出后满3个月才发生解除效力。
- 不足1年的期限约定是否有效，以及《商铺建筑物租赁保护法》是否适用，应结合承租人的主张和法律适用条件一并判断。
依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。