商铺租赁押金与租金增减指南
基于11个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
商铺租赁期间，如果因经济状况等变化导致租金或押金不再合理，当事人可以请求对今后的租金或押金作出增减。不过，涨租上限可能因涨租属于请求还是协商一致、属于续约还是到期后重新订立新合同等情况而有所不同。
一图看懂
核心要点
- 仅因经营不景气，月租金不会自动降低；如果由于租赁建筑物的负担或经济状况变化，导致租金等不再合理，可以请求降低今后的租金（《商事建筑物租赁保护法》第11条（상가건물임대차보호법 제11조），案例1）。
- 按照案例所引用的标准，请求增加租金或押金的金额不得超过请求时金额的9%；增加后一年内，不得再次请求增加（《商事建筑物租赁保护法》第11条（상가건물임대차보호법 제11조）、《商事建筑物租赁保护法施行令》第4条（상가건물임대차보호법 시행령 제4조），案例1、2、4、8）。
- 应区分租赁关系存续期间一方依法请求增加租金与当事人协商一致增加租金的情形。案例所引用的判例及下级法院判决认为，协商一致增加租金不适用9%的限制（案例7、9）。
- 合同期限届满后重新订立新合同的，根据案例所引用的韩国大法院判决，不适用租金增减请求的9%限制。另一方面，依法续约的，可以在法定范围内增减租金或押金（《商事建筑物租赁保护法》第10条第3款（상가건물임대차보호법 제10조 제3항），案例3、7、10）。
- 押金的一部分转换为月租时，另有适用于转换金额的比例上限。案例所引用的标准为年利率12%与韩国银行基准利率乘以4.5所得比例中的较低者（《商事建筑物租赁保护法》第12条（상가건물임대차보호법 제12조）、《商事建筑物租赁保护法施行令》第5条（상가건물임대차보호법 시행령 제5조），案例2）。
- 案例介绍的韩国大法院判决指出，约定超过法定涨租上限的，超出部分可能无效；已经超额支付的租金，可以作为不当得利请求返还（《商事建筑物租赁保护法》第11条、第15条（상가건물임대차보호법 제11조·제15조），《民法》第741条（민법 제741조），案例6）。
- 约定出租人可以单方面提高月租金、承租人不得提出异议的，该约定因对承租人不利而不发生效力；仅凭一方要求，租金不会上涨（《商事建筑物租赁保护法》第11条、第15条（상가건물임대차보호법 제11조·제15조），案例1、11）。
- 有案例说明，即使只拖欠部分涨租金额，也要合并计算拖欠金额，以判断是否达到相当于3期租金的金额。对于拒绝续约或解除租赁关系，拖欠金额的总和很重要（《商事建筑物租赁保护法》第10条第1款第1项、第10条之8（상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호·제10조의8），案例5）。
常见问题
Q. 生意不好时，可以要求降低月租金吗？
仅因经营不景气，租金不会自动降低。如果由于租赁建筑物的税费、公共费用等负担或经济状况变化，导致约定租金不再合理，可以请求降低今后的租金（案例1）。
Q. 出租人说要大幅提高月租金，我必须无条件接受吗？
仅凭出租人的单方面要求，租金不会发生变化。在租赁关系存续期间，依法律请求增加租金的，按照案例所引用的标准，适用请求时租金及押金金额9%的上限，以及一年内不得再次请求增加的限制（案例4、11）。
Q. 租金上涨还不到一年，可以再次涨租吗？
案例所引用的《商事建筑物租赁保护法》第11条（상가건물임대차보호법 제11조）说明，租赁合同或约定租金等增加后一年内，不得再次请求增加。不过，应当区分当事人协商一致而增加租金的情形与依法请求增加租金的情形（案例1、7、9）。
Q. 押金的一部分改为月租时，月租应如何计算？
按照案例所引用的标准，适用的比例不得超过以下两者中的较低者：年利率12%，或韩国银行基准利率乘以4.5所得的比例。具体转换金额应根据适用标准核算（案例2）。
Q. 合同到期后重新签约时，月租可以提高15%吗？
案例所介绍的韩国大法院判决认为，合同期满后重新订立新合同的，不适用租金增减请求的9%限制。案例还介绍了判决，指出当事人协商一致而涨租，与依法单方面请求增加租金应予区分（案例7、9）。
Q. 已经支付了超过法定上限的涨租部分，可以要求返还吗？
案例所介绍的韩国大法院判决说明，超过法定涨租比例的约定部分无效，已超额支付的租金可以作为不当得利请求返还。不过，适用这一结论时，应区分依法请求增加租金与协商一致增加租金的情形（案例6、9）。
Q. 不支付涨租部分、只支付原租金，会构成拖欠3期租金吗？
案例说明，应将未支付的涨租部分合并计算，以判断拖欠金额是否达到相当于3期租金的金额。因此，即使每月只少付一部分，未付金额的总和也很重要（案例5）。
Q. 如果出租人未在合同到期前通知续约或变更条件，会怎样？
根据案例所引用的规定，如果未在规定期限内通知拒绝续约或变更条件，则视为按照前一租赁合同的相同条件续订。案例说明，在这种情况下，承租人可以通知解除合同；自出租人收到通知之日起满3个月，解除生效（案例3）。
相关法律
- 《商事建筑物租赁保护法》第1条（상가건물임대차보호법 제1조）
- 《商事建筑物租赁保护法》第2条（상가건물임대차보호법 제2조）
- 《商事建筑物租赁保护法》第9条（상가건물임대차보호법 제9조）
- 《商事建筑物租赁保护法》第10条（상가건물임대차보호법 제10조）
- 《商事建筑物租赁保护法》第10条之8（상가건물임대차보호법 제10조의8）
- 《商事建筑物租赁保护法》第11条（상가건물임대차보호법 제11조）
- 《商事建筑物租赁保护法》第12条（상가건물임대차보호법 제12조）
- 《商事建筑物租赁保护法》第15条（상가건물임대차보호법 제15조）
- 《商事建筑物租赁保护法施行令》第2条（상가건물임대차보호법 시행령 제2조）
- 《商事建筑物租赁保护法施行令》第4条（상가건물임대차보호법 시행령 제4조）
- 《商事建筑物租赁保护法施行令》第5条（상가건물임대차보호법 시행령 제5조）
- 《民法》第628条（민법 제628조）
- 《民法》第652条（민법 제652조）
- 《民法》第741条（민법 제741조）
注意事项
- 案例所列的9%上限和押金转为月租的标准，是各案例引用的法律法规及判决内容。应先确认租赁类型及适用的法律法规。
- 依法请求增加租金、当事人协商一致增加租金，以及合同到期后重新订立新合同，在案例中适用不同规则，应予区分。
- 根据案例所引用的规定，续约请求权仅在包括首次租赁在内的租赁总期限不超过5年的范围内获得承认；存在法定事由时，可以拒绝续约（案例4）。
- 拒绝续约或变更条件的通知时间，以及拖欠租金的总额，可能影响合同续约或解除，因此应确认合同内容和通知时间。
依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
- 상가영업 부진을 이유로 월세인하를 요구할 수 있는지
- 임대인이 임차인에게 고율의 월세를 부과할 때 구제방법
- 상가임대인이 임대차기간 만료된 3개월 후 보증금증액 요구한 경우
- 건물 주인이 상가임대료를 대폭 인상하는 경우 규제방안
- 차임증액청구의 효력과 차임의 연체
- 상가건물임대차보호법상의 차임 증액비율을 초과한 경우 초과 부분의 반환을 청구할 수 있는지 여부
- 임대차계약 기간이 종료하여 임대인과 재계약 협상을 하면서 임대인이 기존 차임에서 15% 인상된 금액으로 차임을 정해도 유효한지...
- 상가임대차월세상한선
- 차임인상합의에도 상가건물임대차보호법 및 동법 시행령 상의 인상율(100분의 9한도)가 적용되는지 여부
- 재계약과 보증금 등 인상
- 일방적 차임인상이 가능하도록 정한 약정의 효력
本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。