合同何时可以终止或解除，又应如何处理？
基于113个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
合同并非一方想解除就可以随时解除；必须有合同条款或法律规定的解除事由。以迟延履行为由解除合同，原则上应先指定合理期限催告履行；合同解除后，还可能涉及恢复原状和损害赔偿问题。
一图看懂
核心要点
- 除另有约定外，定金可以视为解约定金；在任何一方着手履行之前，交付定金的一方可以放弃定金，收取定金的一方可以返还双倍定金，以解除合同（《民法》第565条（민법 제565조））。
- 如果只是承诺支付定金，但实际上并未支付，原则上不会产生以解约定金为由解除合同的权利（案例12）。
- 以迟延履行为由解除合同，原则上应指定合理期限催告履行；对方未在该期限内履行的，方可解除合同（《民法》第544条（민법 제544조））。
- 即使约定尾款未付时合同自动解除，如果卖方未提出同时履行义务，因而未使买方陷入履行迟延，也可能不能仅因期限届满就认定合同自动解除（案例11）。
- 合同解除后，原则上双方应返还各自收到的财物；返还的款项应从收到之日起加算利息（《民法》第548条（민법 제548조））。此外，也可以另行请求因债务不履行造成的损害赔偿（《民法》第551条（민법 제551조））。
- 仅因买卖标的物被假扣押，通常不能解除合同；但如果有情况表明无法履行所有权转移登记义务，则可能可以解除合同（案例15）。
- 以情势变更为由解除合同，需要满足作为合同基础的客观情况发生了难以预见的变化、维持合同原状明显违反诚实信用原则等条件（案例13）。
常见问题
Q. 我还没有支付定金，可以只放弃定金来解除合同吗？
如果只是承诺支付定金，但实际上并未交付，原则上不会因此产生依据《民法》上的解约定金解除合同的权利。不过，能否要求支付定金，或者能否以未履行该义务为由解除定金约定或主合同，则要根据具体情况判断。
Q. 卖方说要解除合同，但只愿意支付相当于房屋买卖价款10%的金额，而不是双倍定金。可以解除合同吗？
如果合同约定卖方违约时应支付双倍定金，卖方仅表示愿意返还相当于房屋买卖价款10%的金额，并不意味着可以依照该约定解除合同。不过，如果任何一方已经着手履行，以解约定金为由解除合同本身可能会受到限制。
Q. 约定尾款支付期限届满时合同自动解除的条款，何时有效？
即使有此类特别约定，如果卖方的转移所有权义务与买方的支付尾款义务属于同时履行关系，关键在于卖方是否已提出履行，使买方陷入履行迟延。除非存在特殊情况，不能仅因约定期限已过就认定合同自动解除。
Q. 买卖标的物被假扣押，可以解除合同吗？
仅有假扣押并不会导致无法办理所有权转移登记，因此通常不能仅凭这一情况解除合同。不过，如果认定卖方无法解除假扣押等限制，因而不能履行转移登记义务，则可能可以解除合同。
Q. 合同解除后，返还已收款项时也会加算利息吗？
因解除合同而恢复原状、返还款项时，原则上应从收到款项之日起加算利息。该利息属于恢复原状的范围，与因迟延履行返还义务而产生的损害赔偿有所区别。
Q. 仅以无法实现合同目的为由，可以因情势变更解除合同吗？
仅因合同目的无法实现，可能还不足以解除合同。应考察作为合同基础的客观情况是否发生了难以预见的变化、主张解除的一方是否对此没有责任，以及维持合同原状是否明显违反诚实信用原则等。
Q. 想要收回赠与的不动产，可以解除赠与合同吗？
未采用书面形式的赠与在某些情况下可以撤销，但如果已经办理完毕不动产所有权转移登记，就属于已经履行的部分，不能仅以未采用书面形式为由要求返还。是否因赠与人的财产状况发生重大变化，或者存在法律规定的其他撤销事由，则应另行判断。
相关法律
- 《国土规划及利用法》第117条第1款、第118条第1款及第6款（국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항, 제118조 제1항·제6항）
- 《民法》第109条、第153条、第393条、第398条第2款、第400条至第403条、第536条、第538条、第543条第1款、第544条至第546条、第548条第1款及第2款、第551条、第555条至第558条、第565条、第572条至第574条（민법 제109조, 제153조, 제393조, 제398조 제2항, 제400조부터 제403조까지, 제536조, 제538조, 제543조 제1항, 제544조부터 제546조까지, 제548조 제1항·제2항, 제551조, 제555조부터 제558조까지, 제565조, 제572조부터 제574조까지）
- 《约款规制法》（약관의 규제에 관한 법률）
- 旧《住宅供应规则》第27条第3款及第4款（구 주택공급에 관한 규칙 제27조 제3항·제4항）
- 《诉讼促进等特别法》第3条第1款（소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항）
注意事项
- 即使合同约定了自动解除或违约金条款，解除的效力也可能因双方是否负有同时履行义务，以及对方是否已提出履行而有所不同。
- 催告履行时，如果要求支付的金额明显高于实际债务金额，并明确表示不支付该金额就不予受领，则依据该催告作出的解除可能无效。
- 解除合同前是否已着手履行，以及解除后第三人是否取得权利，都可能影响合同解除或恢复原状的效果。
- 需要取得土地交易许可的合同、赠与合同、预售合同等，适用的解除条件可能因合同性质和约定内容而异，不应仅依据一般原则作出判断。
依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
- 토지거래 허가지역 내의 부동산 매매계약이 해제되는 경우
- 위약금특약이 없는 경우 매매계약해제와 손해배상의 범위
- 매매목적 토지의 수량이 부족한 경우 대금 감액청구가 가능한지
- 위약금특약이 있는 경우 매매계약해제와 손해배상의 범위
- 매수인의 잔금이행지체로 인한 계약해제의 법률관계
- 분양중도금 지체 중 입주예정일 도래한 경우 입주지연책임 발생시기
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- 부동산매매계약에서 잔대금미지급의 경우 자동해제된다는 특약의 효력
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- 분양대상 아파트 부근에 군사격장이 있음을 이유로 한 계약해지
- 실제채무를 초과한 이행최고에 터 잡은 계약해제의 효력이 있는지
本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。