住房租赁适用范围：哪些情形会受到保护？
基于31个咨询案例 · 更新 · 译自韩文原文。
是否适用《住房租赁保护法》，不能仅根据建筑物台账或登记簿上的记载来确定，而应综合判断租赁合同订立时建筑物的结构和实际使用方式等因素。不过，仅有房屋被用作住宅这一事实并不足够，还应考察租赁目的、是否实际居住，以及签订合同的人是否有出租权限等。
一图看懂
核心要点
- 是否属于住宅建筑，以实际用途而非登记资料所载用途为准；如果兼作住宅和经营场所，应一并考虑租赁目的、建筑物及租赁部分的结构和形态、实际使用关系，以及是否进行日常生活等因素（案例1、13、19、20）。
- 即使兼作居住和经营用途，如果实际居住空间相当大，并构成承租人的生活基础，也可能适用；但如果居住用途仅为经营活动的附属部分，或者居住部分非常少，则可能不适用（案例13、19、20）。
- 未登记、未经许可的建筑，或登记资料中标注为工厂、仓库等用途的建筑，如果实际属于住宅建筑，也可能适用。不过，签约时就应当具备住宅用途的形态；如果承租人在签约后擅自改建，除出租人同意等特殊情况外，可能不适用（案例2、4、10、21）。
- 屋顶层等未记载在建筑物台账或登记簿上的空间，如果签约时已具备住宅用途的形态，且实际作为住宅租赁和使用，也可能属于保护对象（案例4）。
- 外国人办理外国人登记和居留地变更申报后，可以用这些手续替代居民登记和迁入申报而受到保护；案例还将在韩外国同胞的国内居所申报说明为可替代居民登记的手续（案例3、6；《住房租赁保护法》第3条第1款（주택임대차보호법 제3조 제1항）、《出入境管理法》第88条之2（출입국관리법 제88조의2））。
- 中小企业法人为员工居住而租赁住宅的，如果该法人选定的员工已接收房屋并完成居民登记，则可能获得对抗力（案例8、23；《住房租赁保护法》第3条第3款（주택임대차보호법 제3조 제3항））。
- 即使出租人不是登记簿上的所有人，只要其有权合法出租，也可能适用。相反，如果与没有合法出租权限的人订立合同，例如拍卖中的最高价买受申报人，则不能取得优先受偿权（案例14、17）。
- 如果认定租赁的主要目的不是居住，而是收回债权或滥用最优先受偿制度，则可能不受小额承租人保护（案例15、16；《住房租赁保护法》第8条（주택임대차보호법 제8조））。
常见问题
Q. 把店铺或办公室的一部分当作住宅使用，也适用吗？
有可能。判断时不以登记资料所载用途为准，而是综合考虑租赁目的、建筑物的结构和面积、使用关系，以及是否在那里进行日常生活等因素。不过，如果睡觉的房间或厨房只是附属于经营场所，或者居住部分非常少，则可能不适用。
Q. 未登记、未经许可的住宅或屋顶层房间也能受到保护吗？
仅凭是否登记或是否取得建筑许可，不能排除适用。如果建筑物实际用作住宅，即使是未登记、未经许可的建筑，或登记资料中没有记载的屋顶层，也可能适用。不过，仍需考察签约时是否具备住宅用途的形态，以及实际使用状况。
Q. 租下工厂或仓库后，由我改建成住宅，也适用吗？
签约时，建筑物实际上应当已经具备住宅用途或可兼作住宅的形态。签约后由承租人擅自改建为住宅的，除非存在出租人同意改建等特殊情况，否则可能不适用。
Q. 外国人或在韩外国同胞也能受到《住房租赁保护法》的保护吗？
根据案例，外国人办理外国人登记和居留地变更申报后，可以用这些手续替代居民登记和迁入申报而受到保护。案例还说明，在韩外国同胞可通过将国内居所申报地址登记为租赁住宅所在地来办理相关手续。还应根据具体案例确认房屋交付等其他条件。
Q. 公司租作员工宿舍的房屋也能受到保护吗？
如果法人属于《中小企业基本法》规定的中小企业，为员工居住而租赁住宅，且该法人选定的员工已接收房屋并完成居民登记，则可能获得对抗力。案例还说明，要取得优先受偿权，法人和出租人之间的合同也须具备确定日期。
Q. 长期住在旅馆或住宿设施中，适用《住房租赁保护法》吗？
如果明确属于为临时使用而进行的租赁，例如住宿经营者与住客之间的住宿合同，则不适用。不过，如果建筑物的实际结构和用途是住宅，且合同并非为临时使用而订立，则不能仅因登记资料将其标注为旅馆等用途，就断定是否适用。
Q. 房东不是登记簿上的所有人，合同也有效吗？
即使出租人不是所有权登记簿上的所有人，只要其有权合法订立租赁合同，《住房租赁保护法》仍可能适用。但是，如果与没有出租权限的人订立合同，例如在拍卖程序中尚未缴纳成交价款的最高价买受申报人，则不能取得优先受偿权。
Q. 为了追回欠款而成为债务人房屋的承租人，也能受到小额承租人保护吗？
如果订立合同的主要目的不是实际使用、收益房屋，而是收回债权或争取先于顺位在先的担保权人受偿，则可能得不到保护。案例还说明，如果出租人和承租人以滥用最优先受偿制度为目的订立合同，则不属于小额承租人保护的对象。
相关法律
- 《住房租赁保护法》第1条（주택임대차보호법 제1조）
- 《住房租赁保护法》第2条（주택임대차보호법 제2조）
- 《住房租赁保护法》第3条第1款（주택임대차보호법 제3조 제1항）
- 《住房租赁保护法》第3条第3款（주택임대차보호법 제3조 제3항）
- 《住房租赁保护法》第3条之2第1款（주택임대차보호법 제3조의2 제1항）
- 《住房租赁保护法》第3条之2第2款（주택임대차보호법 제3조의2 제2항）
- 《住房租赁保护法》第8条（주택임대차보호법 제8조）
- 《住房租赁保护法》第11条（주택임대차보호법 제11조）
- 《住房租赁保护法》第12条（주택임대차보호법 제12조）
- 《关于在韩外国同胞出入境及法律地位的法律》第2条（재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제2조）
- 《关于在韩外国同胞出入境及法律地位的法律》第3条（재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제3조）
- 《关于在韩外国同胞出入境及法律地位的法律》第6条（재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조）
- 《关于在韩外国同胞出入境及法律地位的法律》第7条（재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제7조）
- 《关于在韩外国同胞出入境及法律地位的法律》第10条（재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조）
- 《出入境管理法》第31条（출입국관리법 제31조）
注意事项
- 不能仅凭建筑物台账或登记簿记载的用途断定是否适用，还应一并考察签约时的建筑结构和实际使用方式。
- 如果承租人在签约后将房屋改建为住宅，签约时是否已具备住宅用途的形态、出租人是否同意，可能是重要因素。
- 即使实际使用房屋并居住，如果认定合同的主要目的是收回债权或滥用最优先受偿制度，也可能得不到保护。
- 房屋是否属于适用对象，与是否取得对抗力、优先受偿权是两个不同的问题。应根据具体案例确认房屋交付、居民登记或可替代该登记的申报、确定日期等条件。
依据的咨询案例
本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。
- 임치주택의 일부를 점포로 운영한 경우 주택임대차보호법 적용되는지
- 미등기주택을 임차한 경우 주택임대차보호법이 적용되는지
- 재외동포도 주택임대차보호법의 보호를 받는지
- 옥탑을 주거용으로 임차한 경우 주택임대차보호법이 적용되는지
- 주택임대차보호법상 임차인의 지위를 강화하기 위하여 별도의 전세권설정계약을 체결한 경우
- 외국인의 경우도 주택임대차보호법이 적용되는지
- 개정법과 소액임차인의 최우선변제권
- 직원 숙소로 회사가 임차한 주택도 주택임대차보호법 적용되는지
- 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 해석(1)
- 임차 후 비로소 주거용 건물로 개조한 경우도 주택임대차보호법이 적용되는지
- 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 해석(2)
- 미등기 전세계약에도 주택임대차보호법이 적용되는지
- 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에 주택임대차보호법의 적용여부
- 임대인이 주택의 명의신탁자인 경우, 임차인이 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지
- 채권회수를 위한 임대차계약의 경우, 임차인에게 주택임대차보호법이 적용되는지
- 부당한 이득을 취하기 위하여 임대차계약을 체결한 경우에 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하는지 여부
- 적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우 주택임대차보호법이 적용되는지
- 일시사용임대차에도 주택임대차보호법이 적용되는지
- 공부상 단층 작업소 및 근린생활시설인 경우에 주택임대차보호법 적용여부
- 주택임대차보호법의 적용대상인 주거용 건물인지 여부의 판단기준
- 무허가 건물의 경우에 주택임대차보호법이 적용되는지 여부
- 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우 주택임대차보호법 제7조 의 적용...
- 법인의 경우에도 주택임대차보호법의 보호 대상인지 여부
- 주택임대차보호법의 적용대상인 ‘주거용 건물’에 대지도 포함되는지
- 1989.12.30.자로 개정된 주택임대차보호법 제4조 의 적용과 같은 날짜로 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 존속기간
本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。