住宅租赁的对抗力何时产生，又如何维持？

核心要点

• 对抗力自房屋交付和居民登记均完成后的次日起产生。办理迁入申报时，视为已完成居民登记（《住宅租赁保护法》第3条第1款（주택임대차보호법 제3조 제1항），案例1、6）。
• 居民登记必须是能够让第三人知悉出租住宅及租赁权存在的公示方式。对于多户住宅等共同住宅，原则上必须准确注明栋号和房号（《居民登记法施行令》第9条（주민등록법 시행령 제9조），案例18、19）。
• 对于多户型独栋住宅，只要准确填写地号，即使没有注明房号，也可能构成有效的居民登记。具体判断可能因建筑物类型以及建筑物台账、登记簿等情况而异（案例4、6）。
• 如果全体家庭成员都将居民登记迁至其他地方，原有对抗力可能消灭；即使之后重新迁入，对抗力也自重新迁入之日起重新产生（案例21）。
• 经出租人同意转租，且次承租人接收房屋并完成居民登记时，即使承租人本人没有居住，也可能通过间接占有维持对抗要件。即使未经同意转租，如果存在转租并非对出租人实施背信行为的特殊情形，也可能作不同判断（案例9、15）。
• 根据案例所列法律规定的要件，外国人登记、居留地变更申报，或在外同胞的国内居所申报、居所迁移申报，可能被认可具有与居民登记相同的法律效力。有时也会涉及承租人本人以外的同住家庭成员所作的申报（《出入境管理法》第88条之2（출입국관리법 제88조의2）、《在外同胞法》第10条（재외동포법 제10조），案例13、14）。
• 在拍卖中，并非仅凭对抗力就总能向买受人主张租赁关系。根据先顺位权利和拍卖结果，租赁权可能消灭；同时具有对抗力和优先受偿权的承租人，在某些情况下，可以就扣除其本可受分配金额后的保证金余额向买受人主张权利（《住宅租赁保护法》第3条之5（주택임대차보호법 제3조의5），案例1、3、11）。

常见问题

相关法律

• 《住宅租赁保护法》第3条第1款（주택임대차보호법 제3조 제1항）
• 《住宅租赁保护法》第3条第2款、第3款、第4款（주택임대차보호법 제3조 제2항·제3항·제4항）
• 《住宅租赁保护法》第3条之2（주택임대차보호법 제3조의2）
• 《住宅租赁保护法》第3条之3（주택임대차보호법 제3조의3）
• 《住宅租赁保护法》第3条之5（주택임대차보호법 제3조의5）
• 《住宅租赁保护法》第4条第2款（주택임대차보호법 제4조 제2항）
• 《住宅租赁保护法》第8条（주택임대차보호법 제8조）
• 《住宅租赁保护法》第12条（주택임대차보호법 제12조）
• 《居民登记法施行令》第9条（주민등록법 시행령 제9조）
• 《出入境管理法》第31条、第32条、第36条、第88条之2（출입국관리법 제31조·제32조·제36조·제88조의2）
• 《关于在外同胞出入境及法律地位的法律》第10条（재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제10조）
• 《民法》第365条、第366条、第575条、第578条、第629条（민법 제365조·제366조·제575조·제578조·제629조）
• 《民事执行法》第88条、第91条、第127条、第135条（민사집행법 제88조·제91조·제127조·제135조）
• 《不动产实际权利人名义登记法》第4条、第8条（부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조·제8조）
• 《关于假登记担保等的法律》第2条、第3条、第4条、第5条、第12条（가등기담보 등에 관한 법률 제2조·제3조·제4조·제5조·제12조）

注意事项

• 对抗力并非仅凭入住或居民登记其中一项即可产生，而是自两项要件均具备后的次日起产生。
• 如果地址标示不足以识别出租住宅，或将居民登记迁至其他地方，对抗力可能不被认可，或原有对抗力可能中断。应确认共同住宅的栋号、房号及实际地址。
• 在拍卖中，对抗力、优先受偿权是否维持以及保证金余额的范围，可能因先顺位权利、分配顺位、分配申请以及房屋交付和居民登记是否持续等情况而异。
• 案例中同时出现法律修订前的条文标示和现行条文标示，因此在实际案件中，应确认适用时点的法律规定及具体事实情况。

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依据的咨询案例

本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。

1. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 주택임차권의 법률관계
2. 매각대금 납부 후 주택임차권에 대항력 있음을 알게된 매수인의 구제
3. 매수인에게 대항할 수 있는 배당받지 못한 보증금 잔액의 범위
4. 단독주택이 다세대 구분건물로 변경된 경우 기존 전입신고의 효력
5. 주택신축 중 토지에 근저당권이 설정된 경우 주택임차권 보호 여부
6. 다가구주택 전입신고 시 동·호수를 잘못 기재한 경우의 대항력
7. 주임법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기는 언제까지인지 등
8. 주택을 매도하면서 임차인으로 변경된 매도인의 대항력 취득시점
9. 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마침으로써 임차인의 대항요건이 유지, 존속하는 경우
10. 가압류된 주택의 매수인으로부터 임차 후 가압류권자에 의해 경매될 경우 임차권 보호
11. 주택 경매로 2층의 선순위 전세권 소멸 시 1층의 후순위 전세권 소멸 여부
12. 근저당된 건물을 임차하여 대항력 갖춘 후 등기의 유용이 있는 경우
13. 재외국민이 주택을 임대차계약을 체결하고 그 동거가족인 외국인 또는 외국국적동포가 국내거소신고를 한 경우 대항력 취득 여부
14. 외국국적동포의 국내거소신고가 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되는지 여부
15. 간접점유의 경우에도 주택임대차보호법상 대항요건이 인정되는지
16. 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배되는 경우
17. 연립주택의 전입신고를 함에 있어 부동산등기부상 ‘동’의 기재와 다르게 신고하였음에도 임대차의 공시방법으로 유효한 경우
18. 다세대주택의 전입신고 시 동·호수를 기재하지 않은 경우의 대항력
19. 공무원의 실수로 주민등록이 잘못 기재된 경우 대항력 있는지
20. 전입신고 후 토지 분할로 건물소재지 지번이 변경된 경우 대항력
21. 임차인이 주민등록을 일시 옮겼다가 재전입한 경우 대항력
22. 담보가등기 된 후 대항력을 갖춘 주택임차인의 청산금에 대한 권리
23. 명의수탁자로부터 주택을 임차한 자의 명의신탁자에 대한 대항력
24. 배당이의소송에서 패소한 임차인의 매수인에 대한 대항력
25. 공동저당된 대지와 주택이 재건축된 후 일괄매각 시 임차인의 대항력