其他住房租赁核心指南

基于68个咨询案例 · 更新 2026年10月4日 · 译自韩文原文。

在住房租赁中，即使出租人地位发生变更，或租赁权被转让、转租，对抗力及押金返还问题也可能随之发生变化。火灾、拍卖以及合同终止后继续占有房屋等不同情形，责任和权利的范围各不相同，因此应确认各类情形适用的条件及注意事项。

参与各方 → 承租人 → 出租人 → 房屋受让人 → ① 房屋转让、转租或押金返还出现争议 → 出租住房是否已转让且租赁具备对抗要件？ → 是《住房租赁保护法》第3条 → 否 → 转租是否经出租人同意？ → 否《民法》第629条 → 是 → 房屋占有及迁入申报是否持续？ → 受让人原则上承继出租人地位并承担返还押金义务；经同意的转租满足条件时对抗力可能维持 → 未满足相应条件时权利主张可能受限未经同意转租原则上不能对抗出租人特殊情形可能例外 → 提出异议 → 得知房屋转让后如要反对地位承继应在合理期限内提出异议 → 维持对抗力 → 确认占有与户籍迁入申报持续迁出后可能无法对抗后来取得人或抵押权人 → 其他风险 → 另查拍卖分配申请期限；火灾时承租人须证明已尽善良管理注意义务；继续占有是否实际使用并获利

核心要点

共有住房的出租属于共有物管理事项，可以由持有过半数份额的共有人决定（《民法》第263条至第265条 (민법 제263조부터 제265조까지)）。
具备对抗要件的出租住房转让后，受让人原则上承继出租人的地位，返还押金的债务也转移至受让人（《住房租赁保护法》第3条 (주택임대차보호법 제3조)）。
经出租人同意转让租赁权或转租，且房屋占有状态和户籍登记持续的，原承租人的对抗力可能得以维持；优先受偿权也可以行使或代位行使。
未经出租人同意的转租原则上不能对出租人主张，但如果存在特殊情形，足以认定该转租并非对出租人的背信行为，则可能作出不同判断（《民法》第629条 (민법 제629조)）。
合同终止后因未收到押金而继续占有租赁物的，如果并未实际使用、收益并因此获利，可能不负有返还不当得利的义务。
租赁物因原因不明的火灾而毁损时，承租人必须证明自己已尽到善良管理人的注意义务，才能免除损害赔偿责任。
在拍卖程序中优先受偿，有时必须在分配请求期限届满前提出分配请求；仅因申报权利前未收到拍卖通知，通常难以据此对准予拍卖的裁定提出异议。
如果出租人未告知出租住房已进入拍卖程序便签订合同，可能涉及出租人的民事损害赔偿责任或诈骗罪。

常见问题

Q. 租赁共有住房时，是否必须取得全体共有人的同意？

共有物的管理事项可以由持有过半数份额的共有人决定。因此，如果持有过半数份额的共有人决定出租，即使持有少数份额的共有人没有参与签约，租赁权也可能有效。

案例 1

Q. 出租住房出售后，应向谁要求返还押金？

具备对抗要件的租赁合同所涉房屋转让后，受让人承继出租人的地位，原则上也由受让人承担返还押金的债务。不过，承租人在得知转让事实后于合理期限内提出异议的，有时可以拒绝出租人地位的承继，并要求原出租人返还押金。

案例 23

Q. 出租人变更后，即使将户籍登记迁至别处，仍能要求返还押金吗？

出租住房转让后，如果受让人已经承继出租人的地位，那么此后仅因迁出户籍登记地址，并不会使已经产生的押金返还债务消灭。不过，迁出户籍登记地址后，承租人可能无法对抗此后取得该房屋的人或抵押权人等，因此应当注意。

案例 25

Q. 经房东同意转让租赁权或转租后，原有的对抗力能否维持？

如果出租人同意转让或转租，且受让人或次承租人已接收并占有房屋，并继续办理迁入申报，原承租人的对抗力可能得以维持。符合这些条件的租赁权受让人可以行使原承租人的优先受偿权，次承租人则可以代位行使该权利。

案例 14, 案例 17, 案例 18, 案例 20

Q. 未经出租人同意转租后，我必须搬出房屋吗？

未经出租人同意的转租原则上不能对出租人主张，出租人可以据此解除租赁合同。不过，如果存在特殊情形，足以认定该转租并非对出租人的背信行为，结论可能有所不同。押金原则上应向转租人，即原承租人要求返还。

案例 13

Q. 合同到期后因未收到押金而不交还房屋钥匙，还需要继续支付月租吗？

出租人不返还押金，承租人行使同时履行抗辩权并继续占有房屋的，该行为本身并不构成非法占有。不过，如果承租人按照合同目的实际使用、收益并因此获利，可能负有返还不当得利的义务。出租人必须主张并证明可抵扣的租金债权或损害赔偿债权已经产生。

案例 9

Q. 租赁房屋发生原因不明的火灾，承租人需要赔偿吗？

即使火灾原因不明，承租人也必须证明自己已尽到善良管理人的注意义务，才能免除损害赔偿责任。不过，如果火灾是由出租人负有维修、维护责任的因素引起，例如作为建筑物结构一部分的电线存在缺陷，则可能不认定承租人承担责任。

案例 5

Q. 出租人未告知房屋正在拍卖就签订租赁合同，可以追究其责任吗？

如果出租人在签订合同时未告知承租人，出租房屋已进入拍卖程序，可能涉及民事损害赔偿责任。相关案例的判例认为，即使承租人可以查阅登记簿，出租人未予告知也可能构成诈骗罪。至于能否在拍卖程序中获得分配，则应另行确认是否可以申报分配及申报期限等事项。

案例 12

Q. 因未收到拍卖通知而未能提出分配请求，可以对准予拍卖的裁定提出抗告吗？

仅因承租人在收到通知前尚未向拍卖法院申报权利，通常难以据此对准予拍卖的裁定提出异议。承租人必须自行证明并申报其权利，才能成为拍卖程序的利害关系人；如要优先受偿，则应确认分配请求期限，并在期限届满前提出分配请求。

案例 4

Q. 出租人破产时，具有对抗力的承租人可以优先受偿押金吗？

案例说明，具备对抗要件的承租人可以从属于破产财团的房屋及土地变价所得中优先受偿押金。取得确定日期的承租人所享有的优先受偿权，与小额押金的优先受偿权可能适用不同条件，因此应确认各自的适用条件。

案例 6

注意事项

在拍卖程序中获得分配，有时必须在分配请求期限届满前提出申请，因此不要等候拍卖通知，应确认程序和期限。
如对出租住房的转让提出异议并拒绝承继出租人地位，应自得知转让事实之日起，在合理期限内提出异议。
迁出户籍登记地址后，可能无法对抗此后购买房屋的人或抵押权人等，因此在收到押金返还款之前迁移地址时应谨慎。
火灾原因不明这一事实本身并不能免除承租人的责任；承租人可能需要证明自己已尽到注意义务。

依据的咨询案例

本指南由AI根据以下大韩法律救助公团咨询案例（韩文）整理而成。

本指南为韩国法律的一般信息，并非针对个案的法律意见。具体案件请咨询律师或大韩法律救助公团（韩国境内拨打132）。